Доля доступного жилья 40–50% в проекте домов в Sitges

Резерв защищённого жилья — это часть techo нового жилого сектора, которую план обязан отвести под жильё с государственной защитой. С 1 января 2026 года ст. 57.3 Llei d'urbanisme в редакции Ley 11/2025 требует от планов минимум 50% techo в трансформации suelo urbanizable и 40% в suelo urbano no consolidado. Для проекта домов в Sitges и вокруг это значит: часть площади сектора продаётся по регулируемой цене, и эту потерю выручки приходится вычитать из цены земли.

Что закон Каталонии требует для новых секторов?

Ст. 57.3 обязывает планы (POUM, их изменения и ревизии) резервировать под защищённое жильё не меньше 50% techo нового жилого использования в трансформации suelo urbanizable и не меньше 40% в suelo urbano no consolidado. Не меньше половины резерва идёт под аренду. До закона действовали 40% и 30% (Decret llei 2/2025).

Какие оговорки меняют картину?

Первая: обязанность лежит на плане, а не на лицензии отдельного дома. Для POUM и их изменений, получивших первичное одобрение до вступления закона в силу (1 января 2026 года), резерв по переходной норме необязателен (disposición transitoria tercera, п. 1). Как работает п. 2 о двух годах от первичного одобрения территориального или директорского плана, решает abogado urbanista.

Вторая: после Decreto-ley 6/2026 от 5 мая 2026 года консолидированный текст ст. 57.3 сохраняет 50% и 40%, но шире освобождает малые и сельские муниципалитеты.

Третья: techo секторов, где уже утверждены производный план и проект reparcelación, в расчёт резерва не входит (art. 57.4). Для suelo urbano consolidado процентов нет, но план может закрепить защищённое жильё для новых многоквартирных зданий (art. 57.6 и 57.7), так устроена барселонская квота, см. статью про порог 600 м².

У Sitges действует POUM, вступивший в силу 24 мая 2006 года (Ajuntament de Sitges). Какой резерв заложен в плане и в его изменениях на конкретный сектор, показывают документы сектора.

Как резерв меняет выручку проекта?

Учебный пример, не прогноз и не сведения о реальном проекте. Допущения: 10 000 м² жилого techo, рыночная цена продажи 6 000 €/м², защищённая часть продаётся по общему режиму 2 913,18 €/м² (Generalitat, 2026). Площади для простоты приравнены.

Таблица считает продажу всей защищённой части. Закон требует отдать не меньше половины резерва под аренду, а аренда обычно возвращает деньги медленнее, поэтому реальная картина сложнее. Потерю выручки вычитают из цены земли до оферты, как описано в статье про квоту VPO и цену дома.

Что проверить в проекте с долей доступного жилья вне Барселоны?

1. Класс земли сектора и чем urbanizable отличается от consolidado.
2. Какой резерв, в каком акте плана и в каких единицах (techo, число квартир) закреплён.
3. Режим цен и срок действия защиты: продаются ли такие жилища, сдаются или передаются администрации.
4. Состоит ли резерв в той же очереди строительства или выносится на последние этапы.
5. Есть ли в плане и в лицензии условие об одновременной сдаче защищённой части с остальной.

Эти пункты передают abogado и arquitecto до подписания arras. Про участки в этом районе: участки в Sitges и Sant Pere de Ribes и проект DNPI в Sitges.

Когда этот разбор не подходит

Он не подходит для Барселоны, где работают другие правила, и для сектора, чей план одобрен первично до 2026 года: там резерв может не применяться. Он не подходит, если нужен вывод по конкретному сектору: для него нужны документы плана, а не общие проценты. Расчёт не прогноз: он показывает размер эффекта, а не цену, которую заплатит рынок. Для своего сектора прикиньте сценарии в калькуляторе, а формат работы с участками описан на странице девелопмента.