Инвестиционный подход
Сколько приносит строительство квартир в Барселоне
Результат промоции складывается из шести блоков затрат, а не из разницы двух цен. Разбор блоков, учебный расчёт на круглых числах и цифры проекта в Sitges.
Промоция — это строительство квартир на продажу. Инвестор получает не разницу цен, а остаток выручки после полной суммы затрат проекта и налогов, уже после распределения между участниками. Единой доходности у формата нет: итог задают цена участка, смета, срок и цена выхода. Для ориентира по выходу: средняя цена предложения жилья в Барселоне в сентябре 2026 года составила 5 462 €/м² (Idealista, 6 октября 2026), и это цена предложения, а не сделки.
Из чего складывается результат промоции
Считать надо шесть блоков, а не два.
- Участок. Цена земли, налоги, оформление. В sòl urbà no consolidat добавляются уступка 10% aprofitamiento и доля расходов сектора (art. 27 и 29 Llei d'urbanisme).
- Проект и визирование. Visado делается один раз и в одном компетентном колегио, например в Col·legi d'Arquitectes de Catalunya (art. 3 и art. 5), см. проект архитектора и виза колегио.
- Лицензия и городские платежи. Новое здание в Каталонии требует предварительной licencia urbanística (art. 187 Llei d'urbanisme). К ней добавляются ICIO и местные сборы по ставкам Ajuntament.
- Строительство. Работы, технадзор, страхование, резерв. Референсные цены по Каталонии даёт банк BEDEC института ITeC (ITeC).
- Деньги и срок. Проценты, комиссии, содержание объекта до продаж.
- Продажа и налоги. Комиссии, оформление, налог на результат и местная plusvalía, которую при возмездной продаже платит продавец (art. 106 TRLRHL).
Отдельная строка в Барселоне: для новой застройки и полной реформы больше 600 м² 30% отдают под защищённое жильё (Ajuntament), а у него есть потолок цены: максимум продажи для общего режима в 2026 году 2 913,18 €/м² полезной площади (Generalitat). Часть метров уходит из свободной цены, и выручку считают по двум ценам (как квота влияет на проект).
Почему разница цен не равна доходу инвестора
Между выручкой и деньгами на счёте стоят три фильтра. Расходы проекта, включая невидимые в объявлении, от визирования до страховок (что входит в расходы проекта). Налоги на результат, которые зависят от структуры владения и резидентства (доходность проекта и доходность инвестора). Вознаграждение: в проектах DNPI гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, и если доходность инвестора за весь проект после гонорара ниже договорных 10%, DNPI доплачивает разницу из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия, базу расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта; это не гарантия сохранности капитала (как работает гонорар DNPI).
Как выглядит учебный расчёт промоции
Учебный пример, не прогноз. Суммы это круглые допущения примера, а не рыночные цифры.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Участок с налогами и оформлением | 2 М€ |
| Проект, визирование, лицензия, сборы | 300 000 € |
| Строительство с резервом | 2,4 М€ |
| Стоимость денег и содержание за срок | 300 000 € |
| Расходы на продажу | 240 000 € |
| Выручка от продажи квартир | 6 М€ |
| Остаток до налога на результат | 760 000 € |
Сдвиньте одну строку. Выручка ниже на 5%, то есть 5,7 М€, расходы на продажу 228 000 €: остаток падает до 472 000 €, почти на 38%. Перерасход 10% по строительству забирает 240 000 €. Срок добавляет свою цену: 12-месячный Euribor в сентябре 2026 года 3,247% (Banco de España), а по предварительной оценке INE от 29 сентября 2026 года годовой IPC 4,9% (INE), так что смета годовой давности и смета на дату старта работ, это разные сметы. Отсюда правило: цену выхода проверяют по закрытым сделкам и считают три сценария (база, апсайд, даунсайд).
Что показывает единственный сопоставимый проект DNPI
Завершённой промоции с квартирами у компании нет, и придумывать её цифры я не буду. Ближайший реальный ориентир по земельной части цикла, это проект в Sitges.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Покупка участка | 509 250 € |
| Разрешения и лицензии | 20 000 € |
| Продажа с лицензией | 760 000 € |
| Разница до прочих расходов | 230 750 € |
| Срок | 2 года |
Разница равна цене продажи минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы не включены; это не чистая прибыль и не доходность инвестора; прошлые результаты не гарантируют будущих. Подробности: страница проекта.
Кому промоция не подходит
Тому, кому капитал нужен к определённой дате: срок зависит от лицензии, подрядчика и покупателей. Тому, кто ждёт регулярных выплат: до первых продаж капитал работает без распределений. Тому, у кого нет запаса на перерасход сметы и на лишние месяцы ожидания. Пороги участия отсекают часть желающих: жилая и коммерческая недвижимость и участки от 1 М€, гостиничные проекты от 3 М€, дома целиком от 10 М€.
Разложить конкретный проект по блокам удобно в калькуляторе инвестора, а порядок работы описан на странице строительных проектов.
Вопросы и ответы
Какая доходность у строительства квартир в Барселоне?
Фиксированной цифры нет, и открытые источники её не дают. Результат считают для конкретного участка: по смете, сроку и цене выхода, в трёх сценариях.
Почему нельзя взять цену за метр и умножить на площадь?
Потому что 5 462 €/м² это средняя цена предложения по городу за сентябрь 2026 года, а не цена ваших квартир. Плюс часть метров может уходить под защищённое жильё с потолком 2 913,18 €/м².
Что сильнее всего бьёт по результату промоции?
Цена выхода и смета. В примере выше падение выручки на 5% уменьшает остаток почти на 38%, а перерасход сметы на 10% забирает сопоставимую сумму.
Входят ли налоги в показанную разницу по Sitges?
Нет. Это продажа минус покупка и перечисленные затраты. Налоги, финансирование и оформление в неё не входят.
Сколько денег нужно для входа в такой проект?
Проекты DNPI по жилой, коммерческой недвижимости и участкам начинаются от 1 М€, гостиничные от 3 М€, дома целиком от 10 М€. Разбор требований: сколько капитала нужно.
