Tanteo города в Eixample и Ciutat Vella: как закладывать в цену

Вся территория Барселоны объявлена зоной tanteo и retracto для многоквартирных домов целиком, которые используются в основном как жильё. Tanteo — это право Ajuntament выкупить дом на условиях сделки вместо покупателя. Продавец обязан заранее уведомить город, а город в течение двух месяцев решает, выкупать ли дом на заявленных условиях. Правило действует по ордонансе, окончательно утверждённой Пленом 19 декабря 2025 года и опубликованной в BOPB 29 декабря 2025 года (BOPB); пороги и сроки ниже взяты из её текста.

Какие сделки подпадают под tanteo города?

Многоквартирные дома целиком, используемые в основном как жильё (статья 5.1). Отдельные квартиры подпадают только в особых зонах, которые город может выделить дополнительно (статья 5.2). Под правило попадает и продажа акций или долей коммерческих обществ, связанных с недвижимостью, если общество владеет такими домами; исключены сделки внутри одной группы компаний с тем же предметом деятельности (статья 4.2). Право города и право Generalitat имеют разные основания: второе разобрано в статьях про Ley 11/2025 и tanteo и retracto Generalitat.

Срок действия по статье 6: шесть лет с 21 декабря 2018 года, с возможностью продлить по решению Плена ещё максимум на шесть лет. Согласно повестке заседания Плена от 29 ноября 2024 года, продление на шесть лет утверждалось окончательно, с действием с 21 декабря 2024 года по 20 декабря 2030 года (повестка Плена). Это повестка, а не протокол и не публикация в DOGC, поэтому действие продления на дату сделки подтверждают отдельно.

Какие дома город выкупал в Eixample и Ciutat Vella?

Четыре сделки, о которых город сообщил сам.

Источники: Dreta de l'Eixample, Raval, две покупки в Eixample. Это сообщения города, а не статистика. Покупки сделаны до утверждения ордонансы в декабре 2025 года, по праву, которое установил план 2018 года.

По каким критериям город решает?

Ордонанса называет их в статье 8 и в первом дополнительном положении. В приоритете: дом больше десяти квартир и дом с пустыми квартирами; арендаторы с принудительным продлением договора, люди в риске социального исключения; районы с риском джентрификации и экономической уязвимости; зоны, где в последние два года город покупал мало; дома в плохом состоянии или с аномальным использованием по Ley 18/2007. Мотивы по каждой из четырёх сделок в сообщениях города раскрыты не полностью; видно лишь, что в трёх домах квартиры почти все пустовали или использовались как туристические, а в четвёртом половина была сдана.

Как цена влияет на решение?

Для целых домов город может учитывать предельную цену: первое дополнительное положение говорит, что экономические условия «могут учитываться». Порог считают так. Берётся цена зарегистрированных сделок по вторичному жилью в квартале (barri) за последний опубликованный квартал из муниципальной статистики, из неё вычитается оценка нужного ремонта; цена торгового помещения принимается за 70% цены жилья. Затем применяется коэффициент занятости: 0,7 при полностью нерегулярном заселении, 0,8 при частичном, 0,9 при регулярном, 1 для пустого дома. Если заявленная цена выше порога, город отказывает сразу; при превышении менее чем на 10% допускается положительное заключение в виде исключения.

Учебный пример, не прогноз: площадь жилья 1 000 м², цена зарегистрированных сделок в районе 4 000 €/м², ремонт 1 000 €/м². База 3 М€.

Чем ниже заявленная цена относительно порога, тем меньше шансов на отказ по цене. Реальный расчёт город строит сам.

Сколько времени занимает процедура?

Владелец уведомляет город письменно с пакетом документов: нота simple, кадастровая справка, цена, условия оплаты, сведения о заселении, обременения и другие (статья 10). Пока комплект неполон, срок не начинает идти. Город решает за два месяца; осмотр дома приостанавливает срок не более чем на 15 дней. Если город выкупает, он принимает цену и условия из заявления, а escritura подписывают в течение трёх месяцев. Уведомление теряет силу, если сделка не состоялась за шесть месяцев; продажа без уведомления даёт городу право retracto (статьи 18 и 20), которое город решает в течение трёх месяцев с момента, когда узнал о сделке. Нотариус должен потребовать подтверждения уведомления до подписания escritura и отметить это в документе (статья 17).

С abogado стоит обсудить, включать ли в договор: условие, что сделка зависит от решения города; срок на подписание после отказа города; распределение расходов, если город выкупает. Формулировки arras готовит abogado. В график закладывают два месяца на ответ города и время на сбор документов.

Кому этот разбор не подходит

Тому, кто покупает отдельную квартиру или виллу: ордонанса касается целых домов, а особые зоны для квартир нужно искать отдельно. Тому, кто ждёт готовой вероятности выкупа: открытой статистики отклонённых заявок мы не нашли, критерии дают ориентир, не прогноз. И тому, кто ведёт покупку дома без abogado: неполный пакет задерживает срок. Исторические дома попадают и в другие режимы: ограничения в Ciutat Vella.

Срок по своему объекту можно собрать в калькуляторе; порядок работы с жилыми проектами описан на странице жилой недвижимости.