Real Decreto-ley 29/2026: покупка жилья дешевле 70% рынка

Статья 1 Real Decreto-ley 29/2026 ограничивает до 31 декабря 2030 года покупку жилья по цене ниже 70% рыночной стоимости для двух групп: организаций, которые покупают недвижимость или проблемные ипотечные портфели по цене «явно ниже» оценочной, и юрлиц со статусом gran tenedor (BOE-A-2026-20823). Акт опубликован 7 октября 2026 года и действует с 8 октября. Конгресс на 13 октября 2026 года его не конвалидировал, так что статус предварительный: акт могут конвалидировать, изменить или отменить, как два предыдущих акта на ту же тему. Для флиппера первый вопрос к abogado: попадает ли его SL в одну из двух групп. Цену считают только после этого.

Что именно запрещает статья 1?

Запрета на покупку дёшево в общем виде нет: статья 1 говорит об ограничении приобретения (limitada la adquisición) жилья, по возмездной или безвозмездной сделке, если встречное предоставление ниже 70% рыночной стоимости. Рыночную стоимость определяет независимая оценочная компания (sociedad de tasación), допущенная и внесённая в реестр Банка Испании, на дату обязывающего соглашения; отчёт должен представить покупатель. Правило касается жилья, находящегося в эксплуатации, и жилья в новых домах на residencial-земле, которое может получить cédula de habitabilidad, с момента выдачи certificado de fin de obra.

В тексте статьи 1 не названо, что происходит с нарушившей правило сделкой: недействительность, отказ в регистрации, штраф. Последствия нужно выяснять у abogado, а не додумывать.

Кто попадает под ограничение?

Две группы, и вторая определяется по закону, а не по роду занятий.

1. Любая организация, с юридическим лицом или без, «dedicada a adquirir» недвижимость или портфели просроченных ипотечных кредитов по цене явно ниже оценочной рыночной стоимости.
2. Юридические лица со статусом gran tenedor по государственному жилищному законодательству, их группа и те, кто действует по их поручению.

Gran tenedor в Ley 12/2023 после изменения самим RDL 29/2026 (статья 4) означает владельца более десяти городских жилых объектов или более 1 500 м² жилой площади без гаражей и кладовых. В зоне напряжённого рынка автономное сообщество может опустить порог до пяти объектов при обосновании. Статус подтверждается справкой Registro de la Propiedad, а здание из нескольких жилых единиц считается по единицам, даже без зарегистрированной горизонтальной собственности. Порога второй группы (более десяти объектов или более 1 500 м², в зоне напряжённого рынка при обосновании от пяти) SL с небольшим числом объектов по счёту не достигает. Главный вопрос в первой группе: «явно ниже» в тексте не определено, и относится ли к ней SL, которая регулярно покупает квартиры у продавцов в затруднении, решает abogado, а не читатель.

Как считают 70%?

Порог считается от суммы всего, что покупатель платит и обещает, а не от цены в escritura. «Общим эффективным встречным предоставлением» названа сумма всех платежей, принятых долгов, дополнительных обязательств и имущественных выгод покупателя или связанных с ним лиц. Учебный пример, не прогноз: оценка 1 М€, порог 700 000 €.

В сценарии В цена в договоре ниже порога, а итог выше. В сумму входят и платежи вне escritura, если они связаны со сделкой: смотрят на всё, что покупатель или связанные с ним лица платят и обещают.

Какие исключения предусмотрены?

Статья 1 не действует, если покупка нужна для:

• постоянного жилья по доступной или социальной цене не менее чем до 31 декабря 2030 года (преамбула говорит о минимуме семи лет, это расхождение стоит уточнить у abogado);
• проживания людей, нуждающихся в социально-медицинском уходе;
• проживания уязвимых групп силами организаций третьего сектора;
• защиты жертв гендерного насилия.

Не применяется она и к покупателям, подтвердившим присоединение к Código de Buenas Prácticas, и к публичным организациям, строящим социальное жильё. Но кодекс должен быть ещё утверждён: до его вступления в силу эти исключения не действуют. Не затронуты сделки, оформленные в escritura до вступления акта в силу (даже если регистрация позже), без права менять их addenda.

Что пока неизвестно?

Три вещи. Станет ли акт законом: Конгресс отменил три предыдущих указа о жилье: RDL 8/2026 в апреле, RDL 26/2026 (тот же заголовок, что у RDL 29/2026) и RDL 27/2026 2 октября 2026 года, а RDL 29/2026 на 13 октября не конвалидирован (ход событий). Как будет толковаться «явно ниже». И какие последствия наступят за нарушение. Для проекта это сводится к оговорке в договоре: что происходит с покупкой, если акт не конвалидирован или изменён, и кто несёт расходы на оценку.

Кому статья не подходит

Тому, кто ищет вывод «флиппинг запрещён»: ограничение касается цены ниже 70% и двух групп покупателей, а не покупки для ремонта и перепродажи как таковой. Тому, кому нужно готовое толкование: текст не определяет «явно ниже», и пересказ статьи заключение abogado не заменяет. Тому, кто рассчитывает, что состав покупателей меняет картину: в тексте названы организации той же группы и действующие по поручению, а при расчёте цены учитываются платежи связанных лиц. Налоговый аспект статуса gran tenedor в Каталонии (ставка ITP 20%) разобран отдельно: ITP для gran tenedor и обязанности gran tenedor.

Структура проекта, оценка и условия отмены закона обсуждаются в договоре конкретного проекта; порядок работы с жилыми объектами описан на странице жилой недвижимости, общий регуляторный фон в статье про регуляторный риск в Каталонии.