Как инвестировать в недвижимость Барселоны с 1 М€

С 1 М€ в Барселоне доступны три пути из пяти: жильё, участок и коммерческая недвижимость. Отельные проекты начинаются от 3 М€, дом целиком от 10 М€. Миллион можно вложить в объект самому или войти в проект с партнёром, который ведёт покупку, ремонт и продажу. Сам объект при этом обойдётся дешевле миллиона: налоги и оформление придётся добавить сверху.

Какие пути открывает 1 М€?

Три из пяти. Пороги в таблице задаёт DNPI для своих проектов. Это внутренние условия компании, а не закон и не правило рынка.

У каждого пути свой характер работы. В квартире основная работа идёт на стройке. В участке почти вся работа бумажная, и результат зависит от того, дадут ли разрешения. В коммерческом помещении цену определяет арендатор: платит ли он, на какой срок подписал договор, какие налоги несёт.

Сколько из миллиона остаётся на сам объект?

Меньше миллиона. При покупке вторичного объекта в Каталонии платят ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, налог на передачу имущества). С 27 июня 2025 он считается по прогрессивной шкале: 10% с первых 600 000 €, 11% со следующих 300 000 €, 12% до 1,5 М€ и 13% выше. Шкала взята из руководства Agència Tributària de Catalunya.

Учебный пример, не прогноз. Объект за 800 000 €: ITP составит 60 000 € плюс 22 000 €, то есть 82 000 €. Из миллиона остаётся 118 000 € на нотариуса, регистр, gestoría, ремонт, лицензии и запас на непредвиденное. Если ремонт требует больше, объект придётся брать дешевле.

Схема меняется, если продавец компания и сделка облагается IVA: так бывает с новостройками и некоторыми участками. Для жилья, которое покупает gran tenedor (крупный владелец жилья), ATC указывает ставку 20%, причём при подсчёте учитывается и жильё перепродавцов. Какой налог применяется к конкретному объекту, решает asesor fiscal до подписания arras.

Покупать самому или идти в проект с партнёром?

Если нет времени и команды в Барселоне, рассматривают проект с партнёром, вопросы к которому собраны в статье про выбор компании для инвестиций. При самостоятельной покупке контроль полный, но юриста, подрядчика, оценку и продажу вы организуете сами.

В модели DNPI компания ведёт полный цикл: подбор объекта, расчёт экономики, покупку, юридическое сопровождение, ремонт или развитие, продажу. DNPI вкладывает в проекты собственный капитал, у неё есть собственная офмаркет-база, а инвестор получает цифровой кабинет с бюджетом и статусом работ. Ремонт и строительство выполняет BCNYARD, SLU, независимая строительная компания, подрядчик по договору.

Гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина прибыли остаётся инвестору. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за весь проект, в годовую ставку её пересчитывать нельзя. Условия, база расчёта и пределы задаются договором конкретного проекта, и это не гарантия сохранности капитала.

Что показывают завершённые проекты DNPI?

У DNPI два завершённых проекта, других кейсов нет.

• Sitges: участок куплен за 509 250 €, разрешения и лицензии обошлись в 20 000 €, продан с лицензией за 760 000 €. Срок два года, разница 230 750 €. Подробности в кейсе Sitges.
• Compte de Urgel (Барселона): квартира куплена за 410 000 €, ремонт 76 230 €, продана за 720 000 €. Разница 233 770 €.

Разница здесь равна продаже минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы не включены. Это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих.

Кому такой путь не подходит

Новый вид на жительство за покупку недвижимости получить нельзя: golden visa отменена с 3 апреля 2025 года (Ley Orgánica 1/2025), ранее выданные визы сохраняют силу по переходным положениям. Если деньги понадобятся через несколько месяцев, недвижимость тоже не лучший выбор: Sitges занял два года. Результат заранее не знает никто, и любое обещание фиксированной суммы стоит проверить по договору.

Прикинуть бюджет под свой миллион можно в инвесторском калькуляторе.