Среднесрочная аренда в Барселоне: правила и риски

Среднесрочная аренда в Барселоне с 1 января 2026 года не выводит квартиру из режима аренды жилья, если за договором стоит потребность в жилье. По Ley 11/2025 Каталонии временную причину (работа, учёба, лечение и подобные) нужно указать в договоре и подтвердить документами, а без подтверждения договор считают арендой постоянного жилья. Закон оспаривается в Конституционном суде, но продолжает действовать. С 8.10.2026 к нему добавился государственный Real Decreto-ley 29/2026, который тоже вводит «временную аренду жилья».

Что считается среднесрочной арендой

До октября 2026 года art. 3.2 LAU относил аренду «por temporada» к аренде для использования, отличного от жилья, где стороны свободнее в условиях. Каталония сузила эту свободу собственным законом. Новый art. 66 bis Ley 18/2007 о праве на жилье, добавленный Ley 11/2025 от 29 декабря 2025 года, вступил в силу на следующий день после публикации в DOGC, то есть 1 января 2026 года. Он делит договоры на три группы.

Туристическая аренда этим режимом не затронута. Если в договоре назван срок, но не указана цель временности, к нему тоже применяют нормы аренды жилья (art. 66 bis.2).

Что требует Ley 11/2025 от владельца

Закон возлагает доказывание на арендодателя. Из art. 66 bis следует порядок:

1. Причину временности и место постоянной резиденции арендатора записывают в договор.
2. Подтверждающие документы приложены и депонируются вместе с fianza в registre (регистр фианз).
3. Если в регистре нет подтверждения иного использования, договор по закону презюмируется арендой постоянного жилья.
4. При продлении без подтверждённой причины к договору применяют правила постоянного жилья, включая минимальный срок и продления, считая от даты первоначального договора.
5. Новый договор с тем же арендатором на ту же квартиру подпадает под правила постоянного жилья, если арендодатель не докажет, что причина временности сохраняется.

Нормы жилья об определении и обновлении ренты, которые art. 66 bis.2 распространяет на временные договоры, в зоне напряжённого рынка означают лимит ренты, как и для постоянных договоров (разбор потолка ренты). Барселона входила в такую зону по декларации 2024 года. По сообщению 3Cat от 28.07.2026, Generalitat продлила первую декларацию на год и приняла новую: муниципалитетов стало 302 вместо 271, но после публикации в DOGC идёт период alegaciones, а окончательный список утверждает Ministerio de Vivienda. Статус квартиры на дату договора проверяют по актуальной резолюции. Для комнат закон добавил отдельное правило, о нём в статье про аренду по комнатам.

Что изменилось на уровне государства

Real Decreto-ley 26/2026 от 29 сентября 2026 года менял LAU, в том числе art. 3.2, но Конгресс 2 октября 2026 года принял решение о его отмене (BOE № 245). Через четыре дня вышел Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября, и по консолидированному тексту LAU на BOE он в силе с 8.10.2026. Конгресс его пока не конвалидировал, поэтому нормы ниже нельзя считать устоявшимися:

• art. 3.2 LAU больше не называет аренду «por temporada» арендой не для жилья, а новые art. 2.3 и 7.2 вводят «arrendamiento de vivienda temporal» для человека, временно покинувшего основное жильё по доказуемой причине;
• по art. 9 bis срок такого договора больше 31 дня и, как правило, не больше 12 месяцев; если срок превышен без причины или подряд заключено больше двух договоров между теми же сторонами на ту же квартиру, первый считается арендой постоянного жилья;
• причину записывают в договор, доказывает её арендодатель; без причины договор считается арендой постоянного жилья с момента заключения (art. 7.2);
• рента при последовательных временных договорах на одну квартиру растёт не быстрее индекса IRAV (art. 17.8).

Как государственные нормы соотносятся с Ley 11/2025 в Каталонии, определяет abogado, и от конвалидации указа это тоже зависит.

Конституционный суд принял к рассмотрению иск депутатов Partido Popular против этого закона, как сообщает que.es (16 июня 2026 года); по тому же сообщению, закон при этом продолжает действовать. Исход неизвестен, и закладывать в расчёт отмену не стоит, как и считать правила окончательными.

Какие риски у владельца

Юридический риск: договор, где причина записана формально, переквалифицируют в аренду жилья, а значит, на нём окажутся минимальный срок и ограничение ренты. Доходный риск: премия за временность сокращается, потому что рента в зоне напряжённого рынка не выше общего лимита. Риск доказательств: без документа о причине нечем опровергнуть презумпцию. Регуляторный риск: правила могут измениться по решению Конституционного суда или нового государственного акта.

Подходит ли это владельцу, который хочет сдать квартиру на время ремонта, продажи или смены планов, определяет abogado по тексту договора и документам арендатора. Об экономике ремонта под аренду, где такие вопросы встают раньше всего, читайте в статье про ремонт под аренду.

Кому среднесрочная аренда не подходит

Если расчёт построен на цене выше лимита за счёт слова «temporada», он не сработает: временный статус не отменяет лимит. Не подходит она и тем, кто не готов собирать и хранить документы по каждому арендатору, и тем, кому нужна гарантия возврата квартиры к дате продажи: договор постоянного жилья может связать владельца на годы. Подход DNPI к жилым проектам описан на странице жилой недвижимости.