Инвестиционный подход
Покупка участка с опционом и условными платежами
Опцион даёт право купить участок по согласованной цене в срок, а условные платежи привязывают деньги к событиям вроде лицензии. Покупатель рискует премией, а не всей суммой.
Опцион на участок даёт право купить его по заранее согласованной цене в течение срока, а условные платежи привязывают деньги к событиям: лицензия, утверждение плана. Вместе они переносят часть риска на продавца: покупатель рискует премией, а основная сумма уходит после выполнения условий. Цена за это: премия, как правило, не возвращается, если опцион не исполнен, и в цену участка засчитывается только по прямой оговорке договора.
Что такое опцион по праву Каталонии
Опцион, opció, — это право, которое позволяет его владельцу приобрести имущество на условиях, установленных договором (art. 568-1 Código civil de Cataluña, книга пятая). Если опцион действует как вещное право на недвижимость, его оформляют нотариальным актом и регистрируют в Registro de la Propiedad (art. 568-2.1). Тогда при исполнении покупатель получает участок в том юридическом положении, в котором тот был при установлении опциона (art. 568-2.2). Это защищает от обременений, появившихся позже.
Срок: если в договоре не указан, считается четыре года (art. 568-6.a). Максимум для вещного опциона десять лет, продления возможны по соглашению, каждое не длиннее десяти лет (art. 568-8). Если опцион записан как условие внутри другого договора, он не может длиться дольше этого договора.
Что обязан содержать договор
По art. 568-6 в договоре нужны минимум пять элементов:
- Срок опциона и срок его исполнения.
- Цена приобретения или критерии, по которым её определят, и право исполнить опцион в одностороннем порядке, если это согласовано.
- Премия за установление опциона и способ её уплаты.
- Адрес продавца для уведомлений.
- Способ подтвердить оплату цены, если опцион исполняется односторонне.
Отдельная ловушка: премия засчитывается в цену участка только при прямом указании в договоре (art. 568-5.2). Без этой фразы вы заплатили за право, а не часть цены.
Какие условия ставят при покупке земли
Условный платёж зависит от события в будущем: выдача лицензии, утверждение плана, отсутствие приостановки лицензий. По общему закону права и обязанности из условной сделки возникают или теряются вместе с событием (art. 1114 Código Civil). Но условие не может зависеть только от воли должника, иначе обязательство ничтожно (art. 1115). Если должник сам мешает наступлению условия, оно считается выполненным (art. 1119). Лицензию выдаёт администрация, то есть третья сторона, и такое условие допустимо. Как каталонское право соотносится с этими нормами, проверяет abogado.
Содержание условия важно не меньше факта его наличия. Пишут: какая именно лицензия (llicència urbanística) и с какими параметрами, в какой срок, считается ли лицензия полученной сразу или после вступления в силу решения, кто подаёт заявку и кто платит за проект. Как проходит процедура, описано в статье про получение лицензии.
Три схемы на одном примере
Учебный пример, не прогноз: участок за 1 М€, премия опциона 3%, платёж при получении лицензии 15%, премия по договору засчитывается в цену. Если лицензию не дали, участок на рынке стоит 600 000 € (допущение из статьи про участок с лицензией и без).
| Схема | Платежи | Что теряется, если лицензии нет |
|---|---|---|
| Прямая покупка | 1 М€ при подписании | Разница между ценой и стоимостью на рынке: около 400 000 €, плюс налоги и расходы |
| Опцион | Премия 30 000 € сразу, остальные 970 000 € при покупке | Премия 30 000 € |
| Опцион и условный платёж | Премия 30 000 €, затем 150 000 € при лицензии, остальные 820 000 € при нотариальной сделке | Премия 30 000 € |
По затратам опцион выгоден только в сценарии без лицензии. Если лицензия получена, а премия в цену не засчитана, к цене участка добавляются 30 000 €: это плата за отсрочку решения. Её стоит сравнить с запасом в сценариях риска изменения плана.
Опцион можно оформить и на часть участка или на его застраиваемость, тогда цену считают по площади или другому параметру (art. 568-3.4). Это удобно, если проект идёт очередями.
Что защищает покупателя, а что нет
Закон говорит, что продавец обязан беречь участок и отвечает за ущерб по вине или умыслу (art. 568-10). Участок можно продать без согласия владельца опциона, но новый владелец принимает его обязательства (art. 568-9.1). Сам опцион передаётся другому, если не оформлен в расчёте на личность владельца (art. 568-9.2).
Чего закон не делает: он не защищает от потери премии, если вы не исполнили опцион, и не снимает риск плана после покупки. Налоговый режим премии и последующей сделки (IVA или ITP) определяет asesor fiscal, а общие правила налогов на участок описаны в статье про инвестиции в участки. Различие между опционом и задатком объясняет статья про опцион и arras.
Кому такая схема не подходит
Она не подходит продавцу, который хочет быстро получить всю сумму, и покупателю, у которого нет денег на премию и расходы на проект. Не подходит она и тому, кому нужна простая сделка: договор опциона с условиями длиннее обычной купли-продажи, и каждую формулировку нужно проверять. Допущения расчётов описаны в методологии.
Вопросы и ответы
Сколько может длиться опцион на участок в Каталонии?
Если срок не указан, это четыре года. Максимум для вещного опциона десять лет, с продлениями по соглашению (art. 568-6 и 568-8 Código civil de Cataluña).
Засчитывается ли премия в цену участка?
Только если это прямо записано в договоре (art. 568-5.2). Без такой фразы премия остаётся платой за право.
Нужно ли регистрировать опцион?
Если он установлен как вещное право на недвижимость, его оформляют нотариальным актом и регистрируют в Registro de la Propiedad (art. 568-2.1). Регистрация защищает покупателя от обременений, появившихся позже.
Может ли платёж зависеть от получения лицензии?
Да, условие, зависящее от решения третьей стороны, допустимо (art. 1115 Código Civil). Но условие должно быть описано точно, а как оно действует в вашем договоре, проверяет abogado.
