Доходность проекта и доходность инвестора: почему цифры разные

Доходность проекта и доходность инвестора расходятся, потому что между прибылью объекта и деньгами инвестора стоят гонорар DNPI, расходы, налоги и срок. В схеме DNPI Capital гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору, а если доходность инвестора за весь проект после гонорара выйдет ниже договорных 10%, DNPI доплачивает разницу из своего гонорара в пределах договора. Ниже на учебном примере видно, откуда берётся разница.

Чем отличаются два показателя

Доходность проекта считает прибыль объекта к затратам на него. Доходность инвестора считает то, что дошло до инвестора после распределения, к капиталу инвестора.

Если сравнивать числа из разных колонок, получится путаница. Из неё и растёт разочарование вроде «проект дал 20%, а мне пришло 10%».

Как работают гонорар DNPI 50% и договорные 10%

Прибыль проекта делится между инвестором и DNPI Capital пополам. Если доходность инвестора за весь проект после распределения оказывается ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Условия, базу расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта. Это не гарантия сохранности капитала.

Учебный пример, не прогноз. Проект с общими затратами 500 000 € принёс прибыль 100 000 €: доходность проекта 20%. Инвестору достаётся половина, 50 000 €. В упрощённом примере весь капитал вложил инвестор, поэтому его доходность составила 10% (50 000 / 500 000). Половина считается от прибыли, а не от цены продажи: так же описывает распределение страница /methodology. В калькуляторе на сайте инвестор финансирует все затраты до продажи, а база для процента проекта и инвестора одна, поэтому при гонораре DNPI 50% доходность инвестора ровно вдвое ниже доходности проекта.

Второй сценарий, слабее. Прибыль проекта 60 000 € при тех же 500 000 €: доходность проекта 12%. Половина, 30 000 €, даёт инвестору 6%. До договорных 10% не хватает 20 000 €. Это арифметический разрыв в учебной модели. Будет ли выплачена компенсация, в каком размере и до какого предела, определяет договор проекта, а источник выплаты ограничен гонораром DNPI. В калькуляторе на сайте договорная компенсация в расчёт не включена, а при убытке гонорар DNPI принимается равным нулю и убыток относится на капитал инвестора.

Подставить свои цифры можно в инвесторском калькуляторе, а общий метод расчёта описан на странице /methodology.

Почему 10% за проект не равны 10% годовых

Договорные 10% относятся ко всему проекту, а не к году. Чем дольше проект, тем меньше это в годовом выражении.

Завершённый проект Sitges занял два года. На таком сроке 10% за проект равны около 4,9% в год (это пример пересчёта, а не результат инвестора по Sitges). Пересчёт в годовую ставку условен: он предполагает, что результат можно повторить, и при промежуточных потоках требует допущений о реинвестировании (см. разбор Людовика Фалиппу в блоге CFA Institute Research and Policy Center, 8 ноября 2024). Поэтому результаты сравнивают в одной шкале, например через IRR и equity multiple инвестора.

Что ещё разделяет два числа

Налоги инвестора зависят от его статуса: резидент, нерезидент, физлицо или компания. Их считают отдельно, вопрос к asesor fiscal. Комиссии на перевод и конвертация валюты, если вы вкладываете не в евро, тоже уменьшают результат. Прочие расходы, которые не вошли в смету проекта, ложатся на ту же прибыль.

В кейсах DNPI Capital показана разница между ценой продажи и затратами. По проекту Sitges она составила 230 750 €, по Compte de Urgel 233 770 €. Разница считается как продажа минус покупка и указанные затраты (Sitges: покупка 509 250 €, разрешения и лицензии 20 000 €, продажа 760 000 €; Compte de Urgel: покупка 410 000 €, ремонт 76 230 €, продажа 720 000 €). Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы не включены, это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих.

Что спросить в договоре

Условия проекта читают по пунктам. Вопросы к договору, которые стоит задать до подписания:

1. Какие расходы входят в базу расчёта договорных 10% и какие вычитаются до расчёта гонорара DNPI.
2. Какой пункт определяет предел компенсации и из какой части гонорара она выплачивается.
3. На какую дату считается результат «за весь проект».
4. Кто несёт расходы вне сметы.
5. Как налоги и комиссии на переводы в вашей юрисдикции влияют на итоговую сумму.

Сверять базу удобно по цифровому кабинету инвестора: в нём видны бюджет и статус работ, то есть затраты, из которых складывается расчёт.

Кому такая модель не подходит

Тем, кому нужен регулярный годовой доход: здесь результат появляется при продаже. Тем, кто ждёт сохранности капитала по умолчанию: компенсация идёт из гонорара DNPI и ограничена договором. И тем, кто не готов к тому, что деньги заняты до продажи объекта.