Инвестиционный подход
Plusvalía municipal: два метода расчёта и когда налог не платится
С конца 2021 года plusvalía municipal можно считать двумя способами — от кадастровой стоимости или от реального прироста — и платить по тому, что дешевле. При продаже с убытком налога нет.
Plusvalía municipal при продаже недвижимости можно считать двумя методами — объективным, от кадастровой стоимости земли, и реальным, от фактического прироста цены — и платить по тому, который даёт меньшую сумму. Если объект продан дешевле, чем куплен, налога нет совсем.
Два метода вместо одной формулы
Выбор появился после реформы Real Decreto-ley 26/2021. Официальное название налога — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
- Объективный метод. Кадастровая стоимость земли умножается на коэффициент, который зависит от срока владения.
- Реальный метод. (Цена продажи − цена покупки) × доля стоимости земли в общей кадастровой стоимости объекта.
Обе формулы дают базу налога, а не сам налог. Налогоплательщик вправе взять меньшую из двух баз, и к ней применяется ставка, которую устанавливает муниципалитет, — по закону не выше 30% (TRLRHL, статьи 107–108). Ставка для обоих методов одна, поэтому меньшая база означает и меньший налог.
Когда налога нет
Если объект продаётся с убытком, то есть цена продажи ниже цены покупки, plusvalía municipal не начисляется: прироста стоимости земли формально не было. Расходы и налоги по сделкам при этом сравнении не учитываются — сопоставляются цены покупки и продажи.
Отсутствие прироста нужно подтвердить: продажу всё равно декларируют в мэрии и прикладывают документы о покупке и продаже.
На IRPF и IRNR это правило не распространяется: там прирост считают по своим правилам. В стоимость приобретения входят расходы на покупку, а если объект сдавался, она уменьшается на начисленную амортизацию, поэтому продажа дешевле цены покупки иногда всё же даёт налогооблагаемый прирост. А у продавца-нерезидента покупатель в любом случае удерживает 3% цены в счёт IRNR (подробнее).
Кто платит и в какой срок
При продаже налог платит продавец. Исключение — продавец-физлицо, не резидент Испании. Тогда перед муниципалитетом отвечает покупатель как заменяющий налогоплательщик, и сумму обычно удерживают из цены.
Срок подачи — 30 рабочих дней с даты сделки. Коэффициенты и ставку для конкретного объекта уточняют в мэрии муниципалитета, где он находится.
Plusvalía в расчёте выхода из проекта DNPI
В нашем расчёте выхода plusvalía municipal — самостоятельная строка, её не смешивают с IRPF/IRNR и агентской комиссией. Считаем её обоими методами и берём меньший результат. Остальные расходы на продажу разобраны в статье о цене входа.
Вопросы и ответы
Метод выбирает сам налогоплательщик или муниципалитет применяет его автоматически?
Зависит от муниципалитета. В некоторых по умолчанию считают объективным методом, и применить реальный нужно попросить самому, если он выгоднее. Порядок уточняют в мэрии, где находится объект.
Если объект держали 20 лет, plusvalía будет выше?
При объективном методе коэффициент зависит от срока владения и может расти с числом лет. Но универсального правила для всех муниципалитетов и всех лет нет: окончательную цифру даёт расчёт по коэффициентам, действующим на момент сделки.