Коммерческая недвижимость Барселоны с арендатором: как оценивать

Помещение с арендатором в Барселоне оценивают как связку двух активов: стен и действующего договора аренды. Цена держится на сроке, в течение которого арендатор обязан платить, на индексации ренты и на том, что договор говорит о продаже и выходе. Доходность из объявления читают последней: сначала договор, потом расчёт на полную стоимость входа.

Что вы покупаете: стены и договор

Покупатель арендованного нежилого помещения по общему правилу занимает место прежнего арендодателя: art. 29 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) устанавливает, что приобретатель вступает в права и обязанности арендодателя (subrogación). Исключение касается покупателя, который отвечает требованиям art. 34 Ley Hipotecaria. Для него договор, не внесённый в реестр, может оказаться не связывающим. Строить на этом оценку при покупке «с арендатором» не стоит: вы платите именно за этот договор и его ренту. Как исключение сработает в конкретной сделке, скажет abogado.

Нежилая аренда живёт по воле сторон, а при её отсутствии по Título III LAU (art. 4.3). Минимального срока, автоматического продления или ограничения роста ренты закон для локалов не задаёт. Чего нет в договоре, того нет и в защите, и этим нежилая аренда резко отличается от жилой.

Какие условия договора двигают цену

Депозит в Каталонии вносят в Institut Català del Sòl в течение двух месяцев с подписания, это требование Llei 13/1996. Право тантео и ретракто нежилой арендатор получает через art. 31 и art. 25 LAU. До 8 октября 2026 года art. 25.7 исключал его при продаже всех помещений здания одним пакетом, а art. 25.8 признавал отказ от него действительным в договорах длительностью свыше пяти лет. Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, в силе с 8 октября 2026 года, Конгресс его ещё не конвалидировал) переписал art. 25: право сохраняется и при продаже пакетом, а отказ арендатора от него запрещён. Текст art. 25 написан про vivienda, и как он сработает для локала через art. 31, а также переживёт ли норма конвалидацию, я сказать не могу: это вопрос к abogado, а риск тантео и ретракто стоит заложить в сроки сделки. Окончанию договора и индемнизации клиентуры посвящена отдельная статья про traspaso и art. 34.

Какие документы запросить до arras

1. Nota simple: кто собственник, нет ли обременений, внесён ли договор аренды в реестр.
2. Договор со всеми приложениями и допсоглашениями, включая письма о скидках и арендных каникулах.
3. Платёжные поручения за последние 12–24 месяца: рента, IVA, индексация.
4. Подтверждение fianza и её депонирования.
5. Бухгалтерская отчётность арендатора и сведения о его бизнесе.
6. Разрешение на деятельность, соответствующую помещению, и свежий IBI.
7. Письменное подтверждение арендатора о сроке, ренте и отсутствии споров, как описано в разборе rent roll и estoppel.

Сколько стоит вход: учебный пример, не прогноз

Расчёт для помещения за 1,2 М€ с арендатором, который платит 4 000 € в месяц. Допущения: продавец не предприниматель или продажа освобождена от IVA, поэтому платится ITP; прочие расходы на оформление 15 000 €; расходы владельца (IBI, страховка) 3 600 € в год.

Годовая рента к цене даёт 4,0%, NOI к цене 3,7%, NOI к полной стоимости входа 3,3%. Шкала ITP действует с 27 июня 2025 года и применяется и к нежилой недвижимости, по данным ATC. Если сделка облагается IVA (общая ставка 21%, art. 90 LIVA), расчёт другой. Вторая и последующие поставки здания освобождены от IVA (art. 20.Uno.22 LIVA), но продавец вправе отказаться от освобождения в пользу покупателя-плательщика IVA. Для сделок, где от освобождения отказались, ATC называет ставку AJD 3,5% (новости ATC от 27 июня 2025). Какой режим у вашей сделки, решает asesor fiscal.

Сколько стоит простой: если арендатор уйдёт и новый найдётся через девять месяцев, потеряно 36 000 € ренты, то есть три четверти годового дохода. Про расходы пустующего объекта подробнее в статье про вакантный локал.

Что показывает рынок

Cushman & Wakefield в отчёте High Street Spain 2026 (пресс-релиз от 15 июня 2026) называет ренту на Passeig de Gràcia 290 €/м² в месяц, вакантность в Барселоне 2,49% и доходность около 3,65%. Это верхняя граница рынка, лучшие улицы, а не типичное помещение. По вторичным улицам и районам открытых сопоставимых цифр с датой я не нашёл, поэтому их здесь нет. Как считать cap rate по конкретному объекту, описано в отдельной статье.

Кому такая покупка не подходит

Покупка с арендатором не подходит, если у вас один арендатор и срок договора короткий: любой уход превращает «доходный объект» в пустой. Она не подходит и тому, кто ждёт доходность prime-улиц на объекте во дворе, а также тому, кто не готов читать договор и запрашивать документы до arras.

Свой расчёт можно проверить в анализе сделки. Коммерческое направление DNPI начинается от 1 М€, подробности на странице стратегии для коммерческой недвижимости.