Срок и индексация коммерческого договора аренды в Испании

Срок и индексацию договора коммерческой аренды в Испании определяют стороны. Закон об аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, Título III) вступает в игру только там, где договор молчит. Минимального срока для нежилых помещений нет, обязательной индексации тоже нет. Для покупателя это значит одно: стоимость дохода записана в договоре, а не в законе.

Какой срок у нежилой аренды и что происходит после него

Аренда нежилых помещений строится на воле сторон, а при её отсутствии на Título III (art. 4.3 LAU). В Título III нет ни минимального срока, ни обязательного продления, ни права арендатора остаться после окончания договора.

Если срок вышел, а арендатор продолжает пользоваться помещением с ведома арендодателя, действует правило Código Civil: через 15 дней наступает tácita reconducción (art. 1566), если до этого не было требования освободить помещение. Когда срок в договоре не указан, аренда считается заключённой по периодам оплаты: годовая рента означает год, месячная означает месяц (art. 1581). Договор «без срока» с ежемесячной рентой прекращается с окончанием очередного месяца без отдельного требования, и покупателю он даёт мало.

Главное исключение в пользу арендатора даёт art. 34 LAU. Если в помещении последние пять лет шла розничная торговля для публики, а арендатор за четыре месяца до конца срока заявил о желании продлить договор минимум на пять лет по рыночной ренте, ему положена индемнизация от арендодателя. Если арендатор открывает то же дело в том же муниципалитете в течение шести месяцев, ему возмещают переезд и потерю клиентуры. Если он закрывается, а арендодатель или третье лицо открывает на этом месте то же или близкое дело, платят одну месячную ренту за каждый год договора, но не больше 18 рент. Подробно это разобрано в статье про traspaso и индемнизацию клиентуры.

Как считать срок в цене: оставшийся срок, а не срок договора

Для оценки важен остаток до ближайшей даты, когда арендатор может уйти. Договор на десять лет с правом выхода на пятом году для расчёта равен пяти. Учебный пример, не прогноз: рента 48 000 € в год без индексации.

Разница в 240 000 € при той же ренте и есть цена срока. Вторая переменная: что будет после даты выхода. Для этого нужен расчёт простоя из статьи про вакантный локал.

Как работает индексация и что подставить в расчёт

Пересмотр ренты по индексу цен проходит под Ley 2/2015 о дезиндексации. Её art. 3.1.b включает в сферу закона пересмотр рент по городским договорам, а art. 7 разрешает периодический пересмотр только при прямом соглашении сторон. Если стороны договорились о пересмотре, но индекс не назвали, применяется Índice de Garantía de Competitividad (IGC): его ежемесячно публикует INE, значение отрицательное принимается за ноль, а выше 2% ограничивается двумя.

Поэтому формулировка в договоре важнее всего:

1. Какой индекс: общий IPC, IPC a impuestos constantes, IGC, фиксированный процент.
2. Какой месяц сравнивается и в какой день рента пересматривается.
3. Есть ли потолок и пол, например «не ниже нуля».
4. Что делать, если индекс отрицательный.

Размах результатов большой. INE сообщил об IPC 4,3% годовых в августе 2026 года (публикация от 15 сентября 2026) и о базовой инфляции 2,9%. Предварительная оценка INE от 29 сентября 2026 года для сентября: 4,9%. Это факты на сегодня, не прогноз.

Учебный пример по трём вариантам для ренты 48 000 € в год:

За три года между крайними вариантами разница около 6 300 €. Индексация по IPC при высокой инфляции давит на арендатора: рента может расти быстрее его выручки. Для покупателя это риск ухода арендатора, а не только плюс к доходу. Как это учесть, обсуждают с abogado и с арендатором до arras.

Что делать при покупке

Запрашивайте договор целиком и ищите четыре вещи: дату, с которой арендатор вправе уйти, пункт об индексации, штрафы и порядок выхода, условия уступки. По art. 32 LAU арендатор с бизнесом вправе уступить договор или сдать помещение в субаренду без согласия арендодателя, а арендодателю причитается повышение ренты на 10% при частичной субаренде и на 20% при уступке или полной субаренде. Сам договор разбирается так, как описано в статье про помещение с арендатором.

Кому такая модель не подходит

Если вам нужен предсказуемый доход без работы с арендатором, договор с коротким остатком и индексацией «по соглашению» не подходит. Он не подходит и тому, кто закладывает в модель IPC на весь срок, ничего не проверив в договоре. Оценку помещения вместе с договором можно прогнать через анализ сделки, а подход DNPI к коммерческим объектам описан в разделе стратегии коммерческой недвижимости.