Инвестиционный подход
Один дом или восемь вилл: сколько объектов выдерживает рынок
Публичной статистики темпа продаж вилл от 2 М€ в Каталонии нет, поэтому его закладывают допущением. В примере при продаже одной виллы в 4 месяца содержание съедает 33% маржи проекта из восьми вилл.
Публичного темпа продаж вилл от 2 М€ в Каталонии я не нашёл, поэтому количество вилл в проекте выбирают по допущению о темпе и проверяют его на чувствительность. Темп продаж (absorción) — это число объектов, которые продаются за месяц. В учебном примере восемь вилл по 2,5 М€ при темпе одна вилла в 4 месяца продаются 32 месяца, и содержание нераспроданных вилл съедает 1,584 М€ из маржи 4,8 М€, то есть 33%. Ниже: что публично известно, как считать и когда цена спешки дороже ожидания.
Что публично известно о темпе продаж вилл?
Об отдельных проектах есть заявления, о скорости продаж нет цифр.
| Проект | Что опубликовано | Чего нет |
|---|---|---|
| Vallpineda, Sitges | 28 вилл, продажи с конца июня 2022 года, ожидаемый объём продаж около 60 М€, сдача планировалась на 2024 год (Brains RE News, 20.07.2022) | Темпа, цен сделок, фактической сдачи |
| Pearson Paradise, Pedralbes | Три отдельные виллы на одной улице (Sotheby's International Realty Spain) | Цены и статуса продаж на странице |
Средняя по этим 28 виллам цена при объёме 60 М€ равна около 2,1 М€ за дом. Это арифметика из пресс-материала о плане продаж, а не цена сделки. Что удаётся найти в открытой статистике по сделкам дороже 1 М€, разобрано в статье про число сделок, а срок экспозиции дорогих домов в материале про срок продажи. Общий объём рынка по Каталонии известен: во II квартале 2026 года реестры зафиксировали 26 703 сделки с жильём (ERI), но доли вилл дороже 2 М€ в этой цифре нет.
Как посчитать, сколько вилл выдержит рынок?
Ответ даёт не число вилл, а темп и цена ожидания. Берут три вводных: цену, затраты на виллу и стоимость содержания непроданной виллы за месяц.
Учебный пример, не прогноз. Все вводные допущения и округлены: восемь вилл по 2,5 М€, затраты 1,9 М€ на виллу, маржа 4,8 М€. Все виллы готовы к продаже одновременно, содержание считается с этого момента. Содержание непроданной виллы: стоимость капитала 6% годовых на затраты (9 500 € в месяц) плюс 1 500 € в месяц на охрану, налоги и сети, то есть 11 000 € в месяц. Продажи равномерные: первая вилла уходит через один период, последняя через восемь.
| Темп, месяцев на виллу | Последняя продажа, месяц | Содержание, € | Остаётся от маржи |
|---|---|---|---|
| 1 | 8 | 396 000 | 91,8% |
| 2 | 16 | 792 000 | 83,5% |
| 3 | 24 | 1 188 000 | 75,2% |
| 4 | 32 | 1 584 000 | 67,0% |
| 6 | 48 | 2 376 000 | 50,5% |
Содержание сравняется с маржой при темпе около 12 месяцев на виллу. Но маржа реже ломается так, а чаще ломается ценой. Скидка 10% на каждую из восьми вилл стоит 2 М€. Ускорение даже вчетверо, с одной виллы в 4 месяца до одной в месяц, экономит на содержании 1,188 М€, то есть меньше цены скидки.
Что выигрывает: один дом или восемь вилл?
Тот же расчёт для одного дома, тоже на допущениях. Цена 6 М€, затраты 4,6 М€, маржа 1,4 М€, содержание 26 000 € в месяц (6% годовых на затраты, то есть 23 000 €, и 3 000 € текущих расходов).
| Срок до продажи, месяцев | Содержание, € | Остаётся от маржи |
|---|---|---|
| 12 | 312 000 | 77,7% |
| 24 | 624 000 | 55,4% |
| 36 | 936 000 | 33,1% |
Один дом зависит от одного покупателя и от одной даты. Восемь вилл дают больше попыток продать и позволяют менять цену по этапам, но растягивают хвост и увеличивают итоговое содержание. Какой вариант лучше, зависит от темпа, а темп я здесь взял допущением: подтвердить его можно только предпродажами и мнением двух-трёх брокеров. Правила предпродаж разобраны в статье про sobre plano.
Что ускоряет продажи и что не ускоряет?
Ускоряет то, что убирает неопределённость: предпродажи с договором, поэтапная сдача по четыре виллы вместо одной очереди и запасной план выхода, например аренда (план выхода A/B/C). Скидка ускоряет не всегда: на тонком рынке покупателей может просто не быть. Как измерить ликвидность заранее, описано в статье про ликвидность.
Кому такой расчёт не подходит?
Проекту, где покупатель известен заранее: там темп не нужен. Тому, кому нужен капитал к конкретной дате: срок последней продажи задать нельзя. И тому, кто ждёт публичной статистики вместо допущения: по виллам дороже 2 М€ я её не нашёл, а подмена её рекламными заявлениями без сроков даст ложную точность.
Свои вводные можно подставить в калькулятор инвестора, а подход DNPI к проектам с домами описан на странице девелопмента.
Вопросы и ответы
Сколько вилл в месяц продаётся в Каталонии?
Публичной цифры для вилл дороже 2 М€ я не нашёл. Известен общий объём: 26 703 сделки с жильём в Каталонии за II квартал 2026 года по данным реестров, но без доли дорогих вилл.
Лучше построить восемь вилл или одну?
Зависит от темпа. В примере при темпе одна вилла в 3 месяца содержание берёт 25% маржи, а одна вилла за 24 месяца до продажи берёт 45%. Подставьте свой темп и срок.
Что делать, если продажи идут медленнее плана?
Сначала считают цену ожидания: содержание за месяц умножают на задержку. Скидку применяют, только если она стоит меньше, чем ожидание. В примере выше даже ускорение вчетверо этого условия не выполняет.
Можно ли ориентироваться на пресс-релизы о проектах?
Как на сведения о существовании проекта, да. Как на темп продаж, нет: в пресс-материалах нет сроков продаж и цен сделок.
С чего начать расчёт проекта из нескольких вилл?
С трёх вводных: цена виллы, затраты на неё и стоимость содержания за месяц. Дальше задают темп и смотрят, при каком темпе проект перестаёт держаться.
