Инвестиционный подход
Как срок проекта влияет на налоги и общий результат
Налог на прирост в Испании почти не зависит от срока владения, а годовая доходность проекта зависит сильно. Какие налоги привязаны ко времени и как это считать до покупки.
Срок проекта почти не меняет налог на прирост: у физлица-резидента, нерезидента и компании ставка одна и та же при владении в один год и в пять лет. Время меняет другое: ежегодные платежи (IBI, налог на условный доход, содержание), годовую доходность, размер plusvalía municipal и режим IVA при продаже. Поэтому срок нужно закладывать в расчёт проекта до покупки, а не искать в нём налоговую выгоду. Сведения актуальны на 12 октября 2026 года.
Какие налоги зависят от срока
| Налог | Зависит ли от срока | Как именно | Основание |
|---|---|---|---|
| Налог на прирост, IRPF и IRNR | Нет | Один тариф независимо от срока; понижающие коэффициенты есть только у объектов, купленных до 31.12.1994 | art. 46 LIRPF, disposición transitoria 9 |
| Налог на прибыль SL | Нет | Один тариф; ставка 15% действует для новой компании в первом периоде с положительной базой и в следующем, но не для entidad patrimonial и компаний в группе | art. 29 LIS |
| Plusvalía municipal | Да | Коэффициент растёт и падает по годам владения; неполный год считают по месяцам | art. 107.4 TRLRHL |
| IVA при продаже | Да | Если застройщик пользовался объектом два года и более, продажа не считается первой передачей | art. 20.Uno.22 LIVA |
| IBI | Да | Начисляется на 1 января на владельца, без деления по месяцам | art. 75 TRLRHL |
| Условный доход нерезидента | Да | Считается по числу дней владения; для здания в строительстве не начисляется; с 2027 года RDL 29/2026 вводит прогрессивную шкалу | art. 85 LIRPF |
| Patrimonio | Да | Берётся состояние на 31 декабря | art. 29 Ley 19/1991 |
Таблица показывает, что срок влияет на налоги двумя способами. Одни привязаны к дате (IBI на 1 января, Patrimonio на 31 декабря): проект, закрытый 30 декабря или 2 января, платит разное. Другие зависят от продолжительности (plusvalía, условный доход).
Как работает plusvalía municipal по годам
Максимальные коэффициенты по закону не растут линейно. Для периода в два года верхний предел 0,14, для четырёх лет 0,16, для семи 0,20, для пятнадцати 0,09 (таблица art. 107.4, которая применяется до 30 ноября 2026 года). Это пределы: реальные коэффициенты и ставку устанавливает ordenanza города, и считает налог ayuntamiento, а не закон. Поэтому «лишний» год владения не обязательно увеличивает plusvalía. Расчёт и два метода разобраны в статье про plusvalía municipal.
Часть коэффициентов менялась. Изменение максимальных коэффициентов, предусмотренное Real Decreto-ley 26/2026, отозвано решением Конгресса 2 октября 2026 года (BOE-A-2026-20526). Через несколько дней Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) снова поднял пределы с 1 декабря 2026 года: для двух лет 0,16, для четырёх 0,17, для семи 0,23, для пятнадцати 0,11. На 12 октября Конгресс этот акт не утвердил. Если сделка приходится на конец 2026 года, вопрос к asesor fiscal: какая таблица и какая ordenanza Барселоны применятся к вашей дате.
Учебный расчёт: один проект, четыре срока
Учебный пример, не прогноз и не проект DNPI. Нерезидент из ЕС, физическое лицо. Вложения 516 000 € (покупка 400 000 €, ITP 40 000 €, нотариус 6 000 €, ремонт 70 000 €). Продажа за 620 000 €, расходы продавца 20 000 €. Прирост 84 000 €, IRNR 19% составляет 15 960 € при любом сроке.
Содержание за год: IBI 1 500 €, comunidad 1 800 €, налог на условный доход 314 € (кадастровая стоимость 150 000 €, ставка 1,1%, налог 19%; допущения; если кадастр муниципалитета не пересматривали последние десять лет, ставка 2% и налог 570 €). Всего 3 614 € в год. Цена продажи в расчёте одинаковая при любом сроке, и это самое сильное допущение: на практике долгий проект её меняет.
| Срок | Расходы на содержание | Чистый результат после налога | Среднегодовая доходность на 516 000 €, с капитализацией |
|---|---|---|---|
| 1 год | 3 614 € | 64 426 € | 12,5% |
| 2 года | 7 227 € | 60 813 € | 5,7% |
| 3 года | 10 840 € | 57 200 € | 3,6% |
| 4 года | 14 454 € | 53 586 € | 2,5% |
Налог на прирост одинаков, но годовая доходность падает больше чем вдвое при задержке с одного года до двух. Итог в евро снижается медленно, а доходность на вложенный капитал быстро. Если капитал взят в кредит, проценты усилят эффект.
Что с этим делать, а что нет
Закладывайте в бюджет проекта срок с запасом: задержка согласования лицензии или работ дороже, чем кажется по налогам. Реальные сроки разрешений разобраны в статье про сроки лицензий в Барселоне. С налоговой точки зрения короткий и долгий проект равны по ставке, но не равны по ликвидности и риску.
Подгонять срок под ставку не стоит. Ставка 15% для новой компании, порог IVA в два года или момент закрытия сделки до 1 января имеют узкие условия, и перенос даты ради налога легко обернётся спором с Hacienda. Вопрос о датах решается вместе с asesor fiscal, а не после.
Кому этот расчёт не подходит
Он не подходит, если объект куплен до 1995 года, если вы продаёте долю или структура включает несколько компаний. Расчёт также не учитывает налоги страны вашего резидентства. Вопросы к asesor fiscal: от какой даты у меня идёт срок, как повлияет перенос закрытия сделки через 1 января или 31 декабря, как считать IBI с покупателем при сделке в середине года. Влияние налогов на общую картину видно в полном бюджете проекта, а ответ на вопрос «снижает ли долгое владение налог» дан в статье про срок владения и налог при продаже.
Вопросы и ответы
Платится ли меньше налога, если держать объект дольше?
Налог на прирост у физлица и компании от срока не снижается. Уменьшаться может только plusvalía municipal, если коэффициент для вашего года ниже, и только в пределах ordenanza города.
Кто платит IBI, если я продал квартиру в середине года?
Налог начисляется на 1 января на владельца на эту дату (art. 75 TRLRHL). Распределение между продавцом и покупателем стороны обычно фиксируют в договоре.
Начисляется ли условный доход, пока идёт ремонт?
Для здания в строительстве закон условный доход не начисляет (art. 85 LIRPF). Относится ли ваш ремонт к строительству, решается по фактам объекта, это вопрос к asesor fiscal.
Что дороже: короткий проект или длинный?
Налог на прирост одинаков, а ежегодные расходы и стоимость капитала растут с каждым месяцем. Пример выше показывает, как разница в доходности возникает без изменения налога.
