Инвестиционный подход
ITP 20% для gran tenedor в Каталонии: кого касается и с какой даты
С 27 июня 2025 года покупка жилья в Каталонии крупным держателем облагается ITP по ставке 20% вместо 10–13%. В Барселоне статус наступает уже с пяти квартир, поэтому проверять его нужно до каждой сделки.
С 27 июня 2025 года покупатель жилья в Каталонии со статусом gran tenedor платит ITP по ставке 20%, а не по обычной шкале 10–13%. В Барселоне этот статус наступает уже с пяти квартир, поэтому инвестору с небольшим портфелем его нужно проверять перед каждой покупкой.
Что изменил Decret llei 5/2025
Повышенную ставку ввёл Decret llei 5/2025 от 25 марта 2025 года (DOGC № 9379): 20% вместо обычных 10–13% для покупок жилья крупными держателями (gran tenedor). По данным Agència Tributària de Catalunya, она применяется к сделкам с 27 июня 2025 года.
Те же 20% платит покупатель жилого здания целиком, даже если он не gran tenedor. Исключение — физлицо, которое покупает здание максимум с четырьмя квартирами, если все они станут основным жильём покупателя и его родственников до второй степени родства: въехать нужно в течение 12 месяцев и прожить там не меньше трёх лет.
Кто считается gran tenedor
Крупный держатель — физическое или юридическое лицо, у которого в Каталонии больше десяти жилых объектов или больше 1 500 м² жилой площади. Есть и второй критерий: пять и более жилых объектов в муниципалитетах, объявленных зоной напряжённого рынка (zona de mercado residencial tensionado), причём гаражи и кладовые в подсчёт не входят. Барселона относится к таким зонам, так что здесь порог фактически пять квартир.
Статус определяется до сделки: владелец четырёх квартир в такой зоне покупает пятую по обычной шкале, а по 20% пойдёт уже следующая покупка. Собственное основное жильё физлица в подсчёт не входит. Если крупный держатель покупает квартиру, чтобы жить в ней постоянно (не меньше трёх лет), ставка 20% тоже не применяется. Эти правила ATC приводит на странице тарифов ITP.
Если вместе с квартирой покупаются кладовая и до двух машиномест — одновременно или в том же здании, — они облагаются по той же ставке 20%.
Сколько стоит ошибка в статусе
Неверно определённый статус удваивает налог. На объекте за 600 000 € это 60 000 € против 120 000 €.
Порядок применения ставки уточняет Resolución 3/2025 Direcció General de Tributs i Joc (с изменениями по Resolución 2/2026). Трактовку для конкретной структуры покупателя проверяют перед каждой сделкой: опыт прошлой покупки здесь не аргумент.
Как мы учитываем это в проектах DNPI
DNPI Capital оформляет каждый проект как отдельную сделку и не собирает на одном юрлице портфель из десятков объектов. Применима ли к сделке ставка gran tenedor, мы проверяем индивидуально на этапе due diligence — до внесения задатка, а не после. Общий порядок проверки описан в разделе юридической проверки объекта.
Вопросы и ответы
Ставка 20% касается только компаний или частных инвесторов тоже?
Частных тоже. Определение gran tenedor одинаково распространяется на физических и юридических лиц: значение имеют число объектов и территория, где они находятся, а не форма собственности.
У меня четыре квартиры в Мадриде, и я покупаю первую в Барселоне. Я gran tenedor?
Нет, если других объектов у вас нет. Пороги «больше десяти объектов» и «больше 1 500 м²» считают только жильё в Каталонии. Порог «пять и более» считает жильё в муниципалитетах, объявленных зоной напряжённого рынка, и ATC называет две такие зоны, обе в Каталонии. Мадридские квартиры не попадают ни в один из подсчётов. Трактовку для вашей структуры владения всё же лучше подтвердить у налогового консультанта.