Инвестиционный подход
Какие вопросы задать ипотечному брокеру в Испании до начала работы
Восемь пунктов брокер обязан раскрыть письменно ещё до начала работы. Какие вопросы задать по статусу, деньгам, профилю и срокам и как прикинуть, сколько банк реально даст.
Ипотечный брокер в Испании, по закону intermediario de crédito inmobiliario, обязан ещё до начала работы письменно сообщить восемь вещей: кто он, номер в реестре и как его проверить, на какие банки работает, сколько стоит его услуга и какие комиссии платят ему банки (art. 35 Ley 5/2019). Поэтому первые вопросы брокеру не про ставку, а про него самого.
Какие вопросы задать о статусе брокера
Начинать стоит с того, что закон и так обязывает раскрыть. Если брокер уходит от этих ответов, дальше можно не продолжать.
- В каком реестре вы состоите и под каким номером? Без записи в реестре посредничать по ипотеке нельзя (art. 27). Реестр ведёт Banco de España для тех, кто работает в нескольких регионах, или автономное сообщество для тех, кто работает в одном (art. 28).
- Вы работаете на один-два банка или на рынок? Брокер, связанный с конкретными банками, обязан назвать их (art. 35.1.c).
- Вы даёте консультацию, и она независимая? Это тоже обязательный пункт раскрытия (art. 35.1.d).
- Как подать жалобу, если что-то пойдёт не так? Порядок внесудебной жалобы входит в обязательную информацию (art. 35.1.f).
Banco de España прямо предупреждает: с незарегистрированным посредником клиент теряет защиту правил прозрачности и не может жаловаться в Servicio de Reclamaciones банка (Banco de España). Как сравнить путь через брокера и прямой поход в банк, разобрано в статье брокер или банк напрямую.
Какие вопросы задать о деньгах
Вознаграждение брокера закон требует назвать заранее, а если сумму назвать нельзя, то метод расчёта (art. 35.1.e).
| Вопрос | Что брокер обязан ответить | Норма |
|---|---|---|
| Сколько платит клиент и за что | Сумму или способ расчёта | art. 35.1.e |
| Платит ли брокеру банк | Есть ли комиссия и её размер, если известен | art. 35.1.g |
| Вычитается ли гонорар клиента из комиссии банка | Да, нет или частично | art. 35.1.h |
| Как сравнить комиссии разных банков | Право клиента потребовать сведения о них, если брокер не связан с банками | art. 35.2 |
| Попадёт ли гонорар в TAE | Брокер сообщает его банку для расчёта TAE | art. 35.3 |
Ответы просите в договоре с брокером, а не в переписке. Отдельно спросите, платите ли вы только при выдаче кредита и что происходит с авансом, если сделка сорвётся не по вашей вине.
Какие вопросы задать о вашем профиле
Здесь проверяется, понимает ли брокер ваш случай. Ориентиры Banco de España общие: банки обычно не дают больше 80% от tasación, а нагрузка по долгам, как правило, не должна превышать 30–35% дохода (Banco de España). Для нерезидентов и дохода в другой валюте условия бывают строже, подробнее в статье об ипотеке для нерезидента.
Вопросы:
- Какую долю от tasación реально дадут в этом профиле и от какой базы: цены или оценки?
- Какие документы нужны, в каком переводе и с каким апостилем?
- Как банк посчитает доход от бизнеса или из-за рубежа?
- Что будет, если tasación выйдет ниже цены: как устроена оценка, объяснено в статье о tasación.
Сколько банк даст на самом деле: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Чистый доход семьи 8 000 € в месяц, квартира за 600 000 €, tasación равна цене, ставка условно 4% на 25 лет.
| Ограничение | Расчёт | Максимальный кредит |
|---|---|---|
| 80% от tasación | 600 000 × 80% | 480 000 € |
| Платёж 30% дохода, 2 400 € | аннуитет 4%, 300 месяцев | около 454 700 € |
| Платёж 35% дохода, 2 800 € | аннуитет 4%, 300 месяцев | около 530 500 € |
Банк возьмёт меньшее из ограничений. При планке 30% кредит упрётся в доход, около 454 700 €, при 35% в оценку, 480 000 €. Своих денег на цену понадобится от 120 000 до 145 300 €, и сверху ITP в Каталонии 10% на часть цены до 600 000 € (ATC), ещё 60 000 €. Свой вариант удобно посчитать в калькуляторе.
Какие вопросы задать об оферте банка
Сравнивают не ставку, а полную стоимость и обязательства.
- Что банк требует купить вместе с кредитом? Связанные продажи в целом запрещены, но страхование ответственности по кредиту и страхование жилья банк требовать может. При этом он обязан принять полис другой компании с равными условиями, без платы за проверку и без ухудшения условий кредита (art. 17 Ley 5/2019).
- Какие комиссии за досрочное погашение и смену ставки?
- Когда банк передаст FEIN, FiAE и проект договора? Не позже чем за десять календарных дней до подписания (art. 14).
Какие вопросы задать о сроках и arras
Самые дорогие ошибки случаются на стыке ипотеки и договора задатка. Спросите, сколько обычно идёт путь от подачи документов до нотариуса в вашем профиле, когда банк закажет tasación, можно ли получить предварительное одобрение до выбора квартиры (о его пределах в статье о предварительном одобрении) и какой срок брокер считает реалистичным для даты в arras. Формулировку условия на случай отказа банка готовит abogado.
Когда брокер не подходит
Брокер мало добавляет, если профиль стандартный, доход в евро и есть время самому собрать две-три оферты в разных банках. Он не подходит вовсе, если не называет реестр, обещает одобрение до просмотра документов, требует предоплату в первый день или предлагает «подправить» доход: недостоверные сведения для банка создают риск прежде всего для заёмщика.
Вопросы и ответы
Что ипотечный брокер обязан сообщить до начала работы?
Свою идентичность, реестр и номер, связи с банками, характер консультации, стоимость услуг, порядок жалоб и комиссии от банков. Перечень установлен в art. 35 Ley 5/2019, информация даётся на бумаге или другом устойчивом носителе.
Как проверить регистрацию ипотечного брокера?
Попросите номер и реестр: Banco de España или реестр автономного сообщества. Закон обязывает брокера указать, как проверить запись.
Может ли брокер получать деньги и от клиента, и от банка?
Может, но обязан раскрыть обе суммы и сказать, вычитается ли гонорар клиента из комиссии банка. Это пункты g и h art. 35.
Обязан ли покупатель страховать жизнь в банке, который даёт ипотеку?
Банк может требовать страхование, обеспечивающее кредит, но обязан принять полис другой компании с эквивалентными условиями. Отказ от его полиса не должен ухудшать условия кредита.
Сколько процентов стоимости квартиры даст банк?
По ориентиру Banco de España обычно не больше 80% от tasación, при условии, что платёж укладывается в 30–35% дохода. Для нерезидентов доля бывает ниже, точную называет конкретный банк.
