Продажа квартиры в Барселоне: этапы, сроки и деньги у нотариуса

Продажа квартиры в Барселоне проходит шесть этапов: документы, цена, способ продажи, договор задатка, подписание у нотариуса и налоги после сделки. Два срока задаёт закон: декларацию plusvalía подают в мэрию в течение 30 рабочих дней после продажи (art. 110 TRLRHL), а если продавец нерезидент, покупатель удерживает 3% цены в счёт его налога (AEAT).

Из каких этапов состоит продажа

Продажа квартиры — это цепочка шагов, где каждый следующий опирается на документы предыдущего. Сроки зависят от цены, состояния и района, поэтому график заранее не гарантирует никто, но порядок почти всегда один.

1. Документы до объявления. Escritura, nota simple, энергосертификат, cédula, справка comunidad, квитанции IBI, справка банка об остатке ипотеки. Полный список в статье какие документы нужны для продажи.
2. Цена. По закрытым сделкам с похожими квартирами, а не по объявлениям соседей.
3. Способ продажи. Самостоятельно, через одно агентство по эксклюзивному договору или через несколько по открытому.
4. Arras. Договор задатка фиксирует цену, срок и последствия отказа.
5. Нотариус. Подписание escritura de compraventa, расчёты, передача ключей.
6. Налоги после сделки. Plusvalía municipal и налог на прирост: IRPF для резидента, IRNR для нерезидента.

Если квартира продаётся после ремонта, покупатель попросит документы о работах, см. статью документы после ремонта.

Как назначить цену, чтобы продажа не затянулась

Цену назначают по закрытым сделкам с похожими квартирами в том же районе, с поправками на этаж, лифт, состояние и вид. Объявления показывают ожидания продавцов, а не цену, по которой квартиры уходят.

Нижнюю границу продавцу полезно решить до первого показа и не сдвигать её под давлением сроков. Если показы идут, а предложений нет, первым проверяют соответствие цены сделкам. Сколько добавляет ремонт к цене продажи, разобрано в статье сколько продаётся отремонтированная квартира.

Что важно в arras по праву Каталонии

В Каталонии задаток по умолчанию подтверждает сделку и засчитывается в цену, а право отказаться от сделки за задаток нужно прямо записать (art. 621-8 Código civil de Catalunya). Это отличается от привычной формулы «покупатель теряет, продавец возвращает вдвое».

Если стороны прямо договорились о arras penitenciales, покупатель, отказавшись, теряет задаток, а продавец, отказавшись, возвращает его в двойном размере. Arras penitenciales на срок до шести месяцев, внесённые нотариусу, можно отметить в реестре, и тогда квартира обеспечивает их возврат. Формулировку договора проверяет abogado: от неё зависит, сможет ли продавец выйти из сделки, если появится покупатель с лучшей ценой.

Что происходит с деньгами в день подписания

У нотариуса стороны подписывают escritura, покупатель платит цену, продавец передаёт ключи. Из цены в тот же день обычно гасят ипотеку, а если продавец нерезидент, покупатель удерживает 3% и вносит их в налоговую по форме 211.

Учебный пример, не прогноз. Продавец нерезидент, цена 500 000 €, остаток ипотеки 150 000 €, комиссия агентства 3% плюс IVA 21% (допущение), plusvalía 2 500 € (допущение).

Удержанные 3% не налог, а аванс: итоговый IRNR считается в декларации продавца, и разница доплачивается или возвращается. Как это работает, разобрано в статье удержание 3% при продаже.

Какие налоги остаются после сделки

После подписания у продавца два налога. Plusvalía municipal платит продавец, но если он физлицо-нерезидент, налог вносит покупатель вместо него (art. 106 TRLRHL). Налог на прирост стоимости платит сам продавец: IRPF, если он резидент, IRNR, если нет.

В plusvalía меняются пределы коэффициентов для объективного метода. С 1 декабря 2026 года действуют новые максимумы из статьи 10 RDL 29/2026 (BOE). Конгресс указ пока не утвердил.

Сам коэффициент утверждает мэрия в ordenanza fiscal в пределах этих максимумов (art. 107.4 TRLRHL). Если коэффициент мэрии выше нового максимума, применяется максимум; если максимум вырос, коэффициент мэрии сам не меняется. Как это скажется на конкретной продаже в Барселоне, зависит от ordenanza и от выбора между объективным и реальным методом, подробности в статье про два метода plusvalía.

Когда стандартная схема не работает

Она не работает, если квартира сдана: у арендатора 30 календарных дней купить её на тех же условиях после уведомления о цене (art. 25 LAU), и график продажи сдвигается. Не работает, если наследство не принято и не зарегистрировано: сначала оформляют его. Не работает, если квартира принадлежит компании: продажа доли и продажа объекта облагаются по-разному, это вопрос к asesor fiscal.