Инвестиционный подход
Квартира куплена под аренду: формат, подготовка и налоги в 2026 году
Доход инвестиционной квартиры начинается с формата аренды. Как октябрьские указы изменили временную аренду, сдачу по комнатам и IVA, что подготовить до объявления и как сравнить форматы.
Сдача в аренду квартиры, купленной для инвестиции, начинается с выбора формата: долгосрочная аренда жилья, временная, по комнатам или туристическая. С 8 октября 2026 года по RDL 29/2026 временную аренду можно заключать только при реальной и подтверждаемой причине временно жить вне дома, на срок больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев (BOE). Конгресс указ пока не утвердил, формат выбирают с юристом.
Какой формат аренды выбрать
Формат аренды — это правовой режим договора: от него зависят срок, рост платы, гарантии, налоги и то, когда квартира снова станет свободной. После 8 октября 2026 года форматы различаются так.
| Формат | Главные правила | Что это значит для инвестора |
|---|---|---|
| Долгосрочная аренда жилья | Минимум 5 лет, 7 при юрлице; индексация не выше IRAV (art. 9, 18 LAU) | Стабильный доход, но свободной квартира будет нескоро |
| Временная аренда | Реальная причина, больше 31 дня, как правило до 12 месяцев; доп. гарантия не больше одной платы (art. 9 bis, 36.5 LAU) | Без причины договор считается обычной арендой с первого дня (art. 7.2) |
| По комнатам | Сумма плат за комнаты не больше платы за всю квартиру (art. 17.9 LAU) | Доход по комнатам ограничен потолком целой квартиры |
| Туристическая, до 31 дня | Вне LAU, нужна туристическая лицензия (art. 5.e LAU) | В Барселоне вопрос лицензии решающий |
Если подряд заключено больше двух временных договоров на ту же квартиру с тем же арендатором или срок без оправдания превысил 12 месяцев, первый договор считается обычной арендой жилья со всеми сроками (art. 9 bis.2). Рост платы между последовательными временными договорами ограничен IRAV (art. 17.8). Каталонские нормы о временной аренде и комнатах продолжают действовать (DA 12.ª LAU). Про туристические лицензии в Барселоне см. статью о плане погашения лицензий к 2028 году.
Что подготовить до первого объявления
До объявления закрывают документы и проверяют, какая плата вообще допустима.
- Энергосертификат. Класс указывают в объявлении, этикетку прикладывают к договору аренды (art. 17 RD 390/2021).
- Cédula de habitabilidad. Для сдачи нужна действующая cédula (art. 26 Llei 18/2007).
- Потолок платы. Барселона входит в список зон напряжённого рынка (Generalitat). Новая плата не может превышать последнюю плату за пять лет с учётом индексации, кроме случаев с надбавкой до 10%, а для grandes tenedores действует государственный индекс (art. 17.6–17.7 LAU), см. ограничение аренды.
- Ремонт перед сдачей. С 1 декабря 2026 года работы по ремонту жилья, которое сдаётся как основное жильё арендатора, облагаются IVA 10%, если дом построен или реконструирован не меньше двух лет назад, материалы подрядчика не больше 40% базы, а оплата не наличными: картой, переводом или именным чеком (art. 7 RDL 29/2026).
- Залог. Одна месячная плата, депонировать в Incasòl в течение двух месяцев. По договорам основного жилья, подписанным с 26 марта 2026 года, Incasòl требует, чтобы к договору был приложен отчёт государственной системы индексов цен (SERPAVI).
Как указы октября 2026 года меняют доход
Указы затронули четыре строки расчёта, и все четыре с оговоркой: Конгресс RDL 29/2026 пока не утвердил.
- Рост платы. Ежегодная индексация не выше IRAV, до конца 2027 года без новой договорённости не больше 2%.
- IBI. Налоги, связанные с квартирой, на арендатора больше не перекладываются (art. 20.1 LAU).
- Короткая меблированная аренда. С 1 декабря 2026 года аренда меблированного жилья одному нанимателю не больше чем на 30 ночей облагается IVA по ставке 10%, если это не основное жильё арендодателя.
- Налог резидента. По договорам после 1 декабря 2026 года меняется сокращение облагаемого дохода по статье 23.2 LIRPF: от 100% до 15% в зависимости от платы и условий.
Сокращения статьи 23.2 относятся к IRPF, то есть к налоговым резидентам. Нерезидент платит IRNR по ставке 19%, если живёт в ЕС или ЕЭЗ с обменом налоговой информацией, и 24% в остальных случаях (art. 25 TRLIRNR); вычитать расходы закон позволяет только резидентам ЕС и ЕЭЗ (art. 24.6). Подробнее в статье про налог на арендный доход нерезидента.
Как сравнить форматы на одной квартире
Учебный пример, не прогноз. Квартира в Барселоне, расходы владения 3 000 € в год в обоих вариантах. Долгосрочная аренда 1 500 € в месяц без простоя. Временная 1 800 € в месяц, но три месяца в году между арендаторами пустуют, плюс уборка и обновление мебели 2 000 € в год (допущения).
| Показатель | Долгосрочная | Временная |
|---|---|---|
| Аренда за год | 18 000 € | 16 200 € |
| Расходы владения | −3 000 € | −3 000 € |
| Мебель и уборка | 0 € | −2 000 € |
| Остаток до налога | 15 000 € | 11 200 € |
Плата за месяц выше на 20%, а остаток ниже на четверть. Решают длина простоя и спрос арендаторов с подтверждаемой причиной. Как построить полный расчёт, разобрано в статье про чистую арендную доходность.
Управлять самому или передать управление
Управление включает поиск арендаторов, договор, залог, ремонт и контроль оплаты. С 8 октября 2026 года на запрос о ремонте, влияющем на пригодность жилья, собственник отвечает в течение 15 дней, иначе арендатор чинит сам и вычитает расходы из платы (art. 21.5 LAU). Собственнику за рубежом обычно проще передать управление компании и заложить её плату отдельной строкой. Порядок действий при неуплате разобран в статье если арендатор не платит.
Когда сдача в аренду не подходит
Не подходит, если квартиру планируют продать свободной через несколько лет: с 15 ноября 2026 года по RDL 28/2026 отказ продлевать договор после пяти лет обычно стоит компенсации арендатору. Не подходит, если расчёт держится на туристической сдаче без проверенной лицензии. Не подходит и тогда, когда остаток после всех расходов и налога ниже доходности, на которую инвестор согласен, а надежда только на рост цены.
Вопросы и ответы
С чего начать, если квартира куплена и её нужно сдать?
С формата аренды, потом документы: энергосертификат, cédula, проверка потолка платы в зоне напряжённого рынка. Только после этого объявление и договор.
Можно ли сдавать квартиру в Барселоне помесячно иностранцам?
Временная аренда с 8 октября 2026 года требует реальной причины временного проживания, срока больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев. Без причины договор считается обычной арендой жилья с первого дня. Конгресс указ пока не утвердил.
Выгоднее ли сдавать по комнатам?
Не обязательно. С 8 октября 2026 года сумма плат за комнаты не может превышать плату за всю квартиру, а в зоне напряжённого рынка действуют те же ограничения, что и для целой квартиры.
Какой налог платит нерезидент с аренды квартиры в Испании?
IRNR: 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ с обменом налоговой информацией, которые могут вычитать расходы, и 24% для остальных. Сокращения статьи 23.2 LIRPF записаны в законе об IRPF, поэтому свою ситуацию нерезиденту стоит разобрать с asesor fiscal.
