Инвестиционный подход
Участок плюс дом: как считается экономика такого проекта
Проект «участок плюс дом» это пять блоков затрат и два места, где рвётся срок: градостроительный статус земли и лицензия. Реальный ориентир по участку даёт только проект Sitges.
Экономика проекта «участок плюс дом» это пять блоков: земля с оформлением, проект и визирование, лицензия и муниципальные сборы, строительные работы, выход с расходами на продажу. Срок в таком проекте стоит денег не меньше, чем смета, потому что капитал занят от покупки участка до escritura с покупателем дома. Единственный завершённый проект DNPI с участком, на котором можно проверить цифры, это Sitges, и он закончился продажей участка с лицензией, а не готового дома.
Из каких блоков состоит экономика проекта
| Блок | Что в нём считают | Что задаёт срок |
|---|---|---|
| Земля с оформлением | Цена, налоги сделки, нотариус, регистр, геология | Проверка статуса земли и торг |
| Проект и визирование | Projecte bàsic и executiu, визирование в колегио | Работа архитектора и согласования |
| Лицензия и сборы | Llicència urbanística, муниципальные сборы, ICIO | Муниципалитет, а не вы |
| Работы | Смета по главам, надзор, страховки, подключения | Подрядчик, погода, находки на участке |
| Выход | Комиссии, подготовка документов, налоги продавца | Покупатель и его банк |
Статус земли проверяют до задатка. Планы публичны: их смотрят в ayuntamiento и в Registre urbanístic de Catalunya, а справку о режиме участка выдают в течение месяца с запроса (art. 103 Llei d'urbanisme). Новое здание требует предварительной лицензии, llicència urbanística (art. 187).
Если земля ещё не solar, добавляется урбанизация: работы, которые превращают землю в участок под стройку, то есть дорога, водоснабжение, канализация, электричество, освещение и пешеходная зона (art. 27 и 29 Llei d'urbanisme). В sòl urbà no consolidat к этому добавляются уступка 10% aprofitamiento и доля расходов всего сектора. Классы земли разбирает статья про urbanizable и consolidado, обязательства владельца, статья про урбанизацию.
Что показывает проект Sitges
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Покупка участка | 509 250 € |
| Разрешения и лицензии | 20 000 € |
| Продажа с лицензией | 760 000 € |
| Разница до прочих расходов | 230 750 € |
| Срок проекта | 2 года |
Разница равна цене продажи минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в неё не входят: это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих. Подробности на странице проекта и в разборе.
Из этих цифр видно главное: разрешения были малой долей бюджета, а результат дала смена статуса участка. Дом не строился, поэтому переносить пропорцию на проект со стройкой нельзя. У Sitges действует POUM, опубликованный и вступивший в силу 24 мая 2006 года (Ajuntament de Sitges), а часть территории муниципалитета входит в природный парк вместе с Sant Pere de Ribes (Diputació de Barcelona). Это объясняет, почему стоимость участка с лицензией и без неё различается: сравнение разобрано отдельно.
Где в таком проекте рвётся срок
Два места. Первое, статус земли: если участок не solar, к графику добавляется урбанизация со своими процедурами. Второе, лицензия: её выдаёт муниципалитет, и повлиять на календарь заявитель почти не может. Дальше срок держат стройка и выход. Как закладывают запас по разрешениям, описано в статье про риск задержки.
Если проект с кредитом, добавляется цена денег: 12-месячный Euribor в сентябре 2026 года составил 3,247% (Banco de España, публикация от 1 октября 2026). Ваша ставка будет другой.
Как посчитать экономику заранее
Учебный пример, не прогноз. Круглые числа взяты для арифметики и не являются ориентиром по рынку.
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Участок | 600 000 € |
| Налоги и оформление покупки | 72 000 € |
| Проект, визирование, надзор | 70 000 € |
| Лицензия и муниципальные сборы | 40 000 € |
| Строительные работы по смете | 700 000 € |
| Содержание и резерв за срок проекта | 90 000 € |
| Расходы на продажу | 80 000 € |
| Итого затраты | 1,652 М€ |
| Продажа дома | 1,9 М€ |
| Остаток до налога на прибыль | 248 000 € |
Допущения: налоги и оформление покупки 12% цены участка, расходы на продажу около 4% цены дома. Налог ITP в Каталонии идёт по прогрессивной шкале 10–13%, для покупателя со статусом gran tenedor ставка 20% (ATC); при сделке с IVA расчёт другой, там добавляется AJD 1,5% при первой передаче и 3,5% при отказе от освобождения от IVA (гид ATC). Если цена выхода окажется 1,75 М€, остаток сократится примерно до 104 000 €: падение цены на 150 000 € съедает больше половины результата.
Для сметы работ единой публичной цены за метр нет. Ближайшая официальная величина это Mòdul Bàsic, который Col·legi d'Arquitectes de Catalunya задал на 2026 год равным 677 €, с ростом 4,73% и действием с 1 января 2026 года (COAC). Это база для референсных смет с коэффициентами по типу здания, а не цена квадратного метра стройки.
Кому такой проект не подходит
Тому, кто хочет фиксированный платёж и понятную дату возврата: результат появляется только на выходе, а срок зависит от муниципалитета и покупателя. Тому, у кого нет запаса сверх сметы: в проекте с землёй находок обычно больше, чем в ремонте квартиры. И тому, кто рассчитывает на небольшой чек: проекты DNPI с участками начинаются от 1 М€, дома целиком от 10 М€.
Прикинуть свой сценарий построчно можно в калькуляторе инвестора, а подход к проектам с землёй описан на странице стратегии по участкам.
Вопросы и ответы
Что выгоднее: продать участок с лицензией или достроить дом?
Это два разных проекта по сроку, бюджету и кругу покупателей. В Sitges выход сделали на продаже участка с лицензией за 760 000 € при покупке за 509 250 € и 20 000 € на разрешения; это разница до прочих расходов, не прибыль инвестора.
Сколько стоят разрешения и лицензия на дом?
Единой цифры нет: сборы и ICIO задаёт ordenanza fiscal муниципалитета, а стоимость проекта зависит от объекта. В проекте Sitges разрешения и лицензии стоили 20 000 €, и это цифра одного участка, а не норма.
Как узнать, можно ли строить на участке?
Запросить в ayuntamiento справку о градостроительном режиме: по art. 103 Llei d'urbanisme её выдают в течение месяца. Планы также доступны в Registre urbanístic de Catalunya. Выводы по вашему участку делает abogado вместе с архитектором.
Какие условия участия у инвестора DNPI?
Гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина прибыли остаётся инвестору. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия, базу расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта; это не гарантия сохранности капитала.
