Квартира от наследников: титул, согласие всех и расчёты у нотариуса

Покупать квартиру у наследников безопасно, когда их право уже внесено в Registro de la Propiedad и продажу подписывают все совладельцы. Регистратор не внесёт переход права от того, чьё право не зарегистрировано (art. 20 Ley Hipotecaria), и не сделает запись без подтверждения уплаты налогов (art. 254). Если наследники живут за границей, покупатель удерживает 3% цены в счёт их налога.

Что значит купить унаследованную квартиру

Унаследованная квартира — это объект, который перешёл к наследникам после смерти владельца, и продают его они, а не тот, кто указан в старых документах. Наследство сначала принимают и распределяют (aceptación y adjudicación de herencia), платят налог на наследование и регистрируют право наследников.

Первый вопрос к продавцу и его abogado поэтому один: на каком этапе оформление. Если право наследников уже в реестре, сделка близка к обычной. Если нет, готовить её можно, но подписание у нотариуса откладывается до регистрации, а сроки становятся менее предсказуемыми.

Что проверить в nota simple и документах

Свежая nota simple показывает, на кого сейчас зарегистрирована квартира. Если там всё ещё умерший владелец, право наследников не внесено.

Кроме обычного набора для любой покупки, для унаследованной квартиры проверяют:

• зарегистрирован ли переход права на наследников и на каких долях;
• уплачен ли налог на наследование: без подтверждения регистратор запись не сделает, а сделка встанет;
• нет ли ипотеки или других обременений умершего, которые нужно погасить из цены;
• указаны ли в предварительном договоре все совладельцы как продавцы;
• справку сообщества собственников о долгах.

Последний пункт в Каталонии особенно важен. Квартира отвечает по долгам перед сообществом за текущий год и четыре предыдущих, включая долги прежних владельцев, а без справки о долгах escritura не подписывается, если стороны прямо от неё не отказались (art. 553-5 CCCat). Если квартира долго пустовала, взносы за этот период могли не платить.

Почему нужно согласие всех наследников

Если квартира досталась нескольким наследникам в общую собственность, продать её целиком можно только с согласия всех: распоряжение общей вещью в каталонском праве принимается единогласно (art. 552-7.6 CCCat). Решение большинства здесь не работает.

Поэтому покупатель проверяет, что все совладельцы согласны и готовы подписать, а не только тот наследник, с которым идут переговоры. Если один против, остаются переговоры между наследниками, выкуп его доли другими или отказ от сделки. Как работает долевая собственность и её раздел, разобрано в статье о proindiviso и разделе общей вещи.

Какие суммы удерживают, если наследники нерезиденты

Наследники часто живут за границей, и тогда у покупателя появляются обязанности. Он удерживает 3% цены и перечисляет их в налоговую в счёт IRNR продавца (art. 25.2 TRLIRNR). По plusvalía municipal покупатель становится замещающим налогоплательщиком, если продавец физическое лицо и нерезидент (art. 106 TRLRHL).

Учебный пример, не прогноз. Квартиру за 400 000 € продают два наследника-нерезидента по 50%.

Как учесть plusvalía в расчётах между сторонами, оговаривают в договоре заранее. Подробнее об удержании в статье об удержании 3%, о методах расчёта plusvalía в статье о двух способах расчёта.

Как подготовить сделку с наследниками

Сделки с наследниками идут дольше обычных, поэтому порядок действий важнее скорости.

1. Запросить nota simple и выяснить, зарегистрировано ли право наследников.
2. Получить от abogado продавцов список всех совладельцев и подтверждение их согласия.
3. Проверить, уплачен ли налог на наследование и есть ли подтверждение.
4. Запросить справку сообщества о долгах и проверить ипотеку умершего.
5. Если наследники нерезиденты, заложить в договор удержание 3% и порядок по plusvalía.
6. Зафиксировать письменно, что остаётся в квартире: мебель и вещи прежнего владельца.
7. Подписывать arras после того, как сроки регистрации наследства понятны и подтверждены документом.

Когда такая покупка не подходит

Покупка у наследников не подходит покупателю со жёстким сроком: если право наследников ещё не зарегистрировано или они не договорились между собой, дата у нотариуса может сдвигаться месяцами. Не подходит она и тому, кто не готов к ремонту: квартиры пожилых владельцев часто долго не обновлялись, и проводку, сантехнику и окна проверяют отдельно.

Цену наследники нередко называют по личным ожиданиям, а не по рынку, поэтому она проверяется по сделкам рядом. Такую проверку DNPI делает в рамках оценки объекта.