Инвестиционный подход
Метод остатка: как посчитать максимум за участок под виллы
Метод остатка идёт от выручки назад: из цены продажи вычитают затраты и маржу, остаток и есть потолок цены земли. В примере для шести вилл он 4,96 М€, а минус 10% к цене сдвигает его на 23%.
Метод остатка отвечает на вопрос, сколько девелопер может заплатить за землю, чтобы проект сошёлся. Выручку от продажи всех вилл уменьшают на затраты и целевую маржу, и остаток равен предельной стоимости участка с налогами и оформлением. Испанская методика оценки записывает это формулой F = VM × (1 − b) − ΣCi (art. 42 Orden ECO/805/2003). В учебном примере для шести вилл потолок цены участка 4,955 М€, и падение цены продажи на 10% срезает его почти на четверть.
Как работает метод остатка?
Сначала выручка, потом вычеты, и только в конце земля. Для виллового проекта порядок такой:
- Оценить выручку VM: цену каждой виллы на дату продажи, суммой по проекту.
- Вычесть затраты: работы, проект и надзор, лицензию и ICIO, страховки, резерв, продажу и финансирование.
- Вычесть маржу девелопера b.
- Остаток F покрывает землю вместе с налогами и оформлением покупки.
- Разделить F на (1 + доля налогов и оформления): получится цена, которую можно назвать продавцу.
Orden ECO/805/2003 различает два варианта. Статический годится, когда строительство можно начать не позже чем через год (art. 34.3), а для остальных случаев нужен динамический с потоком платежей и ставкой дисконта (art. 36–38). Маржу в нормативной оценке задаёт оценщик по обычной для похожих проектов (art. 41). Сам приказ обязателен лишь для перечисленных в art. 2 целей: ипотечные кредиты, которые входят в обеспечение ипотечных облигаций банка (редакция с 12.08.2025), страховщики, инвестиционные фонды недвижимости и пенсионные фонды. Для частной сделки это справочная логика, а не требование.
Как выглядит расчёт для шести вилл?
Учебный пример, не прогноз. Вводные округлены и не являются рыночными цифрами: шесть вилл по 400 м² застройки, цена 2,8 М€ за виллу, работы по 2 500 € за м², земля у частного продавца, налоги и оформление покупки 12% цены участка.
| Статья | Допущение | Сумма, € |
|---|---|---|
| Выручка | 6 × 2 800 000 | 16 800 000 |
| Строительные работы | 2 400 м² × 2 500 | 6 000 000 |
| Проект и надзор | 8% от работ | 480 000 |
| Лицензия и ICIO | 3% от работ | 180 000 |
| Резерв | 5% от работ | 300 000 |
| Страхование | 1,5% от работ | 90 000 |
| Продажа | 3% от выручки | 504 000 |
| Финансирование | 2% от выручки | 336 000 |
| Итого затраты | 7 890 000 | |
| Маржа девелопера | 20% от выручки | 3 360 000 |
| Остаток на землю с налогами | 16 800 000 − 7 890 000 − 3 360 000 | 5 550 000 |
| Потолок цены участка | 5 550 000 ÷ 1,12, округлено | 4 955 000 |
Это около 826 000 € на виллу. Суммы в этой и следующей таблице округлены до тысяч евро. Долю налогов 12% я взял для круглого счёта: по шкале ATC с 27.06.2025 ITP на участок около 5 М€ в среднем выходит около 12,4%, плюс нотариус и реестр, поэтому при покупке с ITP реальный потолок будет ниже. ICIO по закону не может превышать 4% (art. 102 RDLeg 2/2004), в примере взято 3%. Если продавец участка предприниматель, вместо ITP применяют IVA 21% и AJD, и доля налогов в расчёте другая (IVA на участок).
Что будет с потолком, если цена продажи ошибётся на 10%?
Потолок цены земли реагирует сильнее самих цен. Остаток маленький по сравнению с выручкой, поэтому ошибка в выручке почти целиком ложится на землю.
| Цена продажи \ маржа | 15% | 20% | 25% |
|---|---|---|---|
| −10% | 4 505 000 | 3 830 000 | 3 155 000 |
| База | 5 705 000 | 4 955 000 | 4 205 000 |
| +10% | 6 905 000 | 6 080 000 | 5 255 000 |
Минус 10% к цене сдвигает потолок на 22,7%, а плюс 10% к стоимости работ снижает его на 12,7%. Теперь обратная сторона: участок куплен за 4,955 М€, а виллы продались на 10% дешевле. Результат проекта до налога на прибыль падает с 3 360 000 до 1,764 М€, почти вдвое. При падении цены на 20% остаётся 168 000 €, это 1,2% выручки. Поэтому в торге за землю полезно знать потолок и отдельно цену, при которой проект ещё держится.
Откуда брать вводные?
Единой публичной цены строительства виллы за м² нет. Mòdul Bàsic 677 €, который Col·legi d'Arquitectes de Catalunya задал на 2026 год (COAC), служит базой для расчёта коллегиальных сборов по работам, визирование которых начато до 1.10.2010, и это не цена строительства метра. Цены отдельных работ даёт банк BEDEC (ITeC), смета собирается по обмерам (как собрать бюджет). Цены продаж берут по закрытым сделкам, а не по объявлениям (разрыв между ценой в объявлении и сделки). Маржу 20% я выбрал произвольно: открытой нормы для вилл нет. Расчёт прибыли при известной цене земли разобран в статье про экономику девелопмента участка.
Когда метод остатка не работает?
Он не работает, пока неизвестен статус земли: если участок не solar, к затратам добавляются урбанизация и уступки (обязательства владельца), а без плана и проекта нет «наиболее вероятной застройки», которую требует art. 35. Не работает без прогноза цен: метод переносит всю ошибку выручки на землю. И не заменяет сравнение с продажами земли: если расчёт даёт цену вдвое ниже запроса продавца, вопрос обычно в допущениях о цене продажи, и их проверяют первыми.
Свои вводные подставьте в калькулятор инвестора, а допущения сверьте с методологией. Подход к проектам с землёй описан на странице стратегии по участкам.
Вопросы и ответы
Что такое метод остатка простыми словами?
Это расчёт земли от конца: цена продажи построенных домов минус все затраты и маржа девелопера. Что осталось, то девелопер может заплатить за участок, включая налоги и оформление.
Чем он отличается от расчёта прибыли проекта?
В расчёте прибыли цена земли известна, а результат ищут. В методе остатка известна целевая маржа, а ищут предельную цену земли. Первый отвечает на вопрос о проекте, второй о торге.
Какую маржу девелопера брать?
Открытой нормы для вилл нет. В Orden ECO/805/2003 маржу фиксирует оценщик по обычной для похожих проектов. В примере 20% это допущение, и проверять его нужно по сделкам.
Обязательно ли считать по Orden ECO/805/2003?
Нет. Приказ обязателен для целей из его art. 2: ипотечные кредиты в обеспечении ипотечных облигаций, страховщики, инвестиционные фонды недвижимости, пенсионные фонды. В частной сделке его используют как справочную логику.
