Инвестиционный подход
Как получить лицензию на строительство в Каталонии: этапы и сроки
Лицензию на новое здание выдаёт ayuntamiento по проекту архитектора. Единого срока для всей Каталонии нет: он зависит от процедуры муниципалитета, а молчание означает отказ.
Лицензию на строительство в Каталонии выдаёт ayuntamiento по проекту, подписанному архитектором. Единого срока на всю Каталонию закон не задаёт: срок называет норма, регулирующая процедуру, а если её нет, это три месяца. Срок останавливается, когда ayuntamiento запрашивает исправления или отчёты. Для нового здания молчание ayuntamiento считается отказом, а не согласием.
Порядок действий
Порядок один, детали зависят от ayuntamiento. Новое здание требует предварительной лицензии, llicència urbanística (art. 187 Llei d'urbanisme).
- Проверить план. Узнайте класс земли, edificabilidad и допустимое использование по действующему плану. Планы публичны: их смотрят в ayuntamiento и в Registre urbanístic de Catalunya, который обеспечивает консультацию онлайн, а справку о градостроительном режиме участка ayuntamiento выдаёт в течение месяца с запроса (art. 103 Llei d'urbanisme).
- Заказать projecte bàsic. Это первая стадия проекта. Её содержание достаточно, чтобы просить лицензию, но недостаточно, чтобы начинать стройку (CTE, Parte I, art. 6).
- Подать заявку. Подача идёт через электронный портал ayuntamiento. Если не хватает документов, ayuntamiento даёт 10 дней на исправление, иначе заявка считается снятой (art. 68 Ley 39/2015).
- Дождаться отчётов. В материалах дела должны быть технический и юридический отчёты. Отказ обязан быть мотивирован (art. 188.3 Llei d'urbanisme). Муниципалитет вправе потребовать informe d'idoneïtat tècnica от допущенного колегио или entidad colaboradora (art. 188.3 bis).
- Оплатить сборы и получить решение. Муниципальный сбор за выдачу лицензии задаёт ordenanza fiscal ayuntamiento.
- Подготовить projecte de ejecución. Это полный проект, по которому строят. Он не может понижать заявленные характеристики или менять использование, на которое выдана лицензия (CTE, Parte I). Визу колегио архитекторов для него требует закон (см. статью про visado).
- Начать работы в срок. С началом работ начисляется налог ICIO. Не начатая в срок стройка лишает лицензию силы.
Какие сроки задаёт закон
| Этап | Что говорит норма | Источник |
|---|---|---|
| Исправление заявки | 10 дней | Art. 68 Ley 39/2015 |
| Максимальный срок решения | Задаёт норма процедуры; если нет, 3 месяца со дня подачи | Art. 21 Ley 39/2015 |
| Остановка срока | На время запроса исправлений и обязательных отчётов (отчёты не дольше 3 месяцев) | Art. 22 Ley 39/2015 |
| Молчание ayuntamiento | Для нового здания отказ | Art. 11.4 RDLeg 7/2015 |
| Срок действия лицензии | Если не указан: 1 год на начало, 3 года на окончание | Art. 189 Llei d'urbanisme |
Общие правила административной процедуры задают рамку, а реальный срок определяет конкретный ayuntamiento. Реалистичные сроки в Барселоне разобраны отдельно. Правило о молчании стоит в государственном законе о земле: акты, разрешающие строительство нового здания, выдаются только в явной форме, а молчание означает отказ.
Что может остановить процедуру
Остановить её могут три вещи. Первая: ayuntamiento запрашивает исправления или отчёты, и срок стоит до их получения. Вторая: проект не соответствует плану, и отчёты это показывают. Третья: пока меняется план, ayuntamiento вправе приостановить выдачу лицензий в затронутом районе, на год или на два года при совмещении оснований (art. 73–74 Llei d'urbanisme).
Если лицензия получена, но не использована, она теряет силу по истечении срока, а новая выдаётся уже по действующему плану (art. 189.3).
Сколько это стоит
Цену задают три статьи: гонорар архитектора, муниципальный сбор и налог ICIO. Ставку ICIO устанавливает ayuntamiento в пределах 4% от стоимости физического исполнения работ (art. 102 RDLeg 2/2004), а начисляется он с началом работ, даже если лицензия ещё не получена. В проекте Sitges на разрешения и лицензии ушло 20 000 € при цене участка 509 250 €. Это один проект, и ориентиром для другого участка он не служит.
Кому такой путь не подходит
Он не подходит, если вам нужна точная дата начала стройки: срок зависит от ayuntamiento, и отчёты могут его остановить. Не подходит и тому, кто покупает участок без проверки плана: в этом случае лицензия может оказаться недостижимой. Расчёт с запасом по времени удобнее начинать с калькулятора.
Что меняется для цены участка, когда лицензия уже есть, объясняет статья про участок с лицензией и без.
Вопросы и ответы
Сколько времени занимает получение лицензии на строительство в Каталонии?
Единого срока нет. Максимальный срок задаёт процедура ayuntamiento, а если она его не задаёт, действует три месяца со дня подачи, с остановками на запросы и отчёты. Реальный срок спрашивают в конкретном ayuntamiento.
Что будет, если ayuntamiento не ответит?
Для нового здания молчание означает отказ (art. 11.4 RDLeg 7/2015). Начинать стройку без явной лицензии нельзя.
Нужен ли проект архитектора для лицензии?
Да, для нового здания нужен технический проект, а на стадии лицензии его первая часть, projecte bàsic. Полный проект и его visado нужны до начала работ.
Как долго действует лицензия?
Столько, сколько указано в ней. Если срок не указан, один год на начало и три года на окончание работ, с продлением на половину срока (art. 189 Llei d'urbanisme).
