Инвестиционный подход
Traspaso локаля: индемнизация арендатору по статье 34 LAU
Арендатор коммерческого помещения может получить компенсацию до 18 месяцев аренды при прекращении договора. Разбираем условия статьи 34 LAU и как их обойти.
Статья 34 LAU даёт арендатору коммерческого помещения право на компенсацию от собственника при прекращении договора — но только при выполнении конкретных условий, и это нужно закладывать в цену сделки заранее, а не разбираться с этим при выходе.
Логика нормы простая: если арендатор годами вкладывался в раскрутку места — витрину, репутацию, узнаваемость среди клиентов, — а собственник решает не продлевать договор именно ради того, чтобы забрать себе сложившуюся клиентскую базу, закон требует за это заплатить. Это и называется indemnización por clientela.
Иерархия норм для коммерческой аренды
Аренда «uso distinto de vivienda» — то есть коммерческих помещений — регулируется Título III LAU. Порядок применения норм такой: сначала то, что стороны прямо согласовали в договоре, затем Título III LAU для всего, что договором не урегулировано, и только потом — Código Civil как дополнительная норма. Грамотно составленный договор аренды локаля может заранее закрыть многие вопросы, включая право на компенсацию.
Когда возникает право на компенсацию
Статья 34 LAU применяется, если одновременно верно следующее: договор заканчивается из-за истечения срока, а не по вине арендатора или по иным основаниям; арендатор вёл в этом помещении розничную, ориентированную на клиентов коммерческую деятельность как минимум последние 5 лет; и арендатор не менее чем за 4 месяца до истечения срока уведомил о желании продлить договор ещё минимум на 5 лет по рыночной ставке, а собственник отказал. Право на компенсацию возникает именно тогда, когда арендатор пытался остаться и ему отказали, а не в любом случае прекращения аренды.
Как считается сумма
Компенсация рассчитывается как один месяц аренды за каждый год действия договора, с потолком в 18 месячных платежей. Больше 18 месяцев арендной платы, даже если договор действовал 20 с лишним лет, взыскать нельзя. Например, при аренде длительностью 10 лет и последующем отказе продлить договор на условиях статьи 34, база расчёта — 10 месячных платежей, а не 18: потолок применяется только когда срок аренды сам по себе превышает 18 лет.
Если в самом договоре аренды есть пункт, которым арендатор заранее отказывается от права по статье 34, это условие действует, и претензии по индемнизации у арендатора не будет.
Как это влияет на сделку
Для покупки локаля с действующим арендатором или для выхода из аренды ради репозиционирования помещения это прямой пункт расчёта: если договор не содержит отказа от статьи 34 и арендатор соответствует условиям, компенсация — реальная статья расходов, которую нужно закладывать в модель сделки заранее, а не оценивать по факту. См. стратегию по коммерческой недвижимости и стратегию работы с коммерческим арендатором.
Источник: bourgeoisfincas.com.
Вопросы и ответы
Положена ли компенсация, если арендатор сам решил не продлевать договор?
Нет, право по статье 34 возникает только когда арендатор хотел продлить договор и уведомил об этом в срок, а собственник отказал — если инициатива не продлевать исходит от арендатора, компенсации нет.
Можно ли исключить это право уже после подписания договора аренды?
Отказ от права по статье 34 должен быть согласован как условие договора — включить его задним числом в одностороннем порядке нельзя, для этого нужно согласие обеих сторон и, как правило, допсоглашение.
Учитывается ли вид деятельности арендатора при расчёте компенсации?
Право возникает именно при розничной, ориентированной на клиентов деятельности — офисная или иная не розничная аренда под статью 34 не подпадает, независимо от срока договора.