Инвестиционный подход
Налоговая лестница по цене объекта: 1, 3, 5 и 10 М€
При покупке вторичного объекта за 5 М€ в Каталонии ITP по шкале ATC составляет 620 000 €, или 12,4% цены. Ниже четыре цены в одной таблице и налоги, которые от цены зависят иначе.
При покупке вторичного объекта за 5 М€ в Каталонии ITP по шкале Agència Tributària de Catalunya составляет 620 000 €, это 12,4% цены; при 10 М€ налог 1,27 М€, или 12,7% (ATC, шкала для сделок с 27 июня 2025 года). Налоговая лестница — это расчёт налогов сделки при нескольких ценах одного объекта, чтобы увидеть, какие из них растут быстрее цены, а какие нет. Ниже расчёт для 1, 3, 5 и 10 М€ и вопросы к asesor fiscal.
Сколько ITP при покупке вторичного объекта за 1, 3, 5 и 10 М€?
ITP платит покупатель, если продавец не действует как предприниматель, либо если сделка освобождена от IVA (art. 7.5 TRLITPAJD). Общая шкала ATC: 10% с части стоимости до 600 000 €, 11% с части от 600 000 до 900 000 €, 12% до 1,5 М€ и 13% выше. Налог считается по частям, поэтому средняя ставка растёт медленнее предельной.
| Цена объекта | ITP по общей шкале | Средняя ставка | Если ставка 20% |
|---|---|---|---|
| 1 М€ | 105 000 € | 10,5% | 200 000 € |
| 3 М€ | 360 000 € | 12,0% | 600 000 € |
| 5 М€ | 620 000 € | 12,4% | 1 М€ |
| 10 М€ | 1,27 М€ | 12,7% | 2 М€ |
Ставка 20% относится только к жилью: она действует, если покупатель gran tenedor (критерии ATC опираются на число жилых объектов и площадь жилья в Каталонии) или покупается целый жилой дом (edificio entero de viviendas), с исключениями, которые ATC перечисляет отдельно, например для покупки под собственное постоянное жильё. Условия разобраны в статьях про прогрессивный ITP и ставку 20%. Покупает ли ваша структура как gran tenedor, определяет asesor fiscal.
Сколько IVA и AJD при покупке у застройщика?
При первой передаче жилья вместо ITP платят IVA 10% и AJD 1,5% (art. 91 Ley 37/1992 и ATC). Десять процентов относятся к жилью с максимум двумя гаражами и пристройками, остальное облагается по общей ставке 21% (art. 90).
| Цена без IVA | IVA 10% | AJD 1,5% | Итого | ITP на вторичном рынке |
|---|---|---|---|---|
| 1 М€ | 100 000 € | 15 000 € | 115 000 € | 105 000 € |
| 3 М€ | 300 000 € | 45 000 € | 345 000 € | 360 000 € |
| 5 М€ | 500 000 € | 75 000 € | 575 000 € | 620 000 € |
| 10 М€ | 1 М€ | 150 000 € | 1,15 М€ | 1,27 М€ |
База AJD в таких сделках — наибольшее из valor de referencia, заявленной стоимости и цены (ATC), поэтому в реальности сумма может отличаться от таблицы. По моему расчёту, точка равенства лежит на 2 М€: там средняя ставка ITP 11,5%, как и у связки IVA 10% с AJD 1,5%. До этой цены ITP дешевле, выше неё дороже. Для предпринимателя с правом вычета IVA картина другая, это вопрос к asesor fiscal. Подробнее: IVA или ITP при новостройке.
Какие налоги при продаже не зависят от цены линейно?
Налоги продажи считаются не с цены, а с дохода или с кадастровой стоимости земли.
| Налог | С чего считается | Ставка |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Кадастровая стоимость земли и срок владения | Ставка ayuntamiento, максимум 30% (art. 108 TRLRHL) |
| IRPF резидента | Прирост стоимости | Шкала base del ahorro 19–30%: сумма государственной и автономной частей (art. 66 и 76 Ley 35/2006), в редакции с 2025 года, действует и в 2026 году |
| IRNR нерезидента | Прирост стоимости | 19% (art. 25.1.f TRLIRNR) |
| Impuesto sobre Sociedades | Прибыль компании | Общая ставка 25%; для компаний с оборотом до 1 М€ и новых компаний ставки ниже (art. 29 LIS) |
Plusvalía не растёт с ценой сделки: в общем случае её база — земля по кадастру, а если реальный прирост стоимости земли меньше, налогоплательщик вправе подтвердить его и платить с него (art. 107.5 TRLRHL). Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября (в силе с 8 октября, Конгрессом на 13.10.2026 не конвалидирован) предусматривает с 1 декабря 2026 года новые максимальные коэффициенты расчёта; при отказе Конгресса они отпадут (BOE-A-2026-20823). В расчёты статьи они не включены.
Учебный пример, не прогноз и не проект DNPI. Прирост стоимости 1 М€ без вычетов и соглашений. IRPF по шкале base del ahorro (2025 и 2026 годы): 71 880 € с первых 300 000 € плюс 30% с остальных 700 000 € (210 000 €), всего 281 880 €. IRNR 19%: 190 000 €. IS 25%: 250 000 €, и ещё налог при выводе денег владельцам. Разница между резидентом и нерезидентом здесь 91 880 €, и она зависит от суммы прироста, а не от цены объекта.
Кому такая лестница не подходит
Тому, кому нужен окончательный расчёт: здесь нет нотариуса, регистра, пониженных ставок, вычета IVA, режима SL и соглашений об избежании двойного налогообложения. Тому, кто оценивает налог через «процент от цены»: ITP растёт нелинейно, а налог продажи вообще привязан к другим базам. И тому, кто ищет способ уменьшить налог: это работа asesor fiscal, а не таблицы.
Вопросы для консультанта: какая ставка ITP или IVA применима к моему продавцу и покупателю, не gran tenedor ли я, какой налог платится при продаже и где он засчитывается дома. Общий порядок собран в 25 вопросах asesor fiscal, а свой бюджет сделки можно прикинуть в калькуляторе.
Вопросы и ответы
Сколько ITP при покупке недвижимости за 5 М€ в Каталонии?
По общей шкале ATC 620 000 €, или 12,4% цены. Если это жильё и покупатель gran tenedor или покупается целый жилой дом, ставка 20%, это 1 М€.
Что дешевле при цене 3 М€, ITP или IVA с AJD?
По таблице выше ITP составляет 360 000 €, а IVA 10% с AJD 1,5% дают 345 000 €. Какой режим применим, определяет статус продавца и тип объекта, а не выбор покупателя.
Платит ли покупатель plusvalía?
При возмездной продаже её платит продавец, а если он нерезидент-физлицо, то покупатель как замещающий налогоплательщик (art. 106 TRLRHL).
Растут ли налоги на прирост вместе с ценой?
Не пропорционально цене: они считаются с прироста, а не с цены сделки. У резидента ставка по шкале растёт до 30%, у нерезидента 19%.
