Инвестиционный подход
Права арендатора по LAU: что собственник должен учесть до подписания
LAU защищает арендатора от входа до выхода: срок, продление, выкуп, залог, ремонт. Что изменили указы октября 2026 года и сколько может стоить отказ от продления на учебном примере.
Права арендатора по LAU — это набор норм закона об аренде, которые нельзя ухудшить договором: условия против арендатора недействительны (art. 6). Главное для собственника: договор жилья длится минимум пять лет, семь при арендодателе-юрлице, а с 15 ноября 2026 года по RDL 28/2026 отказ продлевать его после этого срока обычно стоит компенсации не меньше двенадцати месячных плат по государственному индексу (BOE). Конгресс указ пока не утвердил.
Какие права арендатора нельзя отменить договором
Нормы раздела о жилье в LAU задают арендатору минимум защиты: пункт договора, который ухудшает его положение, считается ненаписанным, если закон прямо не разрешает исключение.
| Право арендатора | Норма | Что это значит для собственника |
|---|---|---|
| Минимальный срок 5 лет, 7 при арендодателе-юрлице | Art. 9.1 | Договор на год продлевается ежегодно до минимума по желанию арендатора |
| Досрочный выход | Art. 11, ред. RDL 29/2026 | Арендатор может уйти через шесть месяцев, предупредив за 30 дней, без компенсации |
| Продление после минимума | Art. 10 | Сроки и цена отказа зависят от даты, см. ниже |
| Преимущественная покупка | Art. 25 | Перед продажей уведомить о цене, 30 дней на ответ |
| Ограниченные гарантии | Art. 36, ред. RDL 29/2026 | Залог одна плата, дополнительная гарантия до двух, страховку от неуплаты требовать нельзя |
| Индексация не выше IRAV | Art. 18.1, ред. RDL 29/2026 | Без пункта в договоре плата не растёт |
| Ремонт за счёт собственника | Art. 21.5, ред. RDL 29/2026 | Если собственник молчит 15 дней, арендатор чинит и вычитает из платы |
Нормы с пометкой RDL 29/2026 действуют с 8 октября 2026 года, Конгресс указ пока не утвердил.
Сколько длится договор и как он продлевается
Минимальный срок считается от даты договора или от передачи квартиры, если она позже. Арендатор может не продлевать договор, предупредив за 30 дней, а собственник до истечения минимума выйти из договора не может, кроме нарушений арендатора и случая из статьи 9.3.
После минимума действуют разные правила по датам. До 15 ноября 2026 года договор без уведомления продлевается по году ещё до трёх лет, собственник предупреждает минимум за четыре месяца. С 15 ноября 2026 года по RDL 28/2026 договор продлевается обязательно на новые пять лет, семь при юрлице, а собственник предупреждает минимум за шесть месяцев. Отказываясь продлевать, он платит арендатору большую из двух сумм: двенадцать месячных плат по верхней границе государственного индекса цен для этой квартиры или одну такую плату за каждый год проживания. Если индивидуального значения индекса нет, считают от текущей платы. Если квартиру продают, обязанность переходит к покупателю. Договоры, которые к 15 ноября уже идут в трёхлетнем продлении, дорабатывают его по старым правилам.
Компенсации нет в случаях из закона, например если квартира нужна собственнику-физлицу для себя или родственников до второй степени и это указано в уведомлении. Уведомления о непродлении, сделанные до публикации указа 7 октября 2026 года, сохраняют силу без компенсации.
Отдельно с 8 октября 2026 года RDL 29/2026 (BOE) даёт арендатору право на чрезвычайное продление по годам, максимум на два: если обязательный срок действующего договора заканчивается до 31 декабря 2028 года, а последние восемь месяцев он платил без просрочек. Конгресс оба указа пока не утвердил, перед решением действующую редакцию сверяют с юристом.
Сколько может стоить отказ от продления
Учебный пример, не прогноз. Верхняя граница государственного индекса для квартиры 1 400 € в месяц (допущение, реальную цифру даёт государственная система индексов цен аренды).
| Сколько арендатор прожил | 12 плат | Одна плата за год | Компенсация |
|---|---|---|---|
| 5 лет | 16 800 € | 7 000 € | 16 800 € |
| 10 лет | 16 800 € | 14 000 € | 16 800 € |
| 15 лет | 16 800 € | 21 000 € | 21 000 € |
Двенадцать плат служат нижней планкой, поэтому отказ от продления дорог даже после первых пяти лет. Если покупка задумана с выходом через продажу свободной квартиры, эту сумму закладывают в расчёт с самого начала. Как это меняет расчёт для покупателя квартиры с арендатором, разобрано в статье покупка квартиры с арендатором.
Когда собственник может вернуть квартиру себе
Только если он физическое лицо, прошёл первый год договора и необходимость занять квартиру для себя или родственников первой степени прямо записана в договоре при подписании (art. 9.3). Предупредить нужно минимум за два месяца.
Если в течение трёх месяцев после выезда собственник или родственники не заселились, арендатор в течение 30 дней выбирает: вернуться в квартиру ещё на срок до пяти лет на прежних условиях или получить по одной месячной плате за каждый год, оставшийся до пяти лет.
Что подготовить до подписания договора
До подписания стоит сделать шесть вещей.
- Решите, нужен ли пункт статьи 9.3 о возврате квартиры для себя, и запишите его прямо.
- Внесите залог в одну месячную плату в Incasòl в течение двух месяцев после подписания (Incasòl), порядок в статье как зарегистрировать fianza.
- Пропишите пункт об индексации: без него плата не меняется весь срок.
- Проверьте потолок платы, если квартира в зоне напряжённого рынка, см. ограничение аренды.
- Заложите в график даты уведомлений: шесть месяцев для собственника по новой статье 10.
- При выезде подпишите с арендатором документ о состоянии квартиры: без него считается, что квартира возвращена в надлежащем виде (art. 36.7, ред. RDL 29/2026).
Когда долгосрочная аренда по LAU не подходит
Долгосрочная аренда не подходит собственнику, который хочет продать квартиру свободной в ближайшие пять лет или пользоваться ею сам без пункта 9.3. Порядок действий при неуплате описан в статье если арендатор не платит.
Правила о сроке выше не работают для туристической аренды до 31 дня: она исключена из LAU и регулируется туристическими нормами. Не работают для аренды помещения под бизнес, где действует другой раздел закона. Временная аренда жилья с 8 октября 2026 года подчиняется собственным правилам о сроке (art. 9 bis): больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев, при реальной причине временного проживания.
Вопросы и ответы
Можно ли сдать квартиру в Испании на один год без продления?
Договор жилья на год можно подписать, но по art. 9.1 LAU он продлевается ежегодно до пяти лет, семи при арендодателе-юрлице, если арендатор не откажется сам за 30 дней.
Сколько собственник платит арендатору, если не продлевает договор?
С 15 ноября 2026 года по RDL 28/2026 большую из двух сумм: двенадцать месячных плат по верхней границе государственного индекса или одну плату за каждый год проживания. Есть исключения, например нужда собственника-физлица в квартире. Конгресс указ пока не утвердил.
Может ли собственник выселить арендатора, чтобы жить в квартире самому?
Да, если он физлицо, прошёл первый год и это условие записано в договоре при подписании. Предупредить нужно минимум за два месяца.
Нужно ли согласие арендатора, чтобы продать сданную квартиру?
Согласие не нужно, но арендатора уведомляют о цене и условиях, и у него 30 календарных дней купить на тех же условиях. С 8 октября 2026 года отказаться от этого права в договоре нельзя.
