Инвестиционный подход
Сдавать с мебелью или без: договор, налог и правила после RDL 29/2026
С мебелью или без, решает не обстановка, а тип договора. С 8.10.2026 временная аренда требует реальной причины, а налоговое снижение до 100% есть только у аренды основного жилья.
Выгоднее сдавать в том формате, который совпадает со спросом и выдерживает налог: мебель сама по себе режим аренды не меняет. С 8 октября 2026 года временный договор, на котором обычно держится меблированная сдача, допустим на срок больше 31 дня и, как правило, до 12 месяцев, только при реальной подтверждаемой причине (art. 9 bis LAU, RDL 29/2026). Снижение налога на доход до 100% положено только аренде основного жилья.
Меблированная аренда — это сдача квартиры вместе с мебелью и техникой. Нормы аренды жилья распространяются и на мебель, которую передаёт тот же собственник (art. 2.2 LAU), поэтому выбирают на самом деле между обычным договором основного жилья, временным договором и короткими сроками.
Чем различаются три режима сдачи
Различия касаются срока, гарантий, ремонта и налогов, а не дивана в гостиной. Указ Конгресс пока не утвердил (на 13 октября 2026 года), поэтому перед подписанием сверьте действующую редакцию с abogado.
| Условие | Основное жильё | Временный договор | До 30 ночей одному арендатору, с мебелью |
|---|---|---|---|
| Срок | Минимум 5 лет, 7 для компании (art. 9.1 LAU) | Больше 31 дня, как правило до 12 месяцев (art. 9 bis) | Короткий срок |
| Основание | Потребность в жилье | Реальная причина временного проживания в договоре (art. 7.2) | Вне временного договора LAU, режим проверяет abogado |
| Гарантия сверх залога | До двух месячных плат (art. 36.5) | До одной месячной платы | — |
| Мелкий ремонт из-за износа | Арендатор (art. 21.4) | Собственник, ответ за 5 рабочих дней (art. 21 bis) | — |
| Выход арендатора | Через 6 месяцев, уведомление за 30 дней (art. 11.1) | Через месяц, уведомление за 10 дней (art. 11.2) | — |
| Снижение дохода в IRPF | От 15 до 100% по art. 23.2 LIRPF | Нет | Нет |
| IVA | Освобождено | Освобождено | 10% с 1 декабря 2026 года |
Если временный договор длится больше 12 месяцев без оправданной причины или с тем же арендатором на ту же квартиру подписано больше двух временных договоров подряд, первый считается обычным договором основного жилья со всеми сроками (art. 9 bis.2). Без указанной причины договор с самого начала обычный (art. 7.2).
Какое налоговое снижение получает каждый вариант
Снижение по art. 23.2 LIRPF в редакции RDL 29/2026 касается только аренды по art. 2.1 LAU, то есть основного жилья, и применяется к договорам, заключённым после 1 декабря 2026 года; для более ранних договоров действует прежняя редакция (disposición transitoria 38 LIRPF). Для собственника, который сдаёт квартиру впервые и не имеет статуса gran tenedor, оно составляет 100% при плате ниже индекса цен, 90% в зоне напряжённого рынка (95%, если арендатору от 18 до 35 лет) и не меньше 50% в остальных случаях. При новом договоре с ростом платы к прежнему снижение падает до 15–40%. Временная аренда снижения не получает.
Правила касаются налоговых резидентов Испании. Нерезидент платит IRNR по другим правилам, это разобрано в статье о налоге на арендный доход нерезидента. Применимость снижения к вашему договору проверяет asesor fiscal.
Сколько остаётся собственнику: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Квартира сдаётся впервые по договору после 1 декабря 2026 года, собственник резидент, квартира в зоне напряжённого рынка. С мебелью временным арендаторам за 2 000 € в месяц с двумя месяцами простоя в год, без мебели на долгий срок за 1 700 € с одним месяцем простоя. Расходы на содержание условно 3 000 € в год в обоих случаях, у меблированной добавлены износ мебели 1 200 € и подготовка между арендаторами 800 €.
| Статья | С мебелью, временный договор | Без мебели, основное жильё |
|---|---|---|
| Плата за год | 20 000 € | 18 700 € |
| Расходы | 5 000 € | 3 000 € |
| Чистый доход до налога | 15 000 € | 15 700 € |
| Снижение по art. 23.2 | 0% | 90% |
| Облагаемая база | 15 000 € | 1 570 € |
Премия за мебель в примере съедается простоем и расходами, а налоговая база отличается почти вдесятеро. Вывод зависит от ваших цифр, их удобно прогнать в рамках анализа инвестиции.
Какие расходы добавляет мебель
Мебель это постоянная статья расходов: закупка, износ, замена, подготовка между арендаторами. При временном договоре с 8 октября 2026 года мелкий ремонт из-за обычного износа тоже на собственнике (art. 21 bis LAU).
В IRPF мебель, переданную вместе с квартирой, вычитают через амортизацию по упрощённой таблице, а само здание до 3% в год от стоимости без земли (art. 14 Reglamento IRPF). К договору с мебелью прикладывают опись с фотографиями, иначе спор о залоге при выезде почти неизбежен.
Как меняется плата после указа
Рост платы ограничен для обоих вариантов. При ежегодной индексации рост не может превышать изменение индекса IRAV (art. 18.1 LAU), а плата по каждому следующему временному договору на ту же квартиру не может вырасти больше чем на IRAV (art. 17.8). В августе 2026 года IRAV составил 2,47% (INE, 15 сентября 2026).
До 31 декабря 2027 года плату выше верхней границы государственного индекса не повышают вовсе, а в остальных случаях без новой договорённости не больше чем на 2% (disposición final sexta указа). При сдаче по комнатам сумма плат не может превышать плату за всю квартиру (art. 17.9).
Как выбрать формат под конкретную квартиру
- Определите, кто реально снимает в этом районе: сотрудники на контракт и студенты или семьи надолго.
- Проверьте, будет ли у будущего временного арендатора документальная причина: контракт, учёба, лечение.
- Посчитайте оба варианта после простоя, расходов и налога, а не по месячной ставке.
- Учтите каталонские правила временной аренды, они разобраны в статье о среднесрочной аренде в Барселоне.
- Закрепите в договоре опись, ремонт техники и порядок возврата залога, перечень пунктов в материале что включить в договор аренды.
Когда меблированная временная сдача не подходит
Она не подходит, если в районе нет устойчивого спроса с документальной причиной временного проживания: без причины договор становится обычным с первого дня. Не подходит и модель с продлением одного и того же арендатора договор за договором, третий подряд превращает первый в обычный.
Сдача до 30 ночей с мебелью с 1 декабря 2026 года облагается IVA 10%, если это не основное жильё самого собственника (art. 20.Uno.23 и 91 Ley del IVA в редакции RDL 29/2026), а туристическая сдача в Барселоне требует лицензии.
Вопросы и ответы
Что выгоднее, сдавать квартиру с мебелью или без?
Зависит от спроса в районе и типа договора. Временная меблированная аренда даёт более высокую ставку, но с 8 октября 2026 года требует реальной причины у арендатора и не получает налогового снижения, которое есть у аренды основного жилья.
Можно ли сдавать меблированную квартиру по обычному договору на пять лет?
Да. Мебель режим не меняет: если квартира становится основным жильём арендатора, действуют обычные сроки LAU и налоговое снижение по art. 23.2 LIRPF.
Сколько можно взять гарантии по временному договору?
С 8 октября 2026 года дополнительная гарантия сверх залога по временному договору не больше одной месячной платы, а требовать страховку от неплатежа нельзя (art. 36.5 LAU).
Кто чинит технику в меблированной квартире?
Ремонт, нужный для пригодности жилья, на собственнике. При временном договоре с 8 октября 2026 года на нём и мелкий ремонт из-за обычного износа, ответить арендатору он должен за пять рабочих дней.
