Сдача квартиры в Барселоне в 2026 году: порядок для собственника

Сдача квартиры в аренду в Барселоне — это договор по закону об аренде (LAU), в котором собственник отвечает за потолок платы, залог и состояние жилья. Начинают с потолка: Барселона в зоне напряжённого рынка (TER/800/2024), и новая плата ограничена последней платой по этой квартире за пять лет. Залог вносят в Incasòl в течение двух месяцев после подписания (Incasòl).

Какой режим аренды выбрать

С 8 октября 2026 года, по RDL 29/2026 (BOE), у собственника жилья два режима по LAU: обычная аренда основного жилья и временная аренда жилья. Аренда на сезон больше не считается арендой для иного использования. Конгресс указ пока не утвердил, поэтому перед подписанием действующую редакцию сверяют с abogado.

Источники: консолидированная LAU, ст. 9, 9 bis, 11, 36.5; требования к документам на странице Incasòl. Туристическая аренда это отдельный режим вне LAU (ст. 5.e) со своими лицензиями, и в этот расчёт она не входит. Подробно о временном режиме в статье про среднесрочную аренду.

Как определить допустимую плату

Плату считают от истории квартиры, а не от объявлений. По статье 17.6 LAU в зоне напряжённого рынка новая плата не может превышать последнюю плату по договору аренды этой квартиры за предыдущие пять лет с учётом индексации. Надбавка до 10% возможна в случаях из закона: реабилитация или энергетическое улучшение, завершённые за два года до договора, или договор на десять лет и больше. Для крупных собственников (gran tenedor) действует ещё и потолок государственного индекса, разобранный в статье про потолок аренды в зоне напряжённого рынка.

Индексация тоже ограничена. По RDL 29/2026 до 31 декабря 2027 года плата выше потолка государственного индекса не растёт вовсе, а в остальных случаях без нового соглашения растёт не больше чем на 2%.

Что нельзя перекладывать на арендатора

Список запретов после октябрьского указа стал длиннее. По LAU в редакции RDL 29/2026:

• расходы на агентство и оформление договора не перекладывают на арендатора ни прямо, ни косвенно (ст. 20.2);
• налоги, связанные с жильём, на арендатора не возлагают, кроме случаев, когда налогоплательщик он сам (ст. 20.1);
• расходы comunidad можно передать арендатору только письменным соглашением с указанием годовой суммы (ст. 20.1);
• страховку от неуплаты с арендатора требовать нельзя (ст. 36.5).

Порядок действий собственника

1. Проверить документы на квартиру: право собственности и cédula de habitabilidad.
2. Выбрать режим аренды и, если он временный, получить от арендатора документ, подтверждающий причину переезда.
3. Найти последний договор аренды квартиры за пять лет и рассчитать потолок платы.
4. Проверить платёжеспособность кандидата.
5. Подписать письменный договор. Если собственник физлицо и может понадобиться квартира для себя или близких до пяти лет, это условие нужно записать в договор сразу (ст. 9.3).
6. Взять залог, по договору основного жилья это одна месячная плата, и внести его в Incasòl в течение двух месяцев; договор на иностранном языке подают с переводом на каталанский или испанский. Пошагово в статье о регистрации залога в Incasòl.
7. Составить опись состояния квартиры при входе. При выезде стороны подписывают документ о состоянии жилья: если его нет или в нём не указаны повреждения, считается, что квартиру вернули в нормальном состоянии (ст. 36.7).

Сколько денег держит залог: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Плата 1 400 € в месяц по договору основного жилья. Залог 1 400 € собственник получает и в течение двух месяцев переводит в Incasòl. Дополнительная гарантия возможна, но не больше двух месячных плат, то есть до 2 800 €. Если через год плата ниже потолка государственного индекса и нового соглашения нет, индексация до конца 2027 года не больше 2%: плюс 28 € в месяц.

Когда самостоятельная сдача не подходит

Самостоятельная сдача плохо подходит собственнику, который живёт за рубежом и не может быстро реагировать. С октября 2026 года на просьбу арендатора о срочном ремонте, влияющем на пригодность жилья, отвечают в течение 15 календарных дней, иначе арендатор вправе сделать работы сам и вычесть их из платы (ст. 21.5); по временной аренде срок ответа пять рабочих дней (ст. 21 bis). Тем, кто не готов к таким срокам, нужен управляющий на месте. Налоговую часть для нерезидента разбирает статья про налог на арендный доход.