Инвестиционный подход
Риск задержки разрешений: как закладывать срок в проект
Задержку лицензии закладывают цепочкой остановок: паузы на запросы и отчёты, приостановка лицензий при смене плана, срок действия самой лицензии. Нормы и учебный расчёт.
Задержку лицензии закладывают как цепочку остановок, а не одной цифрой: срок по регламенту, паузы на запросы и отчёты, приостановка лицензирования при смене плана. Каждый месяц владения объектом стоит денег, поэтому срок записывают диапазоном и привязывают к договору. Нормативные сроки Ajuntament разобраны в статье про сроки проекта, здесь речь о том, что может сдвинуть эти сроки.
Что останавливает счётчик и сколько это может длиться
Лицензия в Каталонии выдаётся по Ley de urbanismo (Decret legislatiu 1/2010, TRLUC), а сроки и паузы процедуры задаёт Ley 39/2015. Из них следуют четыре источника задержки.
| Источник | Что говорит норма | Максимум | Цена при 4 533 € в месяц |
|---|---|---|---|
| Запрос документов | Art. 68 Ley 39/2015: на исправление заявки 10 дней, срок рассмотрения на это время приостанавливается (art. 22.1.a) | 10 дней плюс до 5 по просьбе | около 1 500 € за десять дней |
| Обязательный отчёт другого органа | Art. 22.1.d: срок приостанавливается, пока нет отчёта | Не более 3 месяцев | 13 600 € |
| Приостановка лицензий при изменении плана | Art. 73–74 TRLUC: Ajuntament вправе приостановить выдачу лицензий на территории, к которой относится изменение плана | 1 год, а при накоплении оснований 2 года | 54 400 € или 108 800 € |
| Истечение самой лицензии | Art. 189 TRLUC: если лицензия не задаёт сроков, начать работы надо за год, закончить за три | Дальше нужна новая лицензия по действующему плану | Зависит от плана |
Продление срока начала или окончания работ на половину срока даётся по закону, если попросить до его истечения, и продлённая лицензия не страдает от приостановки по art. 73 (art. 189.4). Просьбу нужно подать вовремя.
Отдельно о молчании администрации. Для новых зданий с техническим проектом art. 188.2 TRLUC не даёт считать лицензию полученной по молчанию, то есть пауза без ответа означает отсутствие лицензии. Для малых работ порядок другой, и он описан в статье про llicència и comunicat.
Как посчитать цену срока
Учебный пример, не прогноз. Объект за 1 М€, капитал считается по 4% годовых (допущение), расходы владения 1 200 € в месяц (допущение). Месяц ожидания стоит 3 333 + 1 200 = 4 533 €. Три месяца паузы на отчёт обходятся в 13 600 €, год приостановки лицензий в 54 400 €. Для проекта с чистым результатом в десятки тысяч евро последняя строка важнее любой экономии на смете.
Хороший порядок: назвать базовый срок (по регламенту), срок разумного ухудшения (плюс запрос документов и отчёт) и срок стресса (приостановка). Проект должен выдерживать второй вариант без пересмотра цены продажи и не рушиться в третьем.
Как закрепить срок в договоре
- Покупка объекта, цена которого зависит от лицензии: условие в договоре (condición suspensiva) или опцион вместо немедленной оплаты. Варианты разобраны в статье про участок с условным платежом.
- Предельная дата подачи заявки и предельная дата получения лицензии, после которой у вас есть право выйти или пересмотреть цену.
- Разделение расходов: кто платит содержание объекта в период приостановки или запроса документов.
- Начало работ только после лицензии. Работы без неё превращают задержку в штраф и спор, а последствия оценивает abogado.
- Проверка, не находится ли участок в области, где план меняется. Для этого смотрят публикации о приостановке лицензий и ход плана, как в статье про риск изменения планировки.
Как задержка влияет на результат инвестора и гонорар DNPI
Гонорар DNPI — 50% прибыли проекта. Договорные 10% относятся ко всему проекту, не к году, поэтому задержка не меняет порог, но размывает годовую доходность. Десять процентов за проект равны около 4,9% в год при двух годах, 3,2% в год при трёх и 2,4% при четырёх (сложные проценты). Компенсация DNPI выплачивается из гонорара в пределах договора и не гарантирует сохранность капитала. В Sitges разрешения и лицензии стоили 20 000 €, срок проекта составил два года; сколько времени ушло на согласование, в опубликованных цифрах проекта не указано. Это цифры одного завершённого проекта без налогов, финансирования и прочих расходов, и прошлые результаты не гарантируют будущих. Сам проект описан на странице Sitges.
Кому не подходит: проекты с жёсткой датой возврата капитала. Если выход нужен ровно через два года, лицензия с возможной приостановкой на год туда не помещается. Свой срок можно поставить в инвесторский калькулятор.
Вопросы и ответы
Сколько длится приостановка лицензий в Каталонии при изменении плана?
По art. 74 TRLUC до одного года, а при накоплении двух оснований до двух лет. Повторно приостановить лицензии для той же территории и с той же целью можно лишь через три года после окончания первой приостановки.
Считается ли лицензия выданной, если Ajuntament не ответил?
Для многих актов да, по art. 188.2 TRLUC. Исключения составляют новые здания с техническим проектом и ряд других случаев: там молчание означает отсутствие лицензии. Режим вашего объекта определяет abogado.
Что делать, если лицензия скоро истечёт, а работы не закончены?
Подать просьбу о продлении до окончания срока. По art. 189.4 TRLUC продление на половину срока даётся по закону при обоснованной просьбе, поданной вовремя.
Можно ли заранее узнать, будет ли приостановка лицензий?
Только отчасти: решение о приостановке публикуется в официальном бюллетене, и его можно искать до покупки. Заранее его не знает ни продавец, ни Ajuntament.
