Инвестиционный подход
Квартира в ejecución hipotecaria: покупка у должника до торгов
Квартиру в процессе ejecución hipotecaria можно купить на торгах или у собственника до них. Что значит каждая стадия процесса, почему без банка сделка не закроется и где риски покупателя.
Ejecución hipotecaria — это судебное взыскание долга напрямую с заложенной недвижимости, которое может закончиться её продажей с торгов. По кредиту физического лица под жильё банк может потребовать весь долг досрочно только при просрочке не меньше 3% капитала или 12 месячных платежей в первой половине срока и 7% или 15 платежей во второй (art. 24 Ley 5/2019). Покупатель встречает такой объект на торгах или у собственника до них.
Как проходит ejecución hipotecaria по стадиям
Каждая стадия меняет риски и реалистичный срок сделки, поэтому первым делом выясняют, на какой из них находится дело. Нормы взяты из Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
| Стадия | Что происходит по закону | Что это значит для покупателя |
|---|---|---|
| Иск | Банк подаёт иск и указывает, жильё ли это должника и не крупный ли он держатель жилья (art. 685) | Дело уже в суде, сроки зависят от суда |
| Требование об оплате | Должнику и третьим владельцам направляют требование (art. 686) | Через 10 дней банк может просить временное управление объектом (art. 690) |
| Справка о собственности и обременениях | Регистратор выдаёт справку и ставит в реестре отметку о процессе (art. 688) | Ипотеку нельзя снять иначе как через саму ejecución, пока отметка не отменена судом |
| Объявление торгов | Через 20 дней после требования и уведомлений назначают subasta (art. 691) | Окно для сделки до торгов сужается |
| Распределение денег | Цена торгов идёт на долг, проценты и издержки банка в пределах ипотеки, остаток следующим кредиторам и владельцу (art. 692) | Покупатель на торгах получает объект, но не сразу владение |
Минимальную цену для торгов стороны фиксируют ещё в escritura ипотеки, и она не может быть ниже 75% от tasación, сделанной для кредита (art. 682). Как устроены сами торги, разобрано в статье о судебных торгах.
Может ли должник остановить процесс
Да. Если заложена основная квартира должника, он вправе освободить её до закрытия торгов, внеся точную сумму просроченного долга и процентов с последующими просрочками, даже без согласия банка (art. 693.3 LEC). Повторно так можно сделать, только если между освобождением и новым требованием прошло не меньше трёх лет.
Для покупателя это значит, что договорённость с собственником может потерять смысл в любой момент до торгов: собственник найдёт деньги и решит не продавать. Срок и условия выхода из такой договорённости фиксируют письменно.
Почему без банка прямая покупка не закроется
Купить квартиру у собственника в процессе взыскания можно, но только вместе с банком. Пока в реестре стоит отметка о выданной справке по art. 688.2 LEC, регистратор не снимет ипотеку по иным основаниям, кроме самой ejecución, до отмены отметки по распоряжению суда.
Порядок действий при прямой покупке:
- Получить у собственника номер дела и разрешение говорить с банком; запросить свежую nota simple.
- Выяснить у банка полную сумму к погашению на дату сделки с процентами и судебными издержками.
- Согласовать с банком, что он примет деньги, откажется от взыскания и запросит у суда отмену отметки в реестре.
- Проверить остальные обременения: другие ипотеки, аресты, долги сообщества. Как читать их в выписке, разобрано в статье о cargas в nota simple.
- Подписать escritura только с гарантией, что деньги идут на погашение долга банку, а отмена ипотеки и отметки оформляется по согласованному плану.
- Решить вопрос владения: кто живёт в квартире и когда освобождает её.
Как рассчитать цену прямой покупки
Учебный пример, не прогноз. Квартира по сделкам рядом стоит 400 000 €. Долг перед банком с процентами и издержками 300 000 €, плюс 6 000 € долга сообщества.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Цена, согласованная с собственником | 360 000 € |
| Банку на погашение у нотариуса | 300 000 € |
| Сообществу собственников | 6 000 € |
| Остаётся собственнику | 54 000 € |
| Налог ITP покупателя, 10% | 36 000 € |
Скидка к рынку 40 000 € существует, только если сделка закрывается и владение передаётся вовремя. Если собственник остаётся в квартире или процесс уходит в торги, расчёт меняется полностью.
Когда такая покупка не подходит
Прямая покупка не подходит, если банк не готов сотрудничать или долг больше цены квартиры: тогда собственнику нечего предложить, и дело уйдёт в торги. Не подходит она и покупателю, которому нужна квартира к конкретной дате: процесс зависит от суда, банка и решений должника.
Отдельный риск связан с жильцами. С 8 октября 2026 года действует RDL 29/2026: до 31 декабря 2030 года суд приостанавливает процессы против уязвимых жильцов без альтернативного жилья в описанных указом случаях (art. 2) (BOE). Конгресс указ пока не утвердил, поэтому перед решением действующую редакцию сверяют с abogado. Покупка у банка уже взысканной квартиры это другой сценарий, см. статью о piso de banco. Обсудить конкретный объект можно через контакты DNPI.
Вопросы и ответы
Чем ejecución hipotecaria отличается от subasta?
Ejecución hipotecaria это весь процесс взыскания долга с заложенного объекта. Subasta это одна из его стадий, продажа с торгов, которая может стать и итогом взыскания по другим долгам.
Может ли должник остановить взыскание в последний момент?
Если речь о его основной квартире, да: до закрытия торгов он вправе внести точную сумму просрочки с процентами, даже без согласия банка, по art. 693.3 LEC. Повторно так можно только через три года.
Можно ли купить квартиру у собственника, если банк уже подал в суд?
Можно, но с участием банка: он должен получить деньги, отказаться от взыскания и запросить отмену отметки в реестре. Без этого регистратор не снимет ипотеку.
Через сколько месяцев просрочки банк может начать взыскание жилья?
Для кредита физического лица под жильё нужна просрочка не меньше 3% капитала или 12 платежей в первой половине срока и 7% или 15 платежей во второй, плюс требование банка с месячным сроком. Это правило art. 24 Ley 5/2019, и договор не может его ухудшить.
Получит ли покупатель на торгах квартиру свободной сразу?
Не обязательно. Владение и выселение жильцов решает суд отдельно, а для уязвимых жильцов действуют дополнительные правила. Статус занятости проверяют до торгов.
