Инвестиционный подход
Квартира sobre plano: как проверить гарантию авансов до платежа
Застройщик обязан гарантировать каждый аванс с налогами и процентами с момента получения лицензии. Какой документ получить при подписи, как вернуть деньги и чего гарантия не покрывает.
Покупка sobre plano в Испании защищена законом только в части авансов: застройщик обязан с момента получения лицензии гарантировать их возврат вместе с налогами и законными процентами через seguro de caución или банковский aval (disposición adicional primera LOE). Гарантия оформляется на каждого покупателя отдельно, и её документ выдают при подписании договора. Остальные риски, от сроков до отделки, решает текст договора.
Что покупатель получает при сделке sobre plano
Sobre plano — это покупка квартиры, которой ещё нет: есть проект, рендеры, спецификация материалов (memoria de calidades) и обещанный срок сдачи. Платежи идут по графику: часть при подписании, часть по ходу стройки, остаток при escritura после сдачи.
Цена на старте может быть ниже, чем у готового жилья, а планировку иногда можно адаптировать. Взамен покупатель платит за то, чего не существует, и зависит от того, доведёт ли застройщик проект в срок и в заявленном качестве. Как предпродажи выглядят с другой стороны, для застройщика и инвестора проекта, разобрано в статье о предпродажах sobre plano.
Что закон требует от застройщика
Disposición adicional primera LOE задаёт четыре обязательных условия для любого застройщика жилья, который берёт деньги до окончания стройки.
| Требование | Что сказано в норме | Что проверить покупателю |
|---|---|---|
| Гарантия | С момента лицензии, seguro de caución или aval solidario, на авансы с налогами и законными процентами | Документ на ваше имя и ваши суммы |
| Индивидуальность | Полис оформляется на каждого покупателя с указанием квартиры | Номер полиса или авала, ваша квартира |
| Специальный счёт | Авансы поступают на отдельный счёт в банке, только на нужды стройки | Банк и номер счёта в договоре |
| Договор | Обязанность вернуть деньги, название гаранта, банк и счёт | Все три пункта в тексте |
Премию по страховке платит застройщик, а страховщик не может отказать покупателю со ссылкой на то, что застройщик её не оплатил. Как устроено такое страхование с точки зрения проекта, описано в статье о страховании авансов.
Как вернуть деньги, если стройка сорвалась
Если стройка не началась или квартира не сдана в срок по договору, покупатель выбирает: расторгнуть договор с возвратом авансов, налогов и законных процентов или дать застройщику отсрочку, оформив её дополнительным пунктом договора.
Порядок взыскания по гарантии прописан в той же норме:
- Направить застройщику требование о возврате способом, который подтверждает получение.
- Подождать 30 дней. Если застройщик не вернул деньги, обратиться к страховщику или банку-гаранту, а если требование застройщику невозможно, сразу к гаранту.
- Страховщик обязан выплатить возмещение в течение 30 дней после требования.
- По банковскому авалу важно не пропустить срок: если покупатель не потребовал расторжения и возврата в течение двух лет после нарушения застройщиком, aval прекращается.
Гарантия снимается, когда выдана cédula или лицензия первого заселения и квартира передана покупателю.
Сколько денег под гарантией: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Новая квартира за 400 000 € без IVA, по графику до сдачи покупатель вносит 20% цены.
| Платёж | Сумма |
|---|---|
| Авансы до сдачи, 20% цены | 80 000 € |
| IVA 10% на авансы | 8 000 € |
| Под гарантией без учёта процентов | 88 000 € |
| Остаток цены при escritura | 320 000 € |
| IVA 10% на остаток | 32 000 € |
| AJD 1,5% при первой передаче, база условно 400 000 € | 6 000 € |
Новое жильё облагается IVA по ставке 10% (art. 91 Ley 37/1992), а в Каталонии при первой передаче с IVA добавляется AJD 1,5% (ATC). Сравнение с налогами при покупке вторичного жилья есть в статье IVA или ITP.
Что гарантия не покрывает
Гарантия защищает деньги на случай, если проект не реализован или не сдан в срок. Она не отвечает за то, что готовая квартира отличается от рендеров в пределах договора, за льготный период задержки, если договор его допускает, и за инфраструктуру комплекса, которая может отставать от готовности дома.
Поэтому договор читают вместе с memoria de calidades, а при приёмке квартиру проверяют как вторичную: площади, планировку, инженерию, недоделки фиксируют письменно до подписания акта. После сдачи действуют сроки ответственности по LOE: год на отделку, три года на дефекты, влияющие на habitabilidad, десять лет на конструктив (art. 19), подробнее в статье о seguro decenal.
Когда sobre plano не подходит
Покупка на этапе стройки не подходит тому, кому нужна квартира к определённой дате: срок сдачи переносится чаще, чем хочется, а отсрочка по договору может быть законной. Не подходит она и покупателю, который рассчитывает на ипотеку, но не обсудил с банком график: кредит обычно оформляют ближе к сдаче, а авансы платят из своих денег.
Если застройщик предлагает внести деньги до получения лицензии или без документа о гарантии на ваше имя, разумнее отказаться от сделки. Оценку цены новостройки относительно готового жилья рядом DNPI делает в рамках анализа стоимости объекта.
Вопросы и ответы
Обязан ли застройщик в Испании гарантировать авансы при покупке sobre plano?
Да. По disposición adicional primera LOE застройщик жилья с момента получения лицензии гарантирует возврат авансов с налогами и законными процентами через seguro de caución или банковский aval.
Какой документ о гарантии должен получить покупатель?
Индивидуальный документ на свои суммы и свою квартиру, который застройщик передаёт при подписании договора. В договоре также указаны гарант, банк и специальный счёт для авансов.
Что делать, если застройщик не показывает гарантию?
Не вносить платёж и показать договор abogado. Отсутствие документа на ваше имя нарушает требования закона, какой бы ни была репутация застройщика.
Можно ли вернуть деньги, если стройка задерживается?
Если нарушен срок сдачи по договору, покупатель вправе расторгнуть договор с возвратом авансов, налогов и процентов через гаранта или дать отсрочку. Льготные периоды и формулировки проверяет abogado.
Какой налог платят при покупке новостройки в Каталонии?
IVA 10% на цену жилья и AJD 1,5% при первой передаче. ITP в этом случае не платят, он относится к покупке вторичного жилья.
