Piso de banco: как купить квартиру у банка и что проверить до резерва

Piso de banco — это квартира, которая уже принадлежит банку и продаётся обычным договором купли-продажи, а не на судебных торгах. По взысканиям, начатым после 3 апреля 2025 года, банк больше не может сам забрать квартиру после торгов без участников: по новой статье 671 LEC должник может предложить покупателя, как правило, минимум за 50% стоимости, с которой квартира выходила на торги (BOE). Остальные риски сделки прежние: жильцы, долги и состояние.

Откуда у банка квартиры и что изменила реформа 2025 года

Банк обычно становится собственником квартиры двумя путями: выигрывает торги в роли взыскателя или договаривается с должником о передаче жилья. Участвовать в торгах и сделать лучшую ставку взыскатель может, как любой участник (art. 670 LEC).

До реформы был третий путь. Если на торги никто не приходил, банк в течение двадцати дней мог попросить квартиру себе: за 50% стоимости торгов или сумму долга, если это не основное жильё должника, и за 70% или 60%, если основное. С 3 апреля 2025 года статья 671 LEC в редакции Ley Orgánica 1/2025 такого права не даёт. При торгах без ставок арест снимается по просьбе должника, а должник, сам или по предложению банка, может назвать покупателя минимум за 50% стоимости торгов или за сумму, которой хватает на полное погашение долга, но не меньше 40%. Стороны также могут договориться о новых торгах или другом способе реализации.

Новые правила действуют только для процессов, начатых после вступления закона в силу (disposición transitoria novena LO 1/2025). Квартиры из старых взысканий, полученные банком по прежней процедуре, продаются так же, как раньше.

Чем покупка у банка отличается от subasta

Покупка у банка ближе к обычной сделке, чем к торгам: есть осмотр, nota simple, договор и нотариус. На судебной subasta покупатель принимает объект таким, каким он записан в деле.

Как устроены сами торги, разобрано в статье про судебную subasta.

Какие долги переходят вместе с квартирой

Долги не исчезают от того, что продавец банк. В Каталонии квартира отвечает по взносам comunidad за текущий год и четыре предыдущих, и это обременение переходит к новому владельцу (art. 553-5 Código civil de Catalunya). Банк как продавец обязан приложить справку секретаря о долгах, без неё escritura не подписывается, если стороны прямо не откажутся. Отказываться от неё при покупке у банка особенно рискованно: квартира могла годами стоять без оплаты взносов.

С IBI похожая логика: при смене собственника квартира субсидиарно отвечает за неуплаченный налог, а нотариус обязан запросить сведения о долгах по IBI и предупредить о них стороны (art. 64 TRLRHL). Подробнее о том, кто отвечает по долгам дома, в статье про долги перед comunidad.

Как считать реальную цену piso de banco

Цена банка не равна выгоде. Банк ориентируется на рынок, а квартира после простоя часто требует вложений, которых нет в объявлении.

Учебный пример, не прогноз. Банк просит 300 000 €, закрытые сделки по похожим квартирам рядом дают около 320 000 €. Техник оценивает ремонт после простоя в 30 000 € против 10 000 € для обычной квартиры, плюс долг comunidad 4 000 €, который продавец не гасит. Итог: 300 000 + 30 000 + 4 000 = 334 000 € против 320 000 + 10 000 = 330 000 €. Видимая скидка 20 000 € превратилась в переплату около 4 000 €.

Цифры ремонта и долга в каждой квартире свои, поэтому сравнивают полную стоимость входа, а не цену в карточке. Независимую оценку по сделкам DNPI делает в рамках анализа стоимости объекта.

Что проверить до резерва

Банковский процесс стандартный: карточка на сайте, небольшой резерв, согласование цены внутренним комитетом. Резерв вносят после проверки, а не до неё.

1. Nota simple. Собственник банк, какие обременения остались после взыскания.
2. Жильцы. Письменное подтверждение, что квартира свободна, или основание, на котором в ней кто-то живёт. Риски занятых объектов разобраны в статье про незаконное занятие жилья.
3. Справка comunidad. Долги за текущий год и четыре предыдущих, утверждённые, но не наступившие сборы.
4. IBI. Квитанции и долги за прошлые годы.
5. Состояние. Влажность и плесень после простоя без отопления, бойлер, электрощиток, трубы, следы поспешного выезда.
6. Документы продажи. Энергосертификат и действующая cédula de habitabilidad.
7. Финансирование. Если банк-продавец предлагает свою ипотеку, сравните её с офертами других банков: соглашаться только потому, что предлагает продавец, необязательно.

Когда покупка у банка не подходит

Не подходит, если квартира занята и банк не даёт ни даты, ни письменного подтверждения освобождения: срок выхода тогда неизвестен. Не подходит покупателю, которому нужна гибкость в договоре задатка: банк обычно работает по стандартным условиям, а изменения согласует через внутренний комитет.

Не подходит и тому, кто выбирает квартиру из-за слова «банк» в объявлении. Скидка к рынку бывает, но и завышенная цена у банков встречается.