Инвестиционный подход
Участки под дома в Penedès и Garraf: что смотреть
В Sitges и Sant Pere de Ribes участок проверяют по нескольким слоям: муниципальный план, территориальный план, охраняемый массив Garraf, закон о побережье и пожарные правила.
Участок в Sitges или в соседнем Sant Pere de Ribes проверяют по пяти слоям ограничений, которые накладываются друг на друга: муниципальный план, территориальный план, охраняемый массив Garraf, закон о побережье и правила пожарной безопасности. Участок, свободный по муниципальному плану, может оказаться недоступным по любому другому слою. Проверять их нужно до задатка, а не после лицензии.
Где это и какие планы действуют
Sitges и Sant Pere de Ribes находятся в comarca Garraf, которая граничит с Alt Penedès. Обе comarcas входят в территориальный план Pla territorial metropolità de Barcelona (PTMB, утверждён окончательно в апреле 2010 года), он охватывает также Baix Llobregat, Barcelonès, Maresme и оба Vallès. Значит, над каждым муниципальным планом стоит ещё один план, который он обязан соблюдать. Для Penedès (Alt Penedès, Baix Penedès, Garraf и часть Anoia) Generalitat готовит отдельный территориальный план (документы Generalitat, 2022); на какой он стадии сейчас, спрашивайте в Departament de Territori. В соседних муниципалитетах Alt Penedès те же слои применяются, но набор разный: у внутренних муниципалитетов нет побережья.
У Sitges действует POUM, опубликованный и вступивший в силу 24 мая 2006 года (Ajuntament de Sitges). План существует в виде интерактивной карты. У Sant Pere de Ribes свой общий план и свои модификации, их нужно запрашивать в ayuntamiento отдельно. Планы публичны, а справку о градостроительном режиме участка ayuntamiento выдаёт в течение месяца с запроса (art. 103 Llei d'urbanisme).
Какие слои проверять
| Слой | Что означает для участка | Где смотреть |
|---|---|---|
| Муниципальный план | Класс земли, edificabilidad, допустимое использование | Ayuntamiento |
| Территориальный план | Ограничения над муниципальным планом | Generalitat |
| Parc del Garraf и Espai d'Interès Natural | Внутри действует специальный план защиты | Diputació de Barcelona |
| Закон о побережье | Servidumbre de protección у берега | Ministerio и Generalitat |
| Пожарные правила | Меры для построек в лесу и рядом с ним | Ayuntamiento |
Parc del Garraf. Espai d'Interès Natural «Massís del Garraf» занимает 14 764 га и включает весь парк, кроме зоны Plana Novella (Diputació de Barcelona). Парк охватывает в том числе территории Sitges и Sant Pere de Ribes (Diputació de Barcelona). Участок внутри массива регулирует специальный план защиты, а не только муниципальный план.
Побережье. Закон о побережье (Ley 22/1988) устанавливает servidumbre de protección: 100 метров от внутренней границы береговой полосы, с возможным увеличением ещё на 100 метров (art. 23). В этой зоне запрещены жилые постройки (art. 25.1.a); исключения закон допускает только по решению Consejo de Ministros (art. 25.3). Для земель, которые на момент вступления закона в силу, в 1988 году, уже были городскими, ширина составляет 20 метров (disposición transitoria tercera). Какой режим у вашего участка, покажет линия deslinde, а не карта объявления.
Пожар. Закон Каталонии 5/2003 о профилактике лесных пожаров распространяется на urbanizaciones, населённые пункты, постройки и установки в лесу и в полосе 500 метров вокруг него (art. 1). Какие объекты затронуты, определяет план delimitación, который утверждает ayuntamiento (art. 2). Среди мер защитная полоса шириной не менее 25 метров вокруг, свободная от сухой растительности (art. 3). Участку в таком районе нужны эти меры, и это стоит денег.
Что показал проект в Sitges
Участок в Sitges куплен за 509 250 €. Разрешения и лицензии обошлись в 20 000 €. Через два года он продан с лицензией за 760 000 €. Разница до прочих расходов 230 750 €: продажа минус покупка минус 20 000 €. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы сюда не входят, это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих, и один проект не показывает, как поведёт себя другой участок рядом. Подробнее о проекте: Sitges, кейс и обзор рынка Ситжеса.
Порядок проверки перед задатком
- Получить от ayuntamiento класс земли, edificabilidad и допустимое использование по плану.
- Проверить, не лежит ли участок в границах Parc del Garraf или Espai d'Interès Natural.
- Сверить линию deslinde и ширину servidumbre de protección, если участок близок к берегу.
- Узнать, входит ли участок в зону пожарных мер и какие требования это даёт.
- Выяснить, не идёт ли изменение плана и не приостановлена ли выдача лицензий (риск изменения плана).
- Передать результаты abogado и arquitecto до подписания arras, как описано в статье про проверку плана.
Кому участок в Garraf не подходит
Он не подходит, если вы выбираете по виду на море, а не по документам: именно слои выше решают, можно ли строить. Не подходит и тому, кому нужна скорая сделка: часть проверок идёт через несколько ведомств. Третий случай: участок внутри защищённого массива. Рассчитывать там на лицензию нельзя без письменного ответа администрации.
Если хотите прикинуть сценарий по участку, начните с калькулятора и направления «участки».
Вопросы и ответы
В какой comarca находится Sitges?
В Garraf, рядом с Alt Penedès. Обе comarcas входят в территориальный план Барселонской метрополии (PTMB, 2010).
Можно ли строить внутри Parc del Garraf?
Участок внутри массива регулирует специальный план защиты, поэтому ответ зависит от конкретного участка и от решения администрации. Спрашивать нужно в ayuntamiento и у Diputació до сделки.
Что такое servidumbre de protección?
Зона вдоль берега, где запрещено жилое строительство: 100 метров от внутренней границы береговой полосы (art. 23 и 25 Ley de Costas), для земель, городских в 1988 году, 20 метров.
Где посмотреть план Sitges?
На сайте Ajuntament de Sitges есть страница POUM с интерактивной картой. Сверяться нужно с действующими модификациями плана.
