Инвестиционный подход
Пустующий локал: сколько он может простаивать и как это закладывать
Открытой статистики по срокам сдачи локалов в Барселоне нет, поэтому простой закладывают сценариями. Полгода без арендатора съедают больше половины годовой ренты.
Сколько пустует локал в Барселоне, я по открытым источникам не нашёл: средний срок сдачи Ajuntament и брокеры не публикуют. Поэтому простой закладывают сценариями на три, шесть и двенадцать месяцев. В учебном примере ниже полгода без арендатора стоят 54% годовой ренты, а год сравним с целым годом дохода.
Что известно из открытых данных
Ajuntament de Barcelona в исследовании активности в planta baja за 2024 год насчитал 61 875 действующих заведений. Индекс использования, то есть доля действующих помещений от всех, составил 90,96%, больше чем на два пункта выше уровня 2022 года. Остальные около 9% не действуют, и по этой цифре нельзя сказать, сколько из них реально предлагается к сдаче и сколько стоит закрытым по другим причинам.
На лучших улицах картина другая. Cushman & Wakefield в отчёте High Street Spain 2026 (15 июня 2026) называет вакантность в Барселоне 2,49%. Это верхний сегмент, и переносить его на локал во втором ряду нельзя.
Что платит владелец, пока локал пустой
Налоги и расходы не останавливаются. IBI платят с кадастровой стоимости независимо от того, сдан объект или нет. Остаются взносы в comunidad, страховка здания, коммунальные подключения. Особого повышенного налога на пустующие нежилые помещения нет: надбавка к IBI за долгое отсутствие жильцов по art. 72.4 TRLRHL касается жилья, а не локалов. Структура расходов пустующего объекта разобрана в статье про расходы в период ремонта.
Сколько стоит простой: учебный пример, не прогноз
Локал за 1 М€ с рентой 5 000 € в месяц (60 000 € в год). Расходы владельца при простое: IBI 2 500 €, comunidad 2 000 €, страховка 800 € в год, итого 5 300 € или около 442 € в месяц. Ремонтные и коммерческие расходы на подготовку помещения сюда не входят.
| Простой, месяцев | Недополученная рента, € | Расходы владельца, € | Всего, € | От годовой ренты |
|---|---|---|---|---|
| 3 | 15 000 | 1 325 | 16 325 | 27% |
| 6 | 30 000 | 2 650 | 32 650 | 54% |
| 12 | 60 000 | 5 300 | 65 300 | 109% |
К этому добавляется период арендных каникул: новому арендатору часто нужно время на отделку. Закон его не регулирует, срок и условия записывают в договоре, поэтому три месяца каникул при сдаче надо считать как ещё три месяца простоя.
Что сокращает простой
Как правило, помещение с понятным статусом сдаётся быстрее, чем помещение, где всё нужно выяснять. До выхода на рынок проверьте:
- Какие виды деятельности разрешены в этом месте сейчас. Планы использования помещений ограничивают новые лицензии: 29 мая 2026 года Ajuntament утвердил новый план для Ciutat Vella. Лицензии и смена назначения описаны в статье про лицензию на деятельность.
- Хватает ли мощности электросети и есть ли вентиляция и дымоудаление.
- Соответствует ли помещение требованиям доступности: Codi d'accessibilitat de Catalunya действует с марта 2024 года (Decret 209/2023), и при смене деятельности нормы могут потребовать приведения помещения в порядок.
- Реальна ли запрашиваемая рента: чем дальше от рынка, тем дольше простой.
Как заложить простой в цену покупки
Рабочий способ: рассчитать NOI дважды. Один раз с полным годом ренты, второй с учётом простоя, который вы считаете реалистичным при смене арендатора. Для объекта с договором на несколько лет простой надо отнести к моменту окончания договора, а не к первому году, подробнее в статье про срок и индексацию аренды. Для пустого локала при покупке простой идёт в первом году, и первая цифра доходности без него вводит в заблуждение.
Кому такая покупка не подходит
Она не подходит, если вам нужен ровный доход с первого месяца: пустой локал приносит расходы, а не доход, пока не найдётся арендатор. Не подходит, если расчёт держится на сроке сдачи в три месяца без подтверждения. И не подходит, если у вас нет резерва на год расходов владельца, отделку и комиссию агента.
Свой сценарий можно проверить в калькуляторе. Как DNPI подходит к коммерческим объектам, написано на странице коммерческой стратегии.
Вопросы и ответы
Сколько в среднем сдаётся локал в Барселоне?
Открытой статистики нет. Брокеры называют сроки по конкретным сделкам, но сводных данных с датой и методикой я не нашёл. Закладывайте сценарии на 3, 6 и 12 месяцев.
Платит ли владелец IBI за пустой локал?
Да, IBI не зависит от того, занят объект или нет. Повышенная надбавка за долго пустующее жильё локалов не касается.
Что такое арендные каникулы?
Период в начале договора, когда арендатор не платит ренту или платит её частично, пока обустраивает помещение. Закон его не устанавливает, срок и условия определяются договором.
Можно ли продать пустой локал, не дожидаясь арендатора?
Можно, но покупатель вычтет простой и расходы на поиск арендатора из цены. Сколько именно, зависит от его расчёта.
