Инвестиционный подход
Ley 11/2025 Каталонии: tanteo при продаже жилья через SL
Ley 11/2025 добавила tanteo при продаже жилья юрлицом-gran tenedor в зонах напряжённого рынка. Как проверить статус SL до продажи, какие продажи исключены и что оспорено в суде.
Ley 11/2025 Каталонии (подписана 29.12.2025, в силе с 01.01.2026, в BOE от 10.03.2026) добавила право tanteo и retracto Generalitat при продаже любого жилья в зоне напряжённого рынка, если оно принадлежит юрлицу со статусом gran tenedor, внесённому в реестр (BOE-A-2026-5547, статья 6). Tanteo — это право администрации выкупить жильё на условиях сделки вместо покупателя. Для SL проекта вопрос в том, не окажется ли она gran tenedor к моменту продажи и подпадает ли продажа под исключения.
Что именно изменил закон 11/2025?
Четыре изменения: три в статье 6, которая правит статью 2 Decreto ley 1/2015, и одно в статье 5.
- Tanteo и retracto распространяются на продажу любого жилья в зоне напряжённого рынка, если им владеет юрлицо-gran tenedor, внесённое в Registro de grandes tenedores de vivienda.
- То же относится к жилью, приобретённому на административном или судебном аукционе.
- Выкупленное жильё навсегда получает статус защищённого (vivienda con protección oficial) даже при цене выше максимальной; в следующих продажах цена ограничена ценой по escritura плюс изменение индекса потребительских цен.
- Статья 5 добавляет в Ley 18/2007 общее положение: в зонах напряжённого рынка Generalitat может применять tanteo и retracto.
Старое основание, жильё из ипотечных взысканий, описано в статье tanteo и retracto Generalitat.
Кто считается gran tenedor и как проверить статус SL?
Закон отсылает к статье 3.k государственного закона 12/2023 и статье 5 каталонского закона 24/2015. По государственному определению это физическое или юридическое лицо, владеющее более чем десятью городскими жилыми объектами либо более чем 1 500 м² жилой площади, без гаражей и кладовых; в зоне напряжённого рынка автономное сообщество может опустить порог до пяти объектов при обосновании (BOE-A-2023-12203). Определение меняет и RDL 29/2026 (в силе с 8 октября 2026 года, на 13 октября Конгрессом не конвалидирован): статус подтверждается справкой реестра собственности, а здание из нескольких жилых единиц считается по единицам, даже без зарегистрированной горизонтальной собственности.
Реестр создан законом, но порядок его работы ждёт декрета. Пока декрета нет, юрлицо, продающее жильё в зоне напряжённого рынка, обязано заявить свой статус. Если оно говорит, что не gran tenedor, то прикладывает справку реестра собственности с числом его жилых объектов на день escritura, и справка включается в нотариальный документ. Gran tenedor обязан также сообщить Agència de l'Habitatge статус и число объектов.
Порядок проверки перед продажей:
- Посчитать жилые объекты и площадь SL по справке Registro de la Propiedad.
- Выяснить у abogado, учитываются ли объекты связанных компаний группы: из текста закона это не следует.
- Проверить, внесена ли SL в реестр и направлено ли сообщение в Agència.
- Проверить, входит ли муниципий в зоны напряжённого рынка.
- Проверить исключения (следующий раздел).
В списке по резолюции TER/800/2024 (страница Generalitat обновлена 9 октября 2024 года) значатся, среди прочих, Barcelona, Sitges, Castelldefels, Sant Cugat del Vallès, Alella и Premià de Mar (Generalitat). Актуальность списка проверяют на дату сделки.
Какие продажи под tanteo не попадают?
| Случай | Что сказано в законе |
|---|---|
| Новое жильё или gran rehabilitación | Продажа в течение года после выдачи cédula de habitabilidad |
| Группа компаний | Первая продажа нового дома между компаниями одной группы с тем же предметом деятельности |
| Девелопер | Компания, у которой только новое жильё для продажи, не обязана регистрироваться в реестре до истечения года после cédula |
| Покупатель из реестра заявителей | Tanteo не применяется, если физлицо из Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial обязуется в течение месяца запросить для жилья статус защищённого и жить в нём не менее десяти лет |
Что такое gran rehabilitación, эти положения не уточняют, и подводить обычный ремонт под исключение без заключения abogado нельзя. О cédula: cédula и licencia de primera ocupación.
Сколько стоит неопределённость по срокам?
Администрация решает за срок до двух месяцев, плюс 15 дней при осмотре; без решения считается, что она отказалась (Generalitat). Страница датирована 11.03.2021 и закон 11/2025 не упоминает, поэтому срок для новых случаев стоит подтвердить в Agència. Учебный пример, не прогноз: цена продажи 1,25 М€, затраты на удержание объекта 5 000 € в месяц. Ожидание 2,5 месяца обходится в 12 500 €, это 1% цены.
Про ставку ITP: ITP 20% для gran tenedor.
Что оспорено в Конституционном суде?
Рекурс 2415-2026 принят Tribunal Constitucional 9 июня 2026 года (публикация в BOE 16.06.2026) против статей 2.2, 3.8, 5.5, 5.6, 5.8, 5.9, 5.14, 5.15 и 8.1 закона 11/2025 (BOE-A-2026-13028). Статья 5.14 создаёт Registro de grandes tenedores; статья 6 с новым основанием tanteo в списке не названа. Решения по рекурсу мы не нашли.
Кому этот механизм не подходит
Тому, кто ждёт готового ответа «моя SL не gran tenedor»: он зависит от подсчёта объектов и от реестра, декрета о котором ещё нет. Тому, кто продаёт один-два объекта и считает тему закрытой: статус проверяют на дату escritura. И тому, кто обходится без abogado: декларация и справка попадают в нотариальный документ.
Структуру SL обсуждают с asesor fiscal и abogado заранее (открытие SL, налоги SL). Как зоны напряжённого рынка влияют на покупку дорогого дома, описано в отдельной статье; порядок работы с жилыми проектами на странице жилой недвижимости.
Вопросы и ответы
Что такое tanteo и retracto?
Tanteo — право администрации купить жильё на условиях сделки вместо покупателя, retracto — родственное право, которое применяют уже после сделки. По закону 11/2025 новое основание — продажа жилья юрлицом-gran tenedor в зоне напряжённого рынка.
Подпадает ли под tanteo продажа квартиры из SL с одним объектом?
По тексту закона основание привязано к gran tenedor, внесённому в реестр, и к зоне напряжённого рынка. SL с одним объектом по счёту объектов под определение не подходит, но продавец-юрлицо всё равно должен декларировать статус и приложить справку реестра, пока декрет о реестре не принят.
Освобождает ли от tanteo продажа через год после cédula?
Для нового жилья и gran rehabilitación закон освобождает продажи в течение года после выдачи cédula de habitabilidad. После года исключение не действует.
Где проверить, входит ли город в зону напряжённого рынка?
На странице Generalitat со списком муниципиев, там значатся Barcelona, Sitges, Castelldefels, Sant Cugat del Vallès, Alella и Premià de Mar по резолюции TER/800/2024 (страница обновлена 9.10.2024). Список проверяют на дату сделки, а статус конкретного объекта уточняет abogado.
