Залог за аренду в Incasòl: сроки, документы 2026 года и цена просрочки

Залог арендатора (fianza) в Каталонии собственник обязан внести в Incasòl в течение двух месяцев с подписания договора (Incasòl). Для аренды основного жилья это одна месячная плата (art. 36.1 LAU). За просрочку без требования инспекции начисляется надбавка от 5% до 20% суммы залога, а после требования 25% (Llei 13/1996, art. 12 bis).

Fianza — это обязательный денежный залог арендатора. В Каталонии он хранится не у собственника, а в Registre de Fiances при Incasòl (Institut Català del Sòl), и собственник запрашивает его оттуда при окончании договора.

Кто, когда и сколько вносит

Вносит арендодатель, сам или через представителя, в течение двух месяцев с даты подписания договора, а не с даты въезда (art. 3.1 Llei 13/1996). Обязанность сохраняется и при сдаче по комнатам. Обновление и отмену залога оформляют в те же два месяца с момента, который их вызвал (art. 3.3).

Дополнительную гарантию сверх залога в Incasòl не вносят: закон Каталонии говорит о денежном залоге по art. 36.1 LAU. С 8 октября 2026 года RDL 29/2026 относит временную аренду к аренде жилья (art. 2.3 LAU), и какой залог теперь требуется по временному договору, указ прямо не решает. Этот вопрос сверяют с abogado до подписания.

Какие документы нужны с 2026 года

Incasòl расширил пакет документов в 2026 году. Перед подачей подготовьте:

1. Подписанный договор аренды со всеми пунктами и приложениями.
2. Для договоров основного жилья, подписанных с 26 марта 2026 года, отчёт государственной системы индексов цен аренды (SERPAVI), приложенный к договору.
3. Для временных договоров, подписанных с 1 января 2026 года, документ, подтверждающий цель временного проживания.
4. Referencia catastral из квитанции IBI или с сайта Catastro.
5. Nota simple не старше трёх месяцев, если собственник сменился и новый вступил в договор.
6. Перевод договора на каталанский или испанский, если он составлен на другом языке.

Как подать: онлайн или лично

Онлайн подают с цифровой идентификацией через портал Incasòl, для компаний и других лиц, обязанных общаться с администрацией электронно, это единственный способ. Если подаёт представитель, цифровую подпись использует он.

Физлица могут подать лично: в палатах городской собственности (Cambres de la Propietat Urbana) с оплатой наличными, в офисах OAC Generalitat или в самом Incasòl, где принимают карту от частных лиц и банковский чек. Оплатить онлайн можно через банки CaixaBank, Banc Sabadell и BBVA или картой. После оплаты договор вносится в реестр примерно за 15 дней, номер регистрации приходит почтой или по электронной почте.

Сколько стоит просрочка: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Плата 1 500 € в месяц, залог 1 500 €. Надбавки по art. 12 bis Llei 13/1996 считаются от суммы залога и вместе не могут превышать 1 500 €.

Если залог не внесён вовсе, это тяжёлое нарушение со штрафом от 35% до 75% суммы залога, в примере 525–1 125 € (art. 8–9). Поздний депозит без добровольной уплаты надбавки считается лёгким нарушением со штрафом до 35% залога, но не больше 3 000 €.

Что изменил RDL 29/2026 для залога и гарантий

С 8 октября 2026 года действует RDL 29/2026; Конгресс его пока не утвердил (на 13 октября 2026 года), поэтому перед подписанием сверьте действующую редакцию с abogado. Изменения в art. 36 LAU:

• дополнительная гарантия сверх залога не больше двух месячных плат в договоре до пяти лет (семи для компании) и не больше одной во временном договоре (art. 36.5);
• требовать от арендатора страховку от неплатежа нельзя (art. 36.5);
• при окончании договора стороны подписывают документ о состоянии квартиры, а без него квартира считается сданной в порядке (art. 36.7).

Не изменилось правило возврата: остаток залога, не возвращённый через месяц после сдачи ключей, приносит арендатору законные проценты (art. 36.4). Все пункты о залоге и гарантиях закрепляют в договоре, перечень в статье что включить в договор аренды.

Когда одного депозита недостаточно

Депозит в Incasòl не защищает собственника от неплатежа: залог в одну плату покрывает долг лишь частично, порядок действий при неуплате разобран в статье если арендатор не платит. Не подходит схема «залог как часть дохода»: деньги лежат в Incasòl до конца договора, и в расчёте доходности их не учитывают.

Собственнику-нерезиденту без цифровой подписи понадобится представитель, а при нескольких квартирах каждый договор вносится отдельно и в свой срок. Если квартира только выбирается под сдачу, формат аренды и связанные с ним гарантии стоит заложить в расчёт заранее, варианты разобраны в статье с мебелью или без, а сам расчёт в рамках анализа инвестиции.