Инвестиционный подход
Сколько длится проект от покупки до продажи: реальные этапы
Единого срока проекта от покупки до продажи нет: его складывают согласования, работы и продажа. Что известно из регламентов и данных, и как посчитать цену месяца задержки.
Проект с ремонтом проходит пять этапов: покупка, техническая подготовка, согласование, работы и продажа. Общего срока на них в открытых источниках нет, зато есть нормативные сроки Ajuntament и распределение сроков продажи по idealista. Единственный реальный проект DNPI с датой, Sitges, занял два года. Для своего объекта срок собирают по этапам и закладывают запас.
Из чего складывается срок проекта
| Этап | От чего зависит срок | Что известно из открытых источников |
|---|---|---|
| Покупка: arras, nota simple, escritura | Проверка объекта, финансирование, право приоритетной покупки | Сроки определяют договор arras и очередь у нотариуса |
| Техническая подготовка | Отчёт о состоянии, проект, смета | Зависит от объёма и загрузки техников |
| Согласование | Режим: llicència или comunicat, наличие отчётов | Нормативные сроки Ajuntament: см. ниже |
| Работы | Объём, график подрядчика, находки при вскрытии | Единого срока нет, считают по смете и графику |
| Продажа | Цена выхода, состояние, сезон | Распределение по idealista: см. ниже |
Сроки частично пересекаются: проект можно готовить, пока идёт nota simple, а маркетинг начинать до приёмки. Но работы нельзя начинать раньше, чем нужное разрешение получено или подан нужный comunicat: последствия самовольных работ оценивает abogado, и допускать их ради экономии месяца нельзя. Последовательность критического пути разобрана в статье про критический путь ремонта.
Сколько на самом деле занимает согласование
Нормативные сроки Ajuntament de Barcelona по описанию процедуры на сайте городских услуг: llicència d'obres majors по общему порядку 2 месяца, при обязательном отчёте пожарных или по охране наследия 3 месяца; отложенный comunicat для малых работ 1 месяц. Там же сказано, что silencio administrativo надо запрашивать специально, и он не даёт права на то, что противоречит нормам.
Эти сроки не равны времени «от идеи до разрешения». Они начинаются с регистрации заявки и останавливаются, когда Ajuntament просит дополнить документы. Перед заявкой для ряда работ нужен отдельный отчёт housing: Ajuntament отвечает на запрос в течение 30 дней (процедура informe d'habitatge previ). Если срок не указан в нормах процедуры, общий максимум по Ley 39/2015 три месяца (ст. 21). Фактические сроки по районам и типам работ в статье про реальные сроки лицензий.
Сколько продаётся готовая квартира
По данным idealista/data за II квартал 2026 года, по Испании в целом 7% проданных на портале квартир висели в объявлении меньше недели, 19% от недели до месяца, 27% от одного до трёх месяцев, 36% от трёх месяцев до года, 11% дольше года (idealista). Это национальная картина, а не Барселона, и она измеряет время в объявлении, а не весь путь до escritura. Но главное видно: почти у половины проданных квартир (36% и 11%) срок в объявлении превысил три месяца, и закладывать продажу за две недели нельзя.
Что показывает Sitges
В проекте Sitges участок куплен за 509 250 €, разрешения и лицензии стоили 20 000 €, продан с лицензией за 760 000 €, срок два года. Разница до прочих расходов 230 750 €. Это не чистая прибыль и не доходность инвестора: налоги, финансирование, оформление и прочие расходы не включены, прошлые результаты не гарантируют будущих. Разбивку двух лет по этапам я здесь не даю. Подробности в разборе кейса и на странице проекта Sitges.
Сколько стоит месяц задержки
Учебный пример, не прогноз. Квартира куплена за 600 000 €. Ежемесячные расходы владельца на содержание (IBI, comunidad, страховка, коммунальные) 1 500 € (допущение). Альтернативная стоимость капитала 6% годовых (допущение), то есть 3 000 € в месяц. Один месяц задержки обходится в 4 500 €, три месяца в 13 500 €.
Эти 13 500 € не включают упущенную рыночную ситуацию: если выход придётся на другой сезон или другой рынок, цена может отличаться, и в любую сторону. Подробнее о расходах пустого объекта в статье про содержание пустующего объекта.
Кому такой график не подходит
Проект с ремонтом не подходит капиталу, которому нужен возврат в фиксированную дату. Он не подходит и тому, у кого нет резерва на содержание объекта сверх плана, и тому, кто выбирает объект с неясным режимом согласования, надеясь, что «обойдётся comunicat». Если срок критичен, закладывайте варианты выхода заранее, как в статье про стратегию выхода до покупки.
Свои сроки и цену задержки можно поставить в инвесторский калькулятор. Страница методологии расчёта объясняет, как DNPI считает доходность за проект.
Вопросы и ответы
Сколько длится ремонт квартиры от покупки до продажи?
Единого срока нет: он зависит от режима согласования, объёма работ и цены выхода. Для оценки считают этапы по отдельности и добавляют запас. В единственном опубликованном проекте DNPI с датой, Sitges, срок был два года.
Сколько Ajuntament de Barcelona рассматривает заявку на llicència d'obres majors?
Нормативный максимум по общему порядку 2 месяца, при обязательных отчётах пожарных или по охране наследия 3 месяца. Фактическое время может быть больше из-за запросов документов.
Можно ли начинать работы, пока согласование не закончено?
Нет, если режим требует разрешения до начала. Режим выбирают по объёму работ, и ошибка здесь стоит дороже, чем лишний месяц ожидания.
Как быстро продаётся отремонтированная квартира в Барселоне?
Надёжных открытых цифр по Барселоне с разбивкой по состоянию я не нашёл. По Испании в целом, по idealista за II квартал 2026, 27% проданных квартир продались за один-три месяца, 36% за три месяца-год.
