Инвестиционный подход
Сколько сделок дороже 1 М€ в Барселоне: чего нет в статистике
Числа продаж жилья дороже 1 М€ в Барселоне публичная статистика не даёт: реестры и нотариат публикуют общий объём и средние цены. Разбираю, что есть и что можно оценить самому.
Сколько продаж жилья дороже 1 М€ проходит в Барселоне за год, публичная статистика не говорит. В источниках, которые я открыл 13 октября 2026 года, такой разбивки нет: Colegio de Registradores публикует общий объём и средние цены, INE считает индекс и число сделок без деления по цене, нотариальный портал даёт среднюю цену и число продаж. Для провинции Барселона реестры насчитали 17 653 продажи жилья во втором квартале 2026 года (ERI, II квартал 2026), но сколько из них перешагнуло 1 М€, в отчёте не сказано. Сделка дороже 1 М€ здесь означает продажу жилья с ценой в escritura выше 1 М€.
Какие источники что показывают?
Таблица по тому, что я проверил в самих публикациях, а не в пересказах.
| Источник | Что публикует | Разбивка по цене выше 1 М€ |
|---|---|---|
| Colegio de Registradores, ERI II квартал 2026 | Число сделок, средняя цена за м², новое и вторичное, квартиры и дома, площадь, национальность покупателя, ипотека | Нет |
| INE, индекс цен жилья и ETDP | Индекс по сделкам из административных реестров (более 95% продаж), число внесённых в реестр сделок | Нет |
| Портал нотариата penotariado.com | Средняя цена за м², средняя площадь, средняя стоимость, число продаж; уровни от страны до почтового индекса | В описании портала нет |
| Open Data BCN, нотариальные записи | Число сделок по кварталам Барселоны (barrios) и типу использования | Нет, цены в наборе нет |
| Idealista | Контакты на объявление по ценовым диапазонам | Есть, но это спрос, не сделки |
Источники: INE, методология индекса, портал нотариата, Open Data BCN. Про портал нотариата: я не нашёл в его описании разбивки по диапазонам цены, но интерфейс с регистрацией не проверял.
Что показывает единственная близкая цифра, спрос по ценовым диапазонам?
Idealista считает, как меняется число контактов на одно объявление в пяти ценовых диапазонах. В первом квартале 2026 года по Испании только сегмент дороже 1 М€ вырос, на 3%, а в Барселоне контакты на объявление в этом сегменте упали на 14%, тогда как в диапазоне 600 000–1 М€ выросли на 2% (Idealista, 23.06.2026). Это интерес к объявлениям на одном портале. Число сделок и цены, по которым они закрылись, из него вывести нельзя.
Что можно посчитать самому по открытым данным?
Знаменатель. Open Data BCN (набор notaris_compravendes_trans_tip_us) публикует число нотариальных сделок по кварталам города и типу использования, только геолокированные, без цены. Я просуммировал строки «Residencial» за 2025 год: по городу 16 645 сделок, в Sarrià-Sant Gervasi 1 392, в Les Corts 680, в Dreta de l'Eixample 580, в Pedralbes 126. Малые значения в наборе скрыты, поэтому это нижняя оценка, а «жильё» включает квартиры и дома по любой цене.
Учебный пример, не прогноз и не статистика рынка. Допустим, в Sarrià-Sant Gervasi доля сделок дороже 1 М€ составляет 10%, 20% или 30%: это 139, 278 или 418 сделок в год. Разброс втрое при одной и той же нотариальной базе. Любой материал, который называет конкретное число таких сделок без источника цены, подставляет в формулу чью-то догадку.
Чего публично не знаем?
- Число и долю сделок жилья дороже 1 М€ в городе и по районам.
- Распределение по диапазонам 1–3, 3–5, 5–10 М€ и выше.
- Долю покупателей-нерезидентов в этих диапазонах: ERI делит покупки по национальности, но не по цене.
- Время экспозиции для дорогих объектов: у реестров и нотариата нет даты размещения объявления.
- Разницу между ценой в объявлении и ценой в escritura по сегменту.
Каждый пункт можно закрыть запросом в Colegio de Registradores или Consejo General del Notariado либо своей выборкой по закрытым сделкам. Выдадут ли они такую разбивку, я не знаю.
Как оценивать ликвидность сегмента без этой цифры?
Идти от косвенных признаков и называть их косвенными: общий объём сделок в районе, динамика спроса по ценовым диапазонам, разрыв между ценой предложения и реестровой ценой, срок проекта в сценариях. Общий объём рынка с оговорками разобран в статье про статистику сделок в Барселоне, цены по районам в разборах Sarrià-Sant Gervasi и Les Corts и Pedralbes. Как мерить ликвидность, описано в статье про ликвидность недвижимости.
Кому такой подсчёт не подходит?
Тому, кому нужна цифра для презентации инвестиционному комитету: приблизительная оценка там выглядит как факт, и честнее написать «публичной статистики нет». Тому, кто хочет по общему объёму судить о спросе на верхний сегмент: общий тренд и тренд дорогих объектов расходятся, как видно по спросу на объявления Idealista в первом квартале 2026 года: по Испании контакты на объявление в сегменте дороже 1 М€ выросли на 3%, а в диапазоне 600 000–1 М€ упали на 6%. И тому, кто ждёт совпадения источников: реестры и нотариат считают сделки в разные моменты, и числа расходятся.
Свои допущения по входу и выходу удобно собрать в калькуляторе, а формат работы с проектами от 1 М€ описан на странице жилой недвижимости.
Вопросы и ответы
Сколько жилья дороже 1 М€ продаётся в Барселоне в год?
Официальной цифры нет. Реестры и нотариат публикуют общий объём и средние цены, но не число сделок по ценовым диапазонам. По нотариальным записям Open Data BCN в городе в 2025 году набралось не менее 16 645 сделок с жильём всех цен.
Где искать статистику дорогих сделок в Каталонии?
В ERI Colegio de Registradores, на портале нотариата penotariado.com, в INE и на Open Data BCN. Ни один из них, как я проверил по описаниям и отчётам, не даёт разбивки выше 1 М€. Остаётся запрос в организации или собственная выборка.
Растёт ли спрос на жильё дороже 1 М€?
По Испании в первом квартале 2026 года контакты на объявление в этом сегменте выросли на 3% по данным Idealista, по Барселоне упали на 14%. Это показатель интереса на одном портале, а не сделок.
Почему нельзя взять число дорогих сделок из новостей агентств?
У агентств нет полной картины рынка, и метод подсчёта обычно не раскрыт. Если в материале нет даты, периода, источника цены и определения порога, цифру нельзя проверить.
Как оценить рынок, если разбивки по цене нет?
По общему объёму в районе, динамике спроса, разрыву между ценой предложения и закрытой ценой и срокам прошлых проектов. Выводы нужно подавать как оценку, а не как статистику.
