Инвестиционный подход
Покупка квартиры в Барселоне по шагам: от бюджета до ключей
Девять шагов от бюджета до регистрации и сроки, которые задаёт закон: десять дней на документы банка, шесть месяцев жизни оценки, справка о долгах сообщества до нотариуса.
Покупка квартиры в Барселоне идёт по одному маршруту: бюджет и финансирование, поиск, оценка и предложение, проверка до задатка, arras, ипотека, нотариус, налоги и регистрация. Часть сроков задаёт закон: например, банк передаёт заёмщику пакет документов по ипотеке минимум за 10 календарных дней до подписания (art. 14 Ley 5/2019). Самые дорогие ошибки случаются не у нотариуса, а раньше, когда задаток подписан без проверки цены и документов.
Из каких шагов состоит маршрут
Маршрут удобно держать перед глазами одной таблицей: шаг, главный документ и правило, на которое он опирается.
| Шаг | Что происходит | Главный документ | На что опирается |
|---|---|---|---|
| 1. Бюджет | Цена плюс налог и расходы | Расчёт полной суммы | ITP 10% до 600 000 € (ATC) |
| 2. Финансирование и NIE | Разговор с банком или брокером, номер иностранца | Предварительная оценка банка, NIE | Банки обычно дают до 80% tasación (Banco de España) |
| 3. Поиск и просмотры | Короткий список, один чек-лист | Записанный запрос | Сравнение по одним критериям |
| 4. Оценка и предложение | Цена по сделкам, письменное предложение | Предложение с условиями | Закрытые сделки, не объявления |
| 5. Проверка до задатка | Документы, дом, квартира | Nota simple, справка о долгах сообщества | art. 553-5 CCCat |
| 6. Arras | Цена, сумма, срок, условия выхода | Contrato de arras | art. 621-8 CCCat |
| 7. Ипотека | Tasación, FEIN, акт у нотариуса | FEIN и FiAE | art. 14 и 15 Ley 5/2019 |
| 8. Нотариус | Escritura, оплата, ключи | Escritura pública | Проверки нотариуса |
| 9. Налоги и реестр | ITP, регистрация, договоры поставщиков | Model 600, запись в реестре | ATC, Registro de la Propiedad |
Что сделать до первого просмотра
Начинают с полной суммы, а не с объявлений. В Каталонии вторичное жильё стоимостью до 600 000 € облагается ITP по ставке 10%, дороже по прогрессивной шкале, а для gran tenedor и при покупке целого жилого здания ставка 20% (ATC). Сверху нотариус, реестр, юрист, возможный ремонт. Свои цифры удобно прогнать в калькуляторе.
Если нужна ипотека, разговор с банком идёт до поиска: так покупатель не тратит недели на квартиры, которые не сможет финансировать. Параллельно оформляют NIE, без него сделку у нотариуса не подписать: подробности в статье о NIE для покупателя.
Как перейти от просмотра к предложению
После просмотров остаётся две-три квартиры, и по каждой нужна своя цена. Её считают по закрытым сделкам с похожими квартирами рядом, а не от цены объявления. Предложение подают письменно: цена, источник денег, что входит в сделку, условия, срок подписания arras и срок действия предложения. Как его составить, описано в статье о предложении продавцу.
Что проверить до задатка
Проверку заканчивают до подписи arras, потому что после неё выход из сделки стоит денег.
- Nota simple. Собственник, ипотеки, аресты, обременения. Colegio de Registradores называет её документом «puramente informativa» (Registradores), поэтому окончательную проверку делает юрист.
- Долги перед сообществом. Квартира отвечает по ним за текущий год и четыре предыдущих, а продавец обязан представить справку секретаря о долгах и утверждённых сборах (art. 553-5 CCCat).
- Cédula de habitabilidad и энергетический сертификат. Копию сертификата с этикеткой прикладывают к договору купли-продажи.
- Дом и квартира. Протоколы собраний, техническая инспекция здания, соответствие планировки документам.
Полный список с пояснениями собран в чек-листе due diligence.
Что подписывают в arras
Arras фиксируют цену, сумму задатка, дату нотариуса и условия, при которых стороны могут выйти. В Каталонии деньги, переданные продавцу, по умолчанию считаются arras confirmatorias: частью цены и знаком заключённого договора. Право отказаться с потерей задатка (arras penitenciales) возникает, только если его прямо оговорили; продавец при отказе возвращает их вдвойне (art. 621-8 CCCat). Текст читает abogado покупателя, а не только агентство продавца.
Как уложить ипотеку в срок: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Arras подписаны, дата нотариуса через восемь недель. Считаем назад от дня сделки.
| Когда | Что должно произойти | Правило |
|---|---|---|
| Неделя 1 | Банк заказывает tasación | Отчёт действует шесть месяцев (art. 62 Orden ECO/805/2003) |
| Недели 2–4 | Оценка готова, банк одобряет кредит | Решение банка |
| Не позже дня −10 | Покупатель получил FEIN, FiAE и проект договора | art. 14 Ley 5/2019 |
| Не позже дня −1 | Акт у нотариуса с разъяснением условий, без платы | art. 15 Ley 5/2019 |
| День 0 | Escritura купли-продажи и ипотеки | Нотариус |
Если tasación задерживается на две недели, запас почти исчезает. Поэтому дату нотариуса в arras ставят с учётом сроков банка и прописывают, что будет при задержке.
Что происходит у нотариуса и после
У нотариуса подписывают escritura, расплачиваются и обычно получают ключи. Цена и документы к этому моменту согласованы, встреча не место для новых переговоров; подробности в статье о дне сделки у нотариуса. После сделки платят ITP по форме model 600, регистрируют право собственности и переоформляют договоры поставщиков.
Когда стандартный маршрут не работает
Маршрут меняется в нескольких случаях: новостройка у застройщика (IVA вместо ITP и гарантии на авансы), квартира с арендатором, покупка у банка или на торгах, продажа нерезидентом, когда покупатель удерживает 3% цены в счёт его налога. В каждом из них к шагам добавляются отдельные проверки, и их согласуют с abogado до предложения.
Вопросы и ответы
Сколько длится покупка квартиры в Барселоне?
Поиск занимает больше всего времени и зависит от рынка и запроса. От arras до нотариуса обычно несколько недель, точный срок фиксируют в договоре задатка с учётом ипотеки.
Можно ли купить квартиру в Барселоне без агента?
Закон агента покупателя не требует. Тогда проверку цены, документов и переговоры покупатель ведёт сам или с юристом, помня, что агентство продавца работает на продавца.
Что проверить до подписания arras?
Цену по закрытым сделкам, nota simple, справку о долгах и протоколы сообщества, cédula, энергетический сертификат и соответствие квартиры документам.
Когда банк обязан дать документы по ипотеке?
Не позже чем за 10 календарных дней до подписания. До подписи заёмщик ещё и бесплатно получает разъяснения у нотариуса, тот фиксирует это в акте.
Какой налог платит покупатель вторичного жилья в Каталонии?
ITP: 10% для жилья стоимостью до 600 000 €, выше по прогрессивной шкале, 20% для gran tenedor. Для новостройки у застройщика вместо ITP платят IVA и AJD.
