Что публично видно о владельце виллы в Испании: четыре реестра

Имя собственника испанской виллы доступно через nota simple из Registro de la Propiedad любому, кто докажет «известный интерес»: реестр публичен для таких лиц (art. 221 Ley Hipotecaria). Catastro имя закрывает, Registro Mercantil открыт для всех, а реестр бенефициаров (Registro Central de Titularidades Reales) показывает посторонним минимальный набор. Владелец при этом не невидим: банк, нотариус, налоговая и суд видят существенно больше. Ниже, что и кому открыто по четырём реестрам, с основаниями.

Кто видит владельца в Registro de la Propiedad?

Тот, у кого есть interés conocido, то есть понятная цель: покупатель, кредитор, сосед по спору, журналист по конкретному делу. Регистратор решает, есть ли интерес «a su juicio» (art. 222.1). Nota simple обязана содержать идентификацию участка, личность владельцев вписанных прав и ограничения (art. 222.5), то есть имя собственника в ней стоит. Для случаев, когда публичность угрожает безопасности людей или имущества, закон предусматривает ограничение доступа по процедуре, которая определяется регламентом (art. 222.11). Как читать nota, разобрано в статье про nota simple.

Что скрыто в Catastro?

Catastro открывает характеристики участка, но закрывает людей. «Защищёнными» названы имя, фамилия, наименование юрлица, идентификационный код и адрес владельца, а также кадастровая стоимость (art. 51 RDLeg 1/2004). Доступ к ним возможен по явному письменному согласию владельца, по закону либо в перечисленных случаях законного интереса: нотариусы и регистраторы при оформлении сделок, соседние владельцы, владельцы прав на этот объект, наследники (art. 53). Незащищённые сведения открыты всем (art. 52.1).

Что видно по SL в Registro Mercantil?

Registro Mercantil публичен (art. 23 Código de Comercio). По SL видны учредительный акт, администраторы и изменения, а годовая отчётность, сданная на депозит, доступна любому, кто о ней попросит (art. 281 Ley de Sociedades de Capital). Если у SL один участник, его личность по закону обязательно записывается в реестр (art. 13). Список участников SL с несколькими владельцами ведётся в Libro registro de socios, и посмотреть его вправе участник, а не публика (art. 104–105). Учредители при этом названы в escritura de constitución (art. 22), которая вписывается в реестр; что именно покажет выписка по конкретной SL, это вопрос к abogado.

Что показывает реестр бенефициаров и кому?

Реестр создан Real Decreto 609/2023. Государственные органы, нотариусы и регистраторы видят его целиком, включая историю, а другие sujetos obligados по Ley 10/2010, например банк, видят действующие сведения (art. 5). Постороннему человеку или организации с законным интересом доступны только имя, месяц и год рождения, страна проживания и гражданство, а также характер владения (art. 5.3). Интерес презюмируется у СМИ и организаций гражданского общества, занятых борьбой с отмыванием, у самой компании и у её бенефициаров. Запрос идёт онлайн, с идентификацией, электронной подписью и платой (art. 5.6, 6.2).

Есть защита и для владельца: если раскрытие создаёт непропорциональный риск мошенничества, похищения, вымогательства, преследования или насилия, руководитель реестра вправе отказать в доступе. Для этого владелец заранее подаёт заявление об ограничении, срок решения до шести месяцев, молчание означает отказ (art. 5.7). Банкам и нотариусам этот отказ не адресован: им доступ остаётся.

Что видит посторонний на примере?

Учебный пример, не прогноз и не юридическая квалификация. Вилла принадлежит SL, участников двое: А с долей 60% и Б с долей 40%.

Порог 25% для конечного владельца задаёт art. 4 Ley 10/2010. Доли А (60%) и Б (40%) обе выше 25%, поэтому оба попадают в реестр бенефициаров. Про то, как SL связана с владением виллой, читайте в статьях про покупку через SL и AML при покупке.

Кому это не подходит?

Тому, кто ищет способ скрыться от банка, нотариуса или налоговой: у них доступ полный, и цель SL или другой структуры не в этом. Тому, кто полагается на одну структуру как на защиту: имя администратора SL и отчётность открыты, а nota simple по участку показывает титулара. И владельцу, которому нужна защита безопасности: она требует отдельной процедуры (ограничение доступа: art. 222.11 Ley Hipotecaria для Registro de la Propiedad и art. 5.7 Real Decreto 609/2023 для реестра бенефициаров), а не выбора формы владения. Что именно подавать, определяет abogado; налоговую сторону структуры проверяет asesor fiscal.