Зона напряжённого рынка и покупка дорогого дома: что меняется

Покупка дома в зоне напряжённого рынка не ограничена ни по цене, ни по составу покупателей: потолка цены продажи нет, общего разрешения на сделку тоже. Зона действует в трёх местах: на аренду дома, на статус покупателя с пятью и более жилыми объектами (ITP 20% вместо шкалы 10–13%) и на право Generalitat выкупить жильё у продавца-юрлица из реестра крупных владельцев. Zona de mercado residencial tensionado — это территория, которую автономное сообщество объявляет таковой на три года (с возможным продлением) по ст. 18 Ley 12/2023.

Входят ли Sitges, Castelldefels, Sant Cugat и Maresme в зону?

Часть из них входит. Каталонский список опубликован в BOE от 15 марта 2024 года на основании резолюции Generalitat TER/800/2024. В нём названы Barcelona, Sitges, Castelldefels, Sant Cugat del Vallès, Sant Pere de Ribes, а на Maresme Alella и Teià. Декларация действует три года с даты публикации, то есть до марта 2027 года. В июле 2026 года Generalitat предложила новый список из 302 муниципалитетов, но по материалу Ara от 28 июля 2026 года это проект, его должно утвердить Министерство жилья. На странице Generalitat на 13.10.2026 по-прежнему два списка, по резолюциям TER/800/2024 и TER/2408/2024. Актуальность списка проверяют на дату оферты.

Что зона меняет для покупки, а что только для аренды?

Когда у покупателя ITP 20% вместо шкалы?

Когда он gran tenedor на дату сделки. По разъяснению ATC это владелец более 10 жилых объектов в Каталонии, или более 1 500 м² жилой площади, или пяти и более жилых объектов в муниципалитетах с напряжённым рынком. Гаражи и кладовые не считаются, покупаемый объект тоже, статус определяют до сделки. По той же странице в счёт идут дома в туристической аренде и жильё компаний, которые покупают, ремонтируют и перепродают. Ставка 20% действует с 27.06.2025. Её не применяют, если дом берут как постоянное жильё (ATC: проживание три года подряд) или под штаб-квартиру покупателя.

Учебный пример, не прогноз: вторичная покупка за 2 М€.

Разница 170 000 €. Если дом новый и продаёт его застройщик, налог считается иначе: IVA и AJD вместо ITP (IVA и ITP при новой постройке). Про ставку: ITP 20% для gran tenedor.

Когда Generalitat может выкупить дом?

Круг сделок закреплён в ст. 2.2 Decret llei 1/2015 в редакции Ley 11/2025: продажа любого жилья в зоне напряжённого рынка, если продавец юрлицо и состоит в реестре крупных владельцев, а также жильё с судебного или административного аукциона. Продажи частными лицами в перечне нет. Исключены продажи нового жилья или после глубокой реконструкции в течение года после cédula de habitabilidad и первая передача новостройки внутри группы компаний.

Продавец-юрлицо обязан заявить, что он крупный владелец. Если заявляет обратное, ему нужен реестровый сертификат числа его жилых объектов на день escritura, и его запрашивают до arras. По странице tramits.gencat.cat (обновлена в 2021 году, до Ley 11/2025) Generalitat сообщает решение в срок до двух месяцев, а при молчании считается, что от права она отказалась.

Ley 11/2025 добавил и общую фразу в ст. 15.2 Ley 18/2007 о праве Generalitat на tanteo при передаче жилья в таких зонах. Как она соотносится с узким перечнем, вопрос к abogado. Практика города: tanteo Ajuntament.

Что меняется, если дом сдавать?

Если дом сдают как жильё, действует ст. 17.6 и 17.7 Ley de Arrendamientos Urbanos в редакции Ley 12/2023: стартовая рента не выше последней ренты за пять лет, а для крупных владельцев и для жилья без договора за пять лет (в Каталонии, по резолюции BOE) предел задаёт индекс референтных цен. Комнаты по ст. 66 ter Ley 18/2007 дороже дома целиком сдавать нельзя. Ley 11/2025 оспорена в Конституционном суде: жалобу приняли в июне 2026 года, действие закона она не приостановила (que.es, 16.06.2026). Про ренту подробнее: потолок аренды в зоне.

Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) в силе с 8 октября 2026 года, но Конгресс на 13.10.2026 его не конвалидировал, и при отказе нормы отпадут. Он ограничивает до 31 декабря 2030 года покупку жилья по цене ниже 70% оценочной рыночной стоимости для юрлиц-gran tenedor и компаний, скупающих недвижимость заметно дешевле оценки (ст. 1), и разрешает ayuntamientos в зонах напряжённого рынка надбавку к IBI до 50% на жильё, пустующее более двух лет без причины, и на жильё в туристическом использовании. Применимость к структуре покупки — вопрос к abogado. Real Decreto-ley 28/2026 об устойчивости договоров аренды вступает в силу 15 ноября 2026 года, статус конвалидации тот же.

Кому этот разбор не подходит

Тому, кто покупает дом как своё постоянное жильё: ITP 20% к нему не применяется. Тому, у кого дом в муниципалитете вне списка: слои выше там не действуют, но список меняется. Решение по конкретному дому принимают с abogado и asesor fiscal.

Структуру владения и статус покупателя можно обсудить на консультации; форматы описаны на странице жилой недвижимости.