Инвестиционный подход
Квартира без лифта в Барселоне: какая скидка оправдана и где её предел
Универсального процента скидки нет: её верхнюю границу задают сопоставимые продажи без лифта, а нижнюю доля квартиры в стоимости лифта, если comunidad его поставит.
Скидка на квартиру без лифта оправдана в пределах, которые задают два расчёта: сколько придётся заплатить за лифт, если дом его поставит, и за сколько продаются сопоставимые квартиры без лифта, если не поставит. Универсального процента нет. Открытая статистика старая и общая: по idealista за 2020 год квартиры без лифта по Испании в среднем на 33,5% дешевле, но это сравнение разных квартир, а не скидка на одну и ту же.
Что показывают цифры рынка
В исследовании idealista от 13 октября 2020 года без лифта было 35,1% квартир в продаже по Испании, а в городе Барселона 21,5%. Квартиры без лифта в среднем были на 33,5% дешевле по абсолютной цене.
Цифры не подходят для расчёта скидки по трём причинам. Им шесть лет. Они сравнивают по абсолютной цене квартиры разных размеров, этажей и районов. Они не отвечают на вопрос, во сколько обойдётся лифт именно в вашем доме. Свежих открытых данных, которые отделяют эффект лифта от остальных различий, я не нашёл.
Можно ли поставить лифт и кто платит
В Барселоне режим propiedad horizontal регулирует книга V Código Civil de Cataluña, и общий закон о propiedad horizontal здесь не основной источник.
| Вопрос | Норма | Что сказано |
|---|---|---|
| Какое большинство нужно | Art. 553-25.2.a | Лифт или снятие барьеров принимают простым большинством присутствующих и простым большинством долей, даже если меняются титул и устав или затрагивается конструкция |
| Может ли суд обязать | Art. 553-25.5 | Собственник или владелец права пользования с инвалидностью либо старше 70 лет (или те, кто живёт или работает с ним) вправе просить суд обязать comunidad, если junta не приняла решение, а меры разумны и соразмерны |
| Кто платит | Art. 553-30.3 | Если решила junta, расходы несут все собственники; если решил суд, сумму определяет он, исходя из обычных общих расходов |
Из этого следует, что появление лифта зависит от соседей: если в доме нет согласия и нет жильцов, которые могут обратиться в суд, лифт может не появиться годами. Физическая возможность (место под шахту, лестница, фасад) оценивается отдельно, это разобрано в статье про установку лифта. Сроки и размер взноса нельзя предсказать, пока нет решения junta и сметы.
Как посчитать скидку
Рассматривают два сценария: лифт будет и лифта не будет.
Учебный пример, не прогноз. Допущения: сопоставимая квартира с лифтом в том же доме или квартале стоит 520 000 €, сопоставимые квартиры без лифта продавались за 455 000 €, доля вашей квартиры в стоимости лифта 25 000 €, надбавка за ожидание и неопределённость 3% от цены с лифтом.
| Сценарий | Расчётная цена покупки | Скидка к цене с лифтом |
|---|---|---|
| Лифт точно будет | 520 000 − 25 000 − 15 600 = 479 400 € | 7,8% |
| Лифта не будет | 455 000 € | 12,5% |
Большая скидка, 12,5%, нужна, если лифта не будет: цену тогда задают сделки без лифта. Меньшая, 7,8%, возможна, если лифт будет: цена с лифтом минус ваша доля и надбавка за ожидание. Реальная скидка лежит между ними и зависит от вероятности, что лифт появится. Доли и стоимость лифта берутся из сметы, а не из предположений: чужие цифры по другому дому для вашего ничего не значат.
Что проверить до покупки
- Протоколы junta за последние годы: обсуждался ли лифт, как голосовали, есть ли смета (что искать в протоколах).
- Заключение arquitecto о месте под шахту и ограничениях фасада и лестницы.
- Состояние дома и обязательные работы: если впереди фасад или крыша, лифт отодвигается.
- Возможные субсидии на доступность: условия программ смотрят на дату решения junta (о субсидиях Next Generation).
- Согласие, кто платит за работы, оформленное в протоколе, а не на словах.
Если в доме есть человек старше 70 лет или с инвалидностью, он вправе обратиться в суд после того, как junta не приняла решение (art. 553-25.5), и лифт может появиться без желания остальных. Узнать это до сделки трудно, поэтому в расчёт такой исход не закладывают.
Когда скидка не оправдана
Если выход через продажу, следующий покупатель сделает свой расчёт и будет торговаться тем же аргументом. Если лифта так и не появилось, скидка снова уменьшит вашу цену выхода. Не подходит такая покупка и тем, кто рассчитывает на лифт как на готовое решение: без решения junta это только гипотеза. Свой сценарий можно прикинуть в калькуляторе инвестора; вопросы по уставу и голосованиям задают abogado.
Вопросы и ответы
Какую скидку просить за квартиру без лифта?
Универсального процента нет. Скидка лежит между расчётом «лифт будет» и сделками без лифта, и оба считаются по вашему дому.
Можно ли заставить comunidad поставить лифт?
Не напрямую. Простое большинство собственников достаточно для решения (art. 553-25.2.a Código Civil de Cataluña), а собственник или жилец с инвалидностью либо старше 70 лет может обратиться в суд (art. 553-25.5).
Кто платит за лифт в Каталонии?
Если решение принято на junta, все собственники. Если по решению суда, сумму определяет суд (art. 553-30.3).
Сколько квартир в Барселоне без лифта?
По idealista за 2020 год 21,5% квартир, выставленных на продажу в городе. Цифра старая, на сегодняшнюю ситуацию переносить её нельзя.
