Инвестиционный подход
Цель, срок, ликвидность: как перевести их в формат инвестиции
Формат инвестиции выбирают по трём вопросам: когда понадобятся деньги, нужен ли поток или одна выплата при продаже, и как быстро вам придётся выйти. Вот матрица цель, срок, формат.
Чтобы выбрать стратегию инвестиций в недвижимость, ответьте на три вопроса: когда понадобятся деньги, нужен ли ежегодный доход или одна выплата при продаже, сколько вы готовы ждать покупателя. Аренда даёт поток, но связывает на годы. Ремонт с перепродажей и участок с лицензией дают одну выплату в конце. Доля в проекте добавляет зависимость от оператора. Лучшего формата для всех нет.
Как выбрать стратегию инвестиций в недвижимость: от цели к формату
| Если цель | Какие форматы смотреть | Что ограничивает | Что проверить |
|---|---|---|---|
| Ежегодный денежный поток | жильё в аренду, помещение с арендатором | договор аренды связывает вас на годы | срок договора, индексацию, выход арендатора |
| Одна выплата при завершении проекта | ремонт с перепродажей, участок с лицензией | согласования, работы, продажа, каждый этап может сдвинуться | график с запасом, цену выхода по реальным сделкам |
| Крупный капитал на длинный срок | гостиничный проект от 3 М€, дом целиком от 10 М€ | пороги входа, самый длинный график | лицензионный трек, оператора, график согласований |
| Не заниматься проектом самому | доля в проекте с оператором | зависимость от договора и отчётности | права инвестора, условия выхода |
| Получить вид на жительство | формата нет | golden visa отменена с 3 апреля 2025 | что осталось после отмены |
Пороги 3 и 10 М€ задаёт DNPI для своих проектов, это условия компании, а не закон. Выбор между самостоятельным управлением и долей разобран в статье про пассивное участие и собственное управление.
Что сказано в законе про срок аренды жилья
Арендодатель жилья, как правило, не может прекратить договор до конца установленного минимума, исключение: заранее оговорённая в договоре необходимость заселить жильё самому или близким родственникам. Если стороны договорились о меньшем сроке, договор продлевается ежегодно, пока срок не составит пять лет (семь, если арендодатель юрлицо). Арендатор вправе отказаться от продления, предупредив за 30 дней (art. 9 LAU). Выход арендатора свободнее вашего. Для нежилых помещений закон такого минимума не задаёт, всё решает договор.
Нормы о жилье меняются. Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября вступил в силу 8 октября и ждёт конвалидации в Конгрессе, а предыдущий акт на ту же тему, RDL 26/2026, Конгресс отменил 2 октября (BOE). RDL 29/2026 в disposición final quinta вводит для части действующих договоров продление до двух лет по заявлению арендатора, расчёт ниже его не учитывает. Перед расчётом аренды проверьте действующую редакцию LAU в BOE.
Как срок меняет годовую отдачу
Один и тот же результат за проект выглядит по-разному, если растянуть срок. Учебный пример, не прогноз: проект даёт 25% за весь срок.
| Срок до выхода | Годовая отдача (сложный процент) |
|---|---|
| 1,5 года | 16,0% |
| 2 года | 11,8% |
| 3 года | 7,7% |
| 4 года | 5,7% |
Расчёт: (1,25 в степени 1/срок) минус 1. Если выход сдвигается со второго года на третий, годовая отдача падает с 11,8% до 7,7% при тех же 25%. Договорные условия проекта, например условие DNPI о 10% за проект, относятся ко всему проекту и в годовую ставку не пересчитываются. Сравнивайте проекты по сроку и по базе расчёта, а не по голому проценту. Единственный срок, который можно назвать из завершённых проектов DNPI, это два года по Sitges: участок куплен за 509 250 €, разрешения и лицензии обошлись в 20 000 €, продан с лицензией за 760 000 €. Разница до прочих расходов 230 750 € равна продаже минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в неё не включены, это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих.
Что стоит между вами и деньгами при выходе
Ликвидность недвижимости ограничена процедурой. Нужны покупатель, arras, escritura и регистрация, а налоги платятся отдельно. Plusvalía municipal при возмездной продаже платит продавец, а если он физлицо-нерезидент, то покупатель как замещающий налогоплательщик (art. 106 TRLRHL). Если продаёт нерезидент, покупатель удерживает 3% цены и вносит их в налоговую в счёт IRNR (art. 25.2 TRLIRNR); итоговый налог считается в декларации продавца, 3% идут в зачёт. Выйти раньше срока проекта можно, если это допускает договор, см. выход инвестора из проекта.
Заранее решите, с какой скидкой вы готовы продать, если деньги понадобятся быстро. Эту цифру за вас никто не назовёт, но в расчёте она нужна.
Когда ни один формат не подходит
Недвижимость не подходит под деньги, которые нужны через год, и под инвестора, который не переживёт задержку выхода ещё на год. Формата под цель «зафиксированный процент» тоже нет: заранее известной отдачи в недвижимости не бывает. Любое такое обещание проверяют по договору.
Этапы по каждому формату собраны в дорожных картах инвестора, а свои допущения по сроку можно прогнать в калькуляторе.
Вопросы и ответы
На какой срок вкладывать в недвижимость Барселоны?
Заранее срок не знает никто. Из завершённых проектов DNPI срок известен один: два года по Sitges, от покупки участка до продажи с лицензией. Типичным сроком его считать нельзя. Закладывайте запас и считайте, что будет, если выход сдвинется на год.
Что ликвиднее: аренда или перепродажа?
Ни то ни другое не ликвидно в смысле быстрых денег. У аренды выход упирается в действующий договор, у перепродажи в сроки согласований и спрос на момент продажи.
Можно ли выйти из проекта раньше срока?
Только если договор это допускает. Условия выхода, цена и срок выплаты должны быть записаны до перевода денег.
Почему 10% за проект нельзя считать годовой доходностью?
Потому что это результат за весь срок проекта, а срок у проектов разный. Один и тот же результат за два года и за четыре даёт разную годовую отдачу, поэтому проекты сравнивают с учётом срока и базы расчёта.
