Инвестиционный подход
Permuta de solar: участок в обмен на долю готовых домов
При permuta de solar собственник отдаёт участок и получает часть будущих домов. По IVA это три операции, и IVA на будущие дома возникает в день передачи участка, а не при их сдаче.
Permuta de solar — это сделка, в которой собственник передаёт участок застройщику и вместо денег получает часть будущих домов. По позиции Dirección General de Tributos это три операции для IVA: передача участка, передача участка как оплаты вперёд за будущие дома и передача готовых домов (консультация V2887-17 от 13.11.2017). IVA на оплату в натуре возникает при передаче участка, а не при сдаче домов: застройщик начисляет его собственнику. Ниже схема налогов, учебный пример и вопросы к asesor fiscal; это описание правил, а не рекомендация по структуре.
Из каких операций состоит permuta de solar?
| Операция | Кто и что передаёт | Налог |
|---|---|---|
| 1. Передача участка | Собственник застройщику | IVA 21%, если собственник предприниматель; ITP, если частное лицо |
| 2. Оплата вперёд в натуре | Участок как аванс за будущие дома | IVA, который застройщик начисляет собственнику при получении участка |
| 3. Передача готовых домов | Застройщик собственнику | IVA 10% на жильё в части, не покрытой авансом; AJD 1,5% |
Первая операция подчиняется общему правилу. Закон относит к предпринимателям, в частности, тех, кто занимается застройкой для продажи, даже разово (art. 5 Ley 37/1992). Если участок продаёт предприниматель, застраиваемый участок облагается IVA по общей ставке 21% (art. 90, art. 20.Uno.20), вместе с AJD. Если собственник частное лицо, IVA нет, и передача облагается ITP, который платит приобретатель, то есть застройщик (art. 7.5 и 8.a TRLITPAJD). Сценарии IVA и ITP на земле раскрыты в статье про IVA 21% на участок.
Вторая операция из-за art. 75.Dos: при платежах вперёд налог возникает в момент получения платежа на фактически полученную сумму. DGT рассматривает участок как оплату вперёд в натуре: застройщик начисляет IVA на её сумму, а уплачивает его собственник участка. Собственник-частное лицо вычесть этот IVA не может, для него это затрата. Третья операция происходит, когда строительство завершено, и в общем случае облагается без освобождения. Ставка 10% действует для зданий, пригодных для жилья, с максимум двумя гаражами и пристройками (art. 91.Uno.1.7º); AJD в Каталонии на сделки, облагаемые IVA, 1,5% (ATC).
Как определяют сумму и дату?
Если плата не деньгами, базой IVA считают сумму в деньгах, согласованную сторонами (art. 79.Uno). Для связанных сторон при условиях art. 79.Cinco база — нормальная рыночная стоимость. Значит, договору нужны оценка участка и оценка передаваемых домов. Расхождение сумм в договоре с рыночной оценкой стоит обсудить с asesor fiscal заранее, см. проверку стоимости Hacienda.
Что происходит у собственника участка?
У собственника несколько налоговых вопросов, и ни один не решает за него договор.
- Plusvalía municipal. Её считает ayuntamiento от кадастровой стоимости земли; предельная ставка по закону 30% (art. 107–108 TRLRHL). Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября (в силе с 8 октября, Конгрессом на 13.10.2026 не конвалидирован) с 1 декабря 2026 года меняет предельные коэффициенты (BOE-A-2026-20823); при отказе Конгресса они отпадут.
- Налог на прирост. У резидента IRPF: прирост от permuta определяется как разница между стоимостью приобретения отданного объекта и большей из двух рыночных стоимостей, отданного и полученного (art. 37.1.h Ley 35/2006). Для нерезидента и для SL правила свои.
- Момент возникновения прироста: при передаче участка или при получении домов. Это вопрос к asesor fiscal, и я не нашёл у DGT единого ответа для всех случаев.
Что с налогами, если проект не достроят?
В консультации V2887-17 DGT разбирает расторжение permuta: возврат участка не считается новой передачей, а поводом исправить налог по первоначальной операции (art. 80.Dos и 89 Ley 37/1992). По ITP возврат владения по явному условию расторжения не облагается как передача, но нотариальный документ облагается AJD. Если вместо участка возвращают другой объект, правило иное. Эти случаи стоит прописать в договоре заранее, с участием abogado.
Как выглядит учебный пример?
Учебный пример, не прогноз. Участок согласован в 2 М€, собственник частное лицо, дома оценены так же. Застройщик платит ITP по шкале ATC 230 000 € (11,5%), как в расчёте из статьи про налоговую лестницу. IVA 10% на оплату в натуре составляет 200 000 €: застройщик начисляет его собственнику при получении участка (ставка предполагает жильё). Собственник со стоимостью приобретения 500 000 € получает прирост около 1,5 М€ до расходов. Допущение: стороны согласовали суммы без IVA. Вывод из примера один: обе стороны платят налоги до начала работ, застройщик ITP, собственник IVA на аванс, и деньги на них нужны на этом этапе.
Кому permuta de solar не подходит
Тому, у кого нет юриста на стороне собственника: условия расторжения и гарантии достройки определяют риск больше налога. Тому, кто считает, что обмен «без денег» не создаёт налогов: создаёт у обеих сторон. И тому, кто не проверил статус участка и лицензию: от них зависит стоимость и срок.
О проверке участка см. землю с лицензией и без и инвестиции в участки. Проекты на участках описаны на странице земельных стратегий.
Вопросы и ответы
Облагается ли IVA обмен участка на будущие дома?
Да, по позиции DGT как три операции: передача участка, оплата вперёд в натуре и передача готовых домов. Для частного лица передача участка идёт вне IVA, и платят ITP.
Когда возникает IVA при permuta?
По DGT IVA на оплату вперёд в натуре возникает при получении участка: застройщик начисляет его собственнику. Передача домов облагается, когда строительство завершено, в части, не покрытой авансом.
Кто платит ITP при обмене у частного лица?
Приобретатель, то есть застройщик, по общей шкале ATC 10–13% для сделок с 27 июня 2025 года.
Что с налогом собственника, если дома не построят?
DGT рассматривает расторжение как повод исправить налог по первоначальной операции. Как это отражается у собственника, определяют договор и asesor fiscal.
