IVA 21% на участок и дом под снос: ITP или отказ от освобождения

Если продавец застраиваемого участка или дома под снос действует как предприниматель, покупка облагается IVA 21% и AJD 1,5% вместо ITP; если продавец частное лицо, платят ITP по шкале 10–13% (art. 90 и 20 Ley 37/1992, art. 7.5 TRLITPAJD). Отказ от освобождения от IVA (renuncia a la exención) — это право продавца-предпринимателя включить IVA в сделку, которая по закону освобождена от него; оно зависит от статуса покупателя. Ниже три сценария, расчёт на круглых числах и вопросы к asesor fiscal. Налоговая сторона сделки определяется статусом сторон и объектом, а не желанием покупателя.

Какой налог платят при покупке участка и дома под снос?

Выбор между IVA и ITP решает не цена, а три факта: кто продаёт, что продаётся и освобождена ли операция. Закон не позволяет уплатить оба налога за одну операцию: сделки, облагаемые IVA, не облагаются ITP, кроме случаев освобождения от IVA (art. 7.5 TRLITPAJD).

Edificable закон считает участок, квалифицированный как solar, и любой иной участок, где строительство разрешено лицензией; сельскохозяйственные и неэдификабельные участки продаются без IVA, но освобождение не распространяется на урбанизированные участки и участки в процессе урбанизации (art. 20.Uno.20 Ley 37/1992). Как классифицирован ваш участок, видно из справки о градостроительном режиме и из статьи про классы земли.

Почему дом под снос облагается по ставке 21%, а не 10%?

Для жилья первой передачи действует IVA 10%, но закон прямо исключает из «зданий, пригодных для жилья» постройки, предназначенные к сносу (art. 91.Uno.1.7º). Поэтому покупка старого дома ради участка под новую застройку у предпринимателя идёт по общей ставке 21%. Отдельное правило касается освобождения: вторая и последующие передачи зданий обычно освобождены от IVA, но продажа здания, которое снесут перед новой застройкой, к ним не относится (art. 20.Uno.22.A.c). Если продавец частное лицо, IVA нет вообще, и действует сценарий A. Если покупатель gran tenedor, а дом числится жильём, ATC может применить ставку 20% для жилья; как квалифицируется дом под снос, решает asesor fiscal.

Что даёт отказ от освобождения и что он требует?

Отказ применим там, где операция освобождена (участок без статуса edificable, вторая передача здания), а покупатель сам предприниматель. Закон допускает его, если покупатель действует в предпринимательской деятельности и имеет право на полный или частичный вычет IVA либо собирается использовать объект в операциях с правом на вычет (art. 20.Dos). Reglamento требует:

1. Способом, который подтверждает факт и дату получения (fehacientemente), уведомить покупателя об отказе до передачи или одновременно с ней.
2. Получить от покупателя письменное заявление о его статусе и праве на вычет (art. 8 Reglamento IVA).

Налог в этом случае начисляет покупатель: это inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2.e Ley 37/1992). AJD при отказе в Каталонии 3,5% для фактов с 27.06.2025, для сделок, облагаемых IVA без отказа, 1,5% (ATC). База AJD по ATC — наибольшее из valor de referencia, заявленной стоимости и цены.

Как три сценария выглядят в цифрах?

Учебный пример, не прогноз и не рыночные цифры. Участок за 2 М€, покупатель юридическое лицо.

Затратами это становится по-разному. Если покупатель имеет право на полный вычет IVA, 420 000 € он вычтет, и реальные потери составят AJD, а в денежном потоке IVA придётся профинансировать до возврата. Если права на вычет нет, IVA остаётся затратой. Какой вариант относится к вашей структуре, определяет asesor fiscal по документам продавца и по плану проекта. Тема вычета разобрана в статье про IVA в проекте.

Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября (в силе с 8 октября, Конгрессом на 13.10.2026 не конвалидирован) меняет IVA на аренду меблированного жилья, на ремонт и на отдельные виды защищённого жилья с 1 декабря 2026 года. Нормы о землях и о зданиях под снос (art. 20.Uno.20 и 22, art. 91.Uno.1.7º) акт не затрагивает (BOE-A-2026-20823).

Кому это не подходит

Тому, кто выбирает налог по желанию: закон определяет его фактами сделки. Тому, кто покупает по ориентиру «IVA всегда возвращается»: вычет зависит от статуса и видов операций покупателя. И тому, кто не проверил, предприниматель ли продавец и как он учитывает объект.

Вопросы asesor fiscal до arras: в каком режиме продаёт продавец, как квалифицирован участок, возможен ли отказ от освобождения, кто начисляет IVA, какое AJD и какой вычет у моей структуры. Тема земли для инвестора раскрыта в статье про инвестиции в земельные участки, а подход DNPI к проектам на участках описан на странице земельных стратегий.