Сколько зарабатывают на флиппинге в Барселоне: разбор счёта

Единой цифры заработка на флиппинге в Барселоне не существует, и ни один открытый источник её не публикует. Флиппинг — это покупка квартиры, ремонт и продажа дороже суммы всех затрат, поэтому результат считают не разницей цен, а разницей после полного счёта расходов. Только налог ITP при покупке вторичного жилья в Каталонии идёт по прогрессивной шкале от 10 до 13% цены (Agència Tributària de Catalunya, для сделок с 27 июня 2025 года), и это ещё до ремонта. Ниже разложен весь счёт, цифры единственного завершённого жилого проекта DNPI и учебный пример на круглых числах.

Из чего складывается результат флиппинга

1. Цена входа. Считается назад от ожидаемой цены продажи, а не от запроса продавца. Метод разобран в статье про цену входа, критерии отбора объектов в статье как найти квартиру под флиппинг.
2. Налоги и оформление покупки. ITP по шкале, нотариус, регистр, gestoría.
3. Ремонт. Смета по главам плюс резерв отдельной строкой.
4. Содержание за срок проекта. IBI, comunidad, страховка, коммунальные услуги, стоимость денег, если есть финансирование.
5. Расходы на выход. Агентское вознаграждение, подготовка документов, plusvalía municipal, которую при возмездной продаже платит продавец (art. 106 TRLRHL).
6. Налог на прибыль. Зависит от того, кто продаёт и в каком режиме; разобрано в статье про налог на прибыль от флиппинга.

Первые пять строк известны до сделки с точностью до резерва. Шестая и цена продажи становятся известны последними, и именно они решают, что останется.

Сколько забирают налоги и оформление при покупке

ITP платит покупатель. По шкале Agència Tributària de Catalunya, действующей с 27.06.2025, она прогрессивная.

Сверх ITP идут нотариус, регистрация и gestoría. Если продавец компания и сделка облагается IVA, расчёт другой: IVA вместо ITP плюс AJD 1,5% при первой передаче, 3,5% при отказе от освобождения от IVA (гид ATC). Какой режим у вашей сделки, определяет asesor fiscal по документам продавца. Подробно про шкалу: прогрессивный ITP в Каталонии и ставка 20% для gran tenedor.

Сколько стоят ремонт, содержание и выход

Официальной цены ремонта за м² для Барселоны нет. Коммерческий портал preciom2 сам оговаривает, что его цены ориентировочные и расходятся до ±20% (preciom2). Отдельный ориентир даёт Gesvalt: в сентябре 2023 года компания опубликовала оценки по крупным городам, где комплексный ремонт составлял около 650 €/м², а прирост стоимости около 1 050 €/м² (Gesvalt). Это оценки трёхлетней давности и не по одной Барселоне, поэтому в расчёт проекта идёт смета с обмерами, а не средняя (как читать смету, стоимость ремонта за м²).

К ремонту добавляется IVA, ставку для работ в жилье разъясняет AEAT, а применимость к вашей структуре проверяет asesor fiscal (IVA при ремонте и покупке). Содержание пустой квартиры идёт каждый месяц независимо от хода работ (расходы на содержание).

Что показывает проект Compte de Urgel

Единственный завершённый жилой проект DNPI в Барселоне, на котором счёт можно проверить реальными цифрами.

Разница равна цене продажи минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в неё не входят: это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих. Разбор объекта: страница проекта и ремонт на Compte de Urgel.

Сколько остаётся в учебном примере

Учебный пример, не прогноз. Допущения на круглых числах, а не данные рынка: оформление покупки 2% цены сверх ITP, расходы на выход 4% цены продажи, содержание 12 000 € за срок проекта. ITP взят 10% по шкале ATC.

Теперь сдвиньте одну строку. Продажа за 820 000 € вместо 860 000 €: расходы на выход 32 800 €, остаток 13 200 €. Цена упала на 40 000 €, а результат сократился на 38 400 €, примерно на три четверти. Та же арифметика работает и в другую сторону, но проверять её лучше по реальным сделкам, а не по объявлениям (разрыв между ценой в объявлении и ценой сделки).

Кому такой расчёт не подходит

Тому, кто ищет готовую цифру доходности формата. Её в открытых данных нет, а средняя по рынку ничего не говорит о конкретной квартире. Тому, кто считает результат как разницу цен покупки и продажи: такой счёт пропускает налоги, содержание и выход, то есть обычно большую часть расходов. И тому, кому капитал нужен к определённой дате: момент продажи задать заранее нельзя.

Свои цифры по объекту удобно собрать в калькуляторе инвестора, а порядок работы с жилыми проектами описан на странице жилой недвижимости.