Инвестиционный подход
Квота 30% и порог 600 м²: как считают малый проект и особняк
Порог 600 м² относится к участку, а не к проекту: 30% считают от потенциального sostre многоквартирного жилья, даже если проект использует меньше. Разбор границ для малого проекта.
Порог 600 м² в Барселоне считают по участку, а не по проекту: квота 30% применяется к парцелле, где план допускает больше 600 м² sostre многоквартирного жилья, и если проект использует меньше, 30% всё равно берут от потенциала. Квота 30% — это обязанность отдать 30% sostre под жильё с государственной защитой при новой постройке или большой реконструкции (gran rehabilitación) в suelo urbano consolidado. Норма стоит в art. 285 ter Normas Urbanísticas PGM и действует с 14.12.2018 (Ajuntament). Верховный суд признал её допустимой в решении STS 110/2026 от 5.02.2026 (разбор Ecija). Общую механику и цены защищённого жилья разбирает статья про квоту VPO и проект дома, здесь только граница порога.
Как считается порог 600 м²: по проекту или по участку?
По участку. Так говорит презентация-разъяснение от 22.03.2019 к статьям 285 ter и 285 quater, размещённая на сайте Colegio de Arquitectos (COAC); автор в самом документе не указан, и он не заменяет текст Normas Urbanísticas. Пресс-релиз Ajuntament формулирует проще, «более 600 м² sostre построенного или строящегося», так что расхождение формулировок снимается письменным ответом города. Документ говорит: квота применяется к парцеллам с потенциальным sostre многоквартирного жилья больше 600 м². При новой постройке это потенциал по плану, при реконструкции построенная площадь (COAC). Проект может занять 560 м², но если план даёт участку 640 м², квоту считают от 640 м².
Три уточнения оттуда же. Антресоль в зонах с выравниванием по улице в подсчёт не входит. Расширение без большой реконструкции попадает под квоту, только если прирост больше 600 м². Для смешанных проектов 30% берут от всего потенциала жилья на участке, а здание целиком под другое назначение под норму не подпадает.
Что считается большой реконструкцией?
Документ перечисляет три случая для art. 285 ter.3:
- Работы по всему зданию плюс хотя бы одно из: рост sostre или объёма, рост числа квартир, изменение конструкции, смена основного назначения, общая перепланировка. Ремонт и содержание сюда не входят.
- Замена здания, даже если фасад или другой элемент сохранён.
- Работы на том же здании в течение пяти лет, одновременные или последовательные, со стоимостью от 50% стоимости нового здания с тем же sostre.
Третий пункт важен для тех, кто делит особняк на этапы: три отдельные лицензии за пять лет считаются вместе.
Какие случаи попадают под квоту, а какие нет
| Ситуация | Квота 30% |
|---|---|
| Новая постройка, потенциал участка больше 600 м² | Применяется |
| Проект использует меньше потенциала | Применяется, база потенциал |
| Расширение без большой реконструкции, прирост до 600 м² | Не применяется |
| Замена здания с сохранением фасада | Применяется |
| Здание с охраной A или B | Исключение |
| Здание с охраной C, тип сохранён, число квартир не растёт | Исключение |
Исключения перечислены в art. 285 ter.4 в изложении документа; список неполный: есть и другие, например участки из polígonos de actuación urbanística, где застройка ещё не реализована. Охрану здания проверяет каталог района: о ней подробнее в статье про охраняемые виллы.
Что это значит для проекта из 3–8 домов и для особняка?
В открытых документах, которые я проверил, не разобран случай отдельных вилл (unifamiliar). Норма говорит о потенциале многоквартирного жилья (plurifamiliar). Поэтому число домов в проекте ничего не решает. Решает зона плана и то, какой sostre план даёт участку. Для особняка, который переделывают в несколько квартир, вопрос другой: при общих работах по зданию рост числа квартир относит их к большой реконструкции. Ответ по участку даёт письменная справка Ajuntament и заключение arquitecto до оферты (как проверить план).
Квота действует в Барселоне. В Sitges и Castelldefels действуют другие нормы Каталонии: их разбирает статья про проект с долей доступного жилья в Sitges.
Сколько стоит ошибка на границе?
Учебный пример, не прогноз. Допущения: потенциал участка 640 м², проект показан на 560 м², рыночная цена 7 000 €/м², площади для простоты приравнены. Потолок цены защищённого жилья в общем режиме 2 913,18 €/м² (Generalitat).
| База расчёта | 30% площади | Потеря к рынку |
|---|---|---|
| Проект, 560 м² | 168 м² | 686 586 € |
| Потенциал, 640 м² | 192 м² | 784 669 € |
Разница между базами около 98 000 €. Это сумма, которую занижает расчёт, опирающийся на проект, а не на план.
Когда этот расчёт не работает
Он не работает для участков за пределами Барселоны и для чисто нежилых зданий. Он не заменяет заключения arquitecto: презентация 2019 года не официальный акт Ajuntament, а границу применения для вилл unifamiliar оно не разбирает. Расчёт не говорит и о цене квартир через год. Следующий шаг: заложить квоту отдельной строкой в калькулятор и обсудить участок на консультации; форматы проектов описаны на странице девелопмента.
Вопросы и ответы
С какого размера проекта в Барселоне действует квота 30%?
Для парцелл, где план допускает больше 600 м² sostre многоквартирного жилья, при новой постройке или большой реконструкции. Проект меньшего размера не освобождает, если потенциал участка выше порога.
Считается ли порог 600 м² по проекту или по участку?
По потенциалу участка при новой постройке. Если проект использует меньше, 30% всё равно берут от потенциала (документ на сайте COAC, 22.03.2019).
Что такое gran rehabilitación?
Работы по всему зданию с ростом sostre, числа квартир, сменой конструкции или назначения, либо замена здания, либо серия работ за пять лет от 50% стоимости нового здания.
Какие здания освобождены от квоты?
Здания с охраной A и B, а с охраной C при сохранении типа без роста числа квартир. Каталог района проверяет arquitecto.
Действует ли квота в Sitges?
Нет, это норма PGM города Барселоны. В Sitges действуют правила Каталонии о резерве защищённого жилья в новых секторах, это отдельная проверка.
