Инвестиционный подход
Как выбрать агентство для продажи дорогого объекта в Каталонии
В Каталонии агент обязан быть в публичном реестре и подписать с владельцем nota de encargo до рекламы объекта. В ней должны стоять срок, цена и вознаграждение, и это проверяется до подписи.
В Каталонии агентство, которое продаёт чужой объект, обязано состоять в публичном Registre d'agents immobiliaris и подписать с владельцем nota de encargo до того, как покажет объект рынку. Nota de encargo — это письменное поручение владельца агенту, где указаны срок, цена и вознаграждение (art. 55 Llei 18/2007). Реестр обязателен и публичен, а его номер агент обязан указывать в рекламе (Generalitat de Catalunya). Всё остальное, включая эксклюзив и размер комиссии, закон оставляет договору.
Что проверить в реестре до подписания?
Найдите агента в Cercador d'agents registrats на сайте Agència de l'Habitatge de Catalunya (на него ведёт страница реестра) и сверьте номер из договора с номером в реестре. Рынок называет его номером AICAT, но в тексте Llei 18/2007 и на странице реестра такого сокращения нет, поэтому сверять нужно именно номер вписки.
Для регистрации агент декларирует кабинет, открытый для публики (или физический адрес, если работает дистанционно), профессиональную подготовку, страховку и гарантию. Минимумы по странице реестра: страховка ответственности 100 000 € на случай и 600 000 € в год на кабинет, гарантия 60 000 € в год на кабинет; для работы только онлайн минимумы выше. Заявление подаётся как declaración responsable, а реестр проводит те проверки, которые сочтёт нужными, так что запись показывает формальный допуск, но не качество продаж.
И ещё одно: отсутствие записи не делает договор недействительным (art. 56.4 Llei 18/2007). Поэтому проверка реестра остаётся за владельцем.
Что должно стоять в nota de encargo?
Закон перечисляет обязательное содержание поручения в art. 55.6. Для дорогого объекта к каждому пункту есть свой вопрос.
| Что требует закон | Что уточнить для объекта дороже 3 М€ |
|---|---|
| Агент и номер в реестре | Кто именно подписывает и отвечает: юрлицо или физлицо |
| Владелец и представитель | Если собственник SL, кто подписывает и по какой доверенности |
| Срок поручения | Можно ли выйти досрочно и что платится за выход |
| Описание операции | Продажа целиком или с мебелью и участками |
| Сведения об объекте: реестр, обременения | Совпадают ли они со свежей nota simple |
| Цена предложения | Кто вправе её менять и в каких пределах |
| Вознаграждение и порядок оплаты | Процент или фиксированная сумма, с IVA или без |
| Юридически значимые обстоятельства, в том числе судебные споры по объекту | Что владелец раскрывает под свою ответственность |
| Права и обязанности, полномочия агента | Вправе ли агент получать деньги и подписывать предварительные договоры |
Последний пункт важнее остальных: nota даёт агенту право делать предложение, вести рекламу, получать суммы и оформлять с третьими лицами любые предварительные соглашения (art. 55.5.b). Каждое из этих полномочий можно сузить.
Что такое эксклюзив и сколько стоит комиссия?
Слова «эксклюзив» в Llei 18/2007 нет: я проверил полный консолидированный текст. Значит, что именно запрещено владельцу в период эксклюзива, определяет только текст вашей nota или договора. Спросите abogado, что будет, если вы найдёте покупателя сами.
Размер комиссии закон не задаёт. Он задаёт форму: процент от цены или фиксированная сумма, причём вознаграждение от обеих сторон по одной операции запрещено, если нет прямого соглашения об этом (art. 55.6.i). К комиссии, как правило, добавляется IVA по общей ставке 21% (art. 90 Ley 37/1992); как это применяется в вашей сделке, скажет asesor fiscal.
Учебный пример, не прогноз и не рыночная ставка: цена 4 М€, комиссия 3%. Вознаграждение 120 000 €, IVA 25 200 €, итого 145 200 €. Каждые 0,5 п. п. комиссии меняют сумму на 20 000 € плюс 4 200 € IVA. Какую ставку брать за объекты такого класса, открытые источники не говорят, поэтому цифру я не называю.
Что агент проверяет сам и что спросит у вас?
До подписания любых документов с третьими лицами агент обязан проверить сведения о владельце, его титул и обременения по реестру (art. 55.7). В рекламе он обязан указать номер реестра (art. 59.e). Рекламировать объект без nota de encargo прямо запрещено (art. 58.5), и закрытый показ «для своих» не исключение: правило говорит о любой оферте и рекламе.
Сам агент входит в круг обязанных лиц по Ley 10/2010 (art. 2.1.l): он спросит документы владельца, конечного бенефициара SL и источник средств покупателя. Анонимность владельца перед агентом исключена: идентификация собственника в nota обязательна. Про сторону покупки читайте в статьях про агентскую комиссию и off-market.
Кому такой разбор не подходит?
Владельцу, который продаёт без посредника: ему агентские правила не нужны. Тому, чей объект вне Каталонии: там другой режим. И владельцу, ожидающему от реестра гарантии результата: реестр подтверждает допуск, но не цену и не срок продажи. Агент без кабинета в Каталонии, работающий на постоянной основе из другой страны ЕС, в реестр вписываться не обязан (по странице реестра), поэтому отсутствие номера у него не всегда нарушение; уточните это у abogado.
Продумать выход заранее помогают статьи про стратегию выхода и сценарии A/B/C.
Вопросы и ответы
Обязательно ли агенту состоять в реестре в Каталонии?
Да, если у него есть кабинет, открытый для публики, в Каталонии: реестр обязателен и публичен. Исключения перечислены на странице реестра: администраторы fincas, агенты из других стран ЕС без кабинета в Каталонии и непрофессиональные посредники без вознаграждения.
Можно ли заплатить агенту и с моей стороны, и со стороны покупателя?
Закон запрещает получать вознаграждение с обеих сторон по одной операции, если стороны прямо не договорились об обратном. Поэтому в nota должно быть прописано, кто платит.
На какой срок подписывать эксклюзив?
Срок поручения закон требует указать, но его длину не задаёт: я её в Llei 18/2007 не нашёл. Срок определяют стороны; в договоре его можно привязать к проверяемым этапам, например показам и предложениям.
Может ли агент получить аванс от покупателя?
Только если nota прямо дала ему право получать суммы. Деньги, которые агент принимает, обеспечены гарантией, которую он обязан держать, пока не передаст их адресату (art. 55.3.c).
Что делать, если агент рекламирует объект без моей nota?
Это противоречит art. 58.5 и 55.6 Llei 18/2007, а перечень нарушений дан в art. 122–125. Что делать в вашем случае, определит abogado по документам.
