Инвестиционный подход
Срок продажи дорогих домов в Барселоне: что известно, а что нет
Публичной статистики срока продажи домов дороже 3 М€ нет: реестры и нотариат не знают даты размещения. Есть цифры агентств без метода и общие цифры порталов, и они не сопоставимы.
Публичной статистики срока продажи домов дороже 3 М€ в Барселоне нет. Срок продажи, он же days on market, — это число дней от публикации объявления до подписания escritura. В публикуемых цифрах реестров и нотариата такой даты нет, поэтому сроки приводят только агентства и порталы. Engel & Völkers на страницах своих каталогов указывает средний срок продажи: Pedralbes 157 дней, Барселона 160, Sitges 187 (так страницы выглядели 13 октября 2026 года, без даты расчёта и периода, «по опросам агентства»). Это пример цифры, которую нельзя проверить.
Какие цифры о сроке продажи есть и что они значат?
| Источник | Что показывает | Охват | Чего вывести нельзя |
|---|---|---|---|
| Engel & Völkers, страницы каталога, 13.10.2026 | Средний срок продажи: Pedralbes 157 дней, Барселона 160, Sitges 187 | Клиенты агентства, период не указан | Срок по ценовым сегментам, метод, выборку |
| Idealista, II квартал 2026 | Из жилья, проданного через Idealista, 7% провело в объявлении меньше недели, 19% от недели до месяца, 27% от одного до трёх месяцев, 36% от трёх месяцев до года, 11% дольше года | Продажи через Idealista по Испании, все цены | Срок по Барселоне и по дорогим домам |
| Idealista, II квартал 2026 | Продано менее чем за неделю: Барселона 7%, год назад 8% | Столица, все типы жилья | Срок дома дороже 3 М€ |
| Registradores, Notariado | Сделки, цены, площадь | Зарегистрированные и нотариальные сделки | Любой срок до продажи: даты размещения нет |
Источники: страницы E&V по Pedralbes, Барселоне и Sitges; Idealista, 06.08.2026; ERI, II квартал 2026.
Почему цифру агентства нельзя проверить?
На странице нет периода, определения «продажи» (reserva, arras или escritura), порога цены и числа объектов в выборке. Рядом указано «961+ объектов, проданных через E&V» для Pedralbes: это накопленный итог без дат. Для масштаба: по нотариальным записям Open Data BCN в Pedralbes в 2025 году оформлено не менее 126 сделок с жильём всех типов и цен (малые значения в наборе скрыты, это нижняя оценка). Сколько из них дома дороже 3 М€, неизвестно, но выборка явно мала, а один затянувшийся объект сдвигает среднее.
Вторая проблема в том, что объявление живёт не по календарю продажи. Цену снижают: в первом квартале 2026 года в Барселоне цену снизили 21% объявлений, это максимум среди столиц провинций вместе с Теруэлем (Idealista, 26.05.2026). Объект снимают и выставляют снова, меняют агентство, и счётчик дней начинается заново.
Как измерить срок продажи самому?
Взять выборку объектов, у которых известна дата первого размещения по текущей цене, и считать до escritura, а не до резервации. Включать нужно и нераспроданные. Иначе среднее занижается: быстрые сделки попадают в статистику, затянувшиеся нет.
Учебный пример, не прогноз и не статистика рынка. Десять домов выставлены в один день. Через 12 месяцев проданы шесть, за 90, 120, 150, 180, 240 и 330 дней. Среднее по проданным 185 дней. Остальные четыре стоят 365 дней и дольше. Если засчитать им хотя бы 365, среднее по всем десяти станет 257 дней, и оно продолжит расти. Одна выборка, два честных расчёта, разница в 72 дня.
Даты даёт только участник сделки: дату размещения знает продавец или агент, дату escritura нотариус и стороны. Поэтому собственная таблица закрытых сделок ценнее чужой средней.
Как закладывать срок в проект?
Сценариями, а не одной цифрой. Базовый, длинный и стресс, где продажа сдвигается на год. На каждый месяц ожидания в расчёт входят содержание, страховка, налоги на имущество и стоимость денег. В учебном примере с допущением содержания 10 000 € в месяц разница между шестью и двенадцатью месяцами продажи составляет 60 000 €, и это без учёта цены. Срок продажи готовых квартир разобран в отдельной статье, общий подход к срокам в статье про ликвидность и в плане выхода A, B и C.
Кому такая оценка не подходит?
Тому, кому нужна одна цифра «дом продаётся за N месяцев» в обещании инвестору: такой цифры нет, и называть её нельзя. Тому, кто берёт срок квартиры и переносит его на дом дороже 3 М€: публичной проверки такого переноса нет. И тому, кто опирается на ровно одну страницу агентства: без периода и метода это ориентир, а не измерение. Для проекта срок продажи остаётся риском, а не параметром.
Как мы закладываем срок и выход в проектах, показано на странице жилой недвижимости, а свои сценарии проще собрать в калькуляторе.
Вопросы и ответы
За сколько дней продаётся дом в Pedralbes?
Публичной статистики нет. На странице Engel & Völkers 13 октября 2026 года стояло 157 дней, но период и метод не указаны, поэтому цифру нельзя использовать как факт рынка. Сравнивать её с другим источником тоже нечем.
Почему в реестре нет срока продажи?
Реестры и нотариат фиксируют саму сделку, её цену и площадь. В их публикациях нет даты размещения объявления, а срок до продажи считают именно от неё.
Дольше ли продаётся дом за 3 млн, чем квартира за 500 тысяч?
Публичного сравнения я не нашёл. У Idealista есть распределение сроков по жилью, проданному через портал по всей Испании: 7% продано за неделю, 11% дольше года. Ценовых сегментов в нём нет.
Что считать моментом продажи при замере срока?
Подписание escritura у нотариуса: резервация и arras ещё не передают собственность. Для сравнения нескольких проектов нужен единый момент отсчёта на старте и на финише.
Можно ли обещать инвестору срок продажи дорогого объекта?
Нет. Срок зависит от цены, состояния объекта и рынка, и в проекте его закладывают сценариями. Условия участия и пределы фиксирует договор конкретного проекта.
