Инвестиционный подход
Договор аренды жилья в Испании: какие пункты изменили указы 2026
LAU требует минимум четыре реквизита, а всё, что хуже закона для арендатора, не действует. Какие пункты шаблонов устарели после указов осени 2026 года и сколько стоит отказ от продления.
Обязательного бланка договора аренды жилья в Испании нет, но закон называет минимум: стороны, квартиру, срок и начальную плату (art. 37 LAU). Любой пункт, который ухудшает положение арендатора против LAU, считается ненаписанным (art. 6). С 8 октября 2026 года RDL 29/2026 изменил правила об индексации, расходах и гарантиях, поэтому шаблоны, составленные раньше, нужно пересматривать.
Договор аренды жилья — это соглашение, по которому собственник передаёт квартиру для постоянного проживания арендатора за плату. Его содержание задают не только стороны: императивные нормы LAU действуют, даже если о них в тексте ни слова.
Какие пункты изменились с 8 октября 2026 года
Изменились пункты о деньгах: индексация, расходы, гарантии, услуги агентства. RDL 29/2026 Конгресс пока не утвердил (на 13 октября 2026 года), поэтому перед подписанием сверьте действующую редакцию с abogado.
| Пункт договора | Что требует LAU сейчас | Что записать |
|---|---|---|
| Тип договора | Временный договор требует реальной причины, указанной в тексте, иначе он обычный с даты подписания (art. 7.2) | Для временного договора причину и подтверждающий документ |
| Индексация | Только если стороны её прямо оговорили; рост не выше IRAV (art. 18.1); до 31.12.2027 плату выше индекса не повышают, иначе не больше 2% без нового соглашения | Индекс, месяц расчёта, дату пересмотра |
| Общие расходы дома | Перекладываются только письменно с годовой суммой; налоги на квартиру переложить нельзя (art. 20.1) | Годовую сумму расходов comunidad, если их несёт арендатор |
| Услуги агентства и оформление | Не перекладываются на арендатора ни прямо, ни косвенно (art. 20.2) | Ничего, эти расходы несёт собственник |
| Гарантии | Залог одна месячная плата (art. 36.1); дополнительная гарантия до двух плат, по временному договору до одной; страховку от неплатежа требовать нельзя (art. 36.5) | Суммы залога и гарантии, порядок возврата |
| Ремонт | Арендатор может после 15 календарных дней без ответа сделать нужный ремонт сам и вычесть его из платы (art. 21.5) | Адрес и способ, куда направлять заявки на ремонт |
| Окончание договора | Стороны подписывают документ о состоянии квартиры при сдаче ключей; без него квартира считается сданной в порядке (art. 36.7) | Порядок осмотра и форму акта |
| Продажа квартиры | Отказаться от права преимущественной покупки нельзя (art. 25.8) | Ничего: такая оговорка недействительна |
Как устроены срок и продление
Минимальный срок для аренды основного жилья пять лет, если собственник физлицо, и семь, если компания: короткий договор продлевается ежегодно до этого срока, если арендатор не откажется (art. 9.1). Затем до 14 ноября 2026 года действует ежегодное продление ещё до трёх лет, если собственник не уведомил об отказе за четыре месяца, а арендатор за два (art. 10.1).
С 15 ноября 2026 года RDL 28/2026 меняет art. 10. После пяти (семи) лет договор продлевается сразу на следующие пять (семь) лет, если собственник не заявил об отказе не позже чем за шесть месяцев, а арендатор за два. Отказавшись, собственник платит компенсацию, кроме случаев из art. 10.2, например когда квартира нужна ему самому или родственникам до второй степени для постоянного проживания. Если квартиру продают с арендатором, обязанность переходит к покупателю. Этот указ Конгресс тоже пока не утвердил.
Договоры, которые к 15 ноября уже идут в ежегодном продлении, дорабатывают его по старым правилам, а уведомления об отказе, отправленные до публикации указа (7 октября 2026 года), сохраняют силу без компенсации (disposición transitoria única).
Сколько стоит отказ от продления: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Компенсация равна большей из двух сумм: 12 месячных плат по верхней границе государственного индекса цен для этой квартиры или одна такая плата за каждый год проживания (art. 10.1 в редакции RDL 28/2026). Верхняя граница индекса условно 1 500 € в месяц.
| Срок проживания арендатора | 12 плат | Одна плата за год | Компенсация |
|---|---|---|---|
| 5 лет | 18 000 € | 7 500 € | 18 000 € |
| 10 лет | 18 000 € | 15 000 € | 18 000 € |
| 15 лет | 18 000 € | 22 500 € | 22 500 € |
Если индивидуальное значение индекса для квартиры получить нельзя, расчёт идёт от текущей платы по договору. Для инвестора это строка в плане выхода: продажа пустой квартиры и продажа с арендатором дают разные цифры, это разобрано в статье о покупке квартиры с арендатором.
Что ещё проверить до подписи
- Точные реквизиты сторон с документами и адрес квартиры с кладовой и парковкой, если они сдаются вместе с ней.
- Опись мебели и техники с фотографиями, если квартира сдаётся с обстановкой. Как выбрать между вариантами, разобрано в статье с мебелью или без.
- Электронный адрес для уведомлений: LAU допускает его, если подтверждаются подлинность, содержание и время отправки (art. 4.6).
- Способ оплаты: по art. 17.3 LAU плата вносится электронными средствами, наличные только как исключение.
- Ограничение платы, если квартира в зоне напряжённого рынка: новая плата привязана к прежней (art. 17.6), подробнее в статье о зоне напряжённого рынка.
- Депонирование залога в Incasòl, порядок в материале о регистрации fianza.
Когда типовой договор не подходит
Типовой договор основного жилья не подходит для временной аренды: там нужна причина, другой срок и другая гарантия. Он не годится и для сдачи по комнатам, где сумма плат за комнаты не может превышать плату за всю квартиру (art. 17.9), и для коммерческих помещений, которые LAU регулирует отдельно.
Не стоит брать чужой шаблон и тогда, когда собственник компания: минимальный срок семь лет, а исключение «квартира нужна самому собственнику» к компании не применяется (art. 10.2). Если договор нужен для квартиры, которую вы только выбираете под сдачу, условия аренды лучше заложить в расчёт ещё до покупки, в рамках анализа инвестиции.
Вопросы и ответы
Обязателен ли письменный договор аренды жилья в Испании?
Каждая сторона вправе потребовать письменную форму, а по просьбе арендатора она обязательна (art. 37 LAU). Устный договор при этом остаётся действительным, но спорить о его условиях без текста трудно.
Можно ли в договоре переложить IBI на арендатора?
С 8 октября 2026 года нельзя: налоги, связанные с квартирой, арендатору не перекладываются, если он сам не плательщик (art. 20.1 LAU в редакции RDL 29/2026). Общие расходы дома можно, но письменно и с годовой суммой.
Кто платит агентству за составление договора аренды?
Собственник. Расходы на подготовку, оформление, изменение или продление договора на арендатора не перекладываются ни под каким названием (art. 20.2 LAU).
Можно ли не продлевать договор после пяти лет без компенсации?
До 14 ноября 2026 года действует прежний порядок. С 15 ноября 2026 года по RDL 28/2026 отказ от продления, как правило, требует компенсации: 12 месячных плат по индексу или одна плата за каждый год проживания, что больше. Указ ещё не утверждён Конгрессом.
