Инвестиционный подход
Неплатёж арендатора в Испании: требование, суд и новые правила 2026
Собственник возвращает квартиру только через суд. Требование об оплате за 30 дней до иска лишает арендатора права остановить дело одной оплатой, а RDL 29/2026 добавил новый этап для уязвимых.
Если арендатор жилья в Испании перестал платить, вернуть квартиру и деньги собственник может только через суд. Главный шаг до иска: требование об оплате способом, который подтверждает вручение и текст, не меньше чем за 30 дней до подачи. Тогда арендатор теряет право остановить выселение, просто погасив долг в процессе (art. 22.4 LEC).
Desahucio por falta de pago — это ускоренный судебный процесс (juicio verbal), в котором собственник требует расторгнуть договор, вернуть квартиру и взыскать долг (art. 250.1.1 LEC). Основание для расторжения за неуплату даёт art. 27.2 LAU.
Что сделать в первые недели после пропуска платежа
Сначала зафиксировать долг документом с подтверждённым текстом и датой вручения, потом готовить иск. Сообщения в мессенджере для этого не годятся.
- Сверьте, что именно не оплачено. Проверьте и то, не присылал ли арендатор письменное требование о ремонте: с 8 октября 2026 года по art. 21.5 LAU он может через 15 календарных дней без ответа сделать ремонт сам и вычесть его из будущей платы.
- Направьте требование об оплате с суммой, периодом и сроком, на практике это часто burofax с сертификацией текста. С даты вручения идут 30 дней по art. 22.4 LEC.
- Учтите досудебные переговоры: с 3 апреля 2025 года для большинства гражданских исков нужна предварительная попытка урегулирования (art. 5 Ley Orgánica 1/2025). Как выполнить это требование в вашем деле, решает abogado.
- Соберите договор, расчёт долга, подтверждение требования и, если вы не gran tenedor, справку Registro de la Propiedad о ваших объектах (art. 439.6 LEC).
- Если долг не погашен, подавайте иск о выселении и взыскании.
Как идёт суд о выселении за неуплату
После принятия иска суд даёт арендатору 10 дней: освободить квартиру, заплатить, погасить весь долг для прекращения дела или возразить (art. 438.5 LEC). Если он молчит, дело закрывается декретом, и выселение (lanzamiento) проходит в назначенный день. Если возражает, дату lanzamiento суд ставит не позже 30 дней после даты слушания (art. 438.6).
Погасить долг и сохранить договор (enervación) арендатор может один раз. Этого права нет, если он уже пользовался им раньше или если собственник прислал требование за 30 дней до иска, а к подаче оплаты не было.
В иске нужно указать, основное ли это жильё арендатора и есть ли у истца статус gran tenedor, иначе иск не примут (art. 439.6 LEC). Если квартира основное жильё, суд сообщает о деле в социальные службы, и при подтверждённой уязвимости может приостановить его до двух месяцев, когда истец физлицо, и до четырёх, когда компания (art. 441.5–441.6 LEC).
Что изменил RDL 29/2026 для дел о неуплате
С 8 октября 2026 года действует RDL 29/2026, и он добавил этап между иском и выселением. Конгресс указ пока не утвердил (на 13 октября 2026 года), поэтому перед подачей иска сверьте действующую редакцию с abogado.
| Ситуация | Что предусматривает норма | Что это значит для собственника |
|---|---|---|
| Требование отправлено за 30 дней до иска | Обычная enervación закрыта (art. 22.4 LEC) | Оплата в процессе уже не останавливает выселение |
| Арендатор экономически уязвим, иск за неуплату | Администрация за два месяца предлагает жильё или платит долг и судебные расходы, дело на паузе (art. 22.6 LEC) | Деньги приходят, договор продолжается |
| За два месяца нет ни жилья, ни оплаты | Администрация становится должником по договору | Выселения нет, договор действует до конца срока, пока сохраняется уязвимость |
| Другие дела, уязвимость без жилья | Приостановка до 31.12.2030, пересмотр каждые 12 месяцев, максимум три года (art. 2.2 указа) | Компенсация положена физлицу или компании социальной аренды |
| Собственник физлицо с двумя квартирами или меньше | Экономическая уязвимость арендатора не перевешивает (art. 2.2) | Приостановка по этому основанию не применяется |
Компенсация по art. 2.2 ограничена недополученной платой, неоплаченными коммунальными платежами и судебными расходами. Специальная enervación по art. 22.6 не считается прежней и возможна даже после требования за 30 дней. Правила применяются и к делам в исполнении, если выселение ещё не состоялось (disposición transitoria segunda указа).
Чего собственнику делать нельзя
Нельзя возвращать квартиру своими силами: менять замки, отключать воду или свет, вывозить вещи без решения суда. Закон оставляет только судебный путь, а самоуправство создаёт риск встречных претензий независимо от размера долга.
Сколько денег уходит, пока идёт процесс: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Плата 1 500 € в месяц, залог одна месячная плата (art. 36.1 LAU), дополнительная гарантия две платы, максимум для договора до пяти лет (art. 36.5 LAU). Два месяца без оплаты до требования, месяц ожидания по art. 22.4, суд и выселение условно ещё шесть месяцев.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Неоплаченная плата за 9 месяцев | 13 500 € |
| Залог и дополнительная гарантия | 4 500 € |
| Не покрыто до судебных и прочих расходов | 9 000 € |
Срок суда в примере условный. Как заложить такой резерв в расчёт, показано в разборе чистой арендной доходности.
Как снизить риск до подписания договора
Риск снижают до подписи: проверкой платёжеспособности, залогом и гарантией в пределах закона. С 8 октября 2026 года требовать от арендатора страховку от неплатежа нельзя (art. 36.5 LAU в редакции RDL 29/2026), а гарантия по временному договору ограничена одной месячной платой. Залог в Каталонии депонируют в Incasòl, см. статью о регистрации fianza, а пункты договора разобраны в материале что включить в договор аренды.
Когда этот порядок не подходит
Схема рассчитана на договор аренды жилья по LAU. Если в квартире живут без договора, возврат владения идёт по другим пунктам art. 250.1 LEC. Туристическое размещение по специальным правилам исключено из LAU (art. 5.e).
При покупке сданной квартиры арендатор переходит к вам со своей платёжной историей, её проверяют до сделки, см. статью о покупке квартиры с арендатором. Если квартира принадлежит компании, компенсации по art. 2.2 указа не будет, кроме компаний социальной или доступной аренды. Риск неплатежа в модели объекта под сдачу можно разобрать в рамках анализа инвестиции.
Вопросы и ответы
Можно ли сменить замки, если арендатор не платит несколько месяцев?
Нет. Вернуть квартиру можно только через суд, даже при бесспорном долге. Самостоятельное выселение или отключение коммуникаций создают риск претензий к самому собственнику.
Зачем отправлять burofax, если всё равно идти в суд?
Требование за 30 дней до иска лишает арендатора права остановить выселение одной оплатой в процессе. Без него он может один раз погасить долг, и договор продолжится.
Что будет, если арендатор докажет уязвимость?
С 8 октября 2026 года у администрации два месяца, чтобы предложить ему жильё или погасить долг с судебными расходами. Если она не сделает ни того ни другого, то становится должником по договору, а выселения нет. Указ ещё не утверждён Конгрессом.
Можно ли обязать арендатора застраховать неплатёж?
С 8 октября 2026 года нельзя, это прямо запрещает art. 36.5 LAU. Дополнительная гарантия сверх залога в договоре до пяти лет ограничена двумя месячными платами.
