25 вопросов налоговому консультанту до инвестиции в Испании

Перед встречей с asesor fiscal у инвестора в недвижимость Испании должен быть список из 25 вопросов по шести темам: налоговый статус, покупка, владение и аренда, ремонт и IVA, продажа, SL и вывод денег. Ответы на них определяют ставку и сроки, а не абстрактные «налоги в Испании». Это не заменяет консультацию: статья не знает вашего резидентства, структуры и страны, где вы платите налоги. Нормы проверены по BOE на 12 октября 2026 года.

Как пользоваться списком

Возьмите на встречу объект сделки, черновик договора, документ о налоговом резидентстве и планируемую структуру (физлицо или SL). Задавайте вопросы по порядку: ответы на первую группу меняют остальные. Просите письменное заключение на ключевые пункты, особенно по ставке IVA в ремонте и по сроку подачи деклараций.

Статус и резидентство

1. Считаюсь ли я налоговым резидентом Испании: по сроку пребывания больше 183 дней в году или по центру экономических интересов (art. 9 LIRPF)?
2. В какой стране я резидент и действует ли соглашение об избежании двойного налогообложения с Испанией?
3. Какой certificado de residencia мне нужен, кто его выдаёт и как часто его нужно обновлять?
4. Нужно ли назначать представителя в Испании? Резидента вне ЕС налоговая вправе обязать назначить его из-за размера и характера дохода, а для резидента страны без обмена налоговой информацией, у которого есть недвижимость в Испании, это обязанность (art. 10 TRLIRNR).

Покупка

1. Какой ITP я заплачу по шкале 10–13% и не попадаю ли я в gran tenedor со ставкой 20% (ATC)?
2. Какая база у ITP: цена в договоре или valor de referencia?
3. Если покупаю у застройщика или с отказом от освобождения от IVA: какие IVA и AJD (1,5% или 3,5%) и кто их платит (гид ATC)?
4. Какие расходы покупки войдут в стоимость приобретения для будущего налога с продажи (art. 35 LIRPF)?
5. Покупать на физлицо или через SL, и как это изменит налоги при аренде, продаже и выводе денег?

Владение и аренда

1. Кто платит IBI за год покупки или продажи, если налог начисляется на 1 января (art. 75 TRLRHL)?
2. Платить ли налог на условный доход, пока объект пустует или ремонтируется (art. 85 LIRPF)?
3. Какая ставка IRNR на аренду для меня, 19% или 24%, и какие расходы я вычитаю? Разбор в статье про налог на аренду нерезидента.
4. Как мне учитывать спор о вычетах для третьих стран: решение Audiencia Nacional от 28 июля 2025 года и кассацию в Tribunal Supremo от 15 июля 2026 года?
5. Какой срок и какая модель для моей аренды: Modelo 210 с 1 по 20 апреля для доходов 2026 года и позже?
6. Применим ли ко мне Impuesto sobre el Patrimonio и как он считается?

Ремонт и IVA

1. Мои работы считаются rehabilitación по LIVA: больше 50% стоимости на конструкции, фасады, кровлю и больше 25% цены покупки без земли (art. 20.Uno.22.B LIVA)?
2. Какая ставка IVA будет в счёте подрядчика, 10% или 21%, и меняет ли её Real Decreto-ley 29/2026 для жилья под долгосрочную аренду с 1 декабря 2026 года?
3. Применяется ли inversión del sujeto pasivo, и что должно быть написано в счёте (art. 84.Uno.2.f LIVA)?

Продажа

1. Как считается прирост и какая ставка для моего статуса: 19% нерезидент, 19–30% резидент или 25% компания?
2. Сколько будет plusvalía municipal, в какой срок и кто её платит (art. 106 и 110 TRLRHL)?
3. Как работает удержание 3% и в какие сроки подаётся окончательный Modelo 210 (art. 14 Reglamento IRNR)?
4. Продаётся ли объект без IVA как вторая передача, или ремонт делает продажу первой передачей с IVA 10%?

SL и вывод денег

1. Какая шкала налога на прибыль применима к моей SL и не будет ли она entidad patrimonial (art. 5 и 29 LIS)?
2. Как вывести прибыль: удержание 19% на дивиденды, предел по соглашению, освобождение материнской компании (art. 25 и 14 TRLIRNR)?
3. Как оформить заём владельца в SL, чтобы условия считались рыночными, и как на проекте отразится лимит процентов в 30% операционной прибыли (art. 16 и 18 LIS)?

Кому этот список не подходит

Он не подходит для сделок с несколькими собственниками, наследства, дарения и для структур с несколькими странами: там вопросов больше. Не годится он и как замена договору: условия проекта проверяет юрист (вопросы юристу до подписания договора).

Общая карта налогов собрана в статье про налоги инвестора, а сроки в налоговом календаре. Сделку можно сначала разобрать в анализе инвестиции, и уже с числами идти к консультанту.